Bij de aankoop van een bedrijfspand laat een koper de technische staat onderzoeken voordat hij tekent. Een technische due diligence (TDD) is een brede toets op het pand en het dossier, meestal met een beperkte doorlooptijd en gericht op de koopbeslissing; een MJOP is een conditiemeting volgens NEN 2767 met een planning en een begroting voor de komende 10 tot 30 jaar, gericht op de exploitatie na de koop. Voor een koper is het MJOP de onderbouwing van de onderhoudskosten in zijn rekenmodel en van een eventuele prijsonderhandeling; voor een verkoper is een actueel MJOP het antwoord op de vragen van kopers. Bij ons kost een integraal MJOP voor een pand van 2.500 m² BVO € 4.000 exclusief btw, met het rapport binnen 14 werkdagen na de laatste opnamedag.
Technische due diligence of MJOP?
| Technische due diligence | MJOP met conditiemeting | |
|---|---|---|
| Doel | Koopbeslissing: zijn er dealbreakers en wat is de orde van grootte van de kosten? | Exploitatie: wat kost het pand per jaar en wanneer komen de grote posten? |
| Reikwijdte | Gebouw, installaties, dossier, vergunningen, bodem en asbest voor zover beschikbaar, vaak met specialisten | Gebouw en gebouwgebonden W- en E-installaties, visueel aan de zichtbare en bereikbare delen |
| Uitkomst | Rapport met risico's, rode vlaggen en een kostenindicatie, soms in categorieën (direct, korte termijn, lange termijn) | Conditiescore per bouwdeel met foto's, planning en begroting per jaar, Excel met formules |
| Horizon | Vaak 1 tot 10 jaar, indicatief | 10 tot 30 jaar, per jaar |
| Na de koop | Afgerond; voor de exploitatie is een nieuw plan nodig | Direct het werkplan en de begroting van de nieuwe eigenaar |
| Prijs | Op offerte, afhankelijk van de scope en de specialisten | Op oppervlakte: een pand van 2.500 m² € 2.600 bouwkundig of € 4.000 integraal, excl. btw |
De twee sluiten elkaar niet uit. Bij een grote transactie met een strak tijdpad laat een koper eerst een TDD doen en daarna, als het pand van hem is, een MJOP voor de exploitatie. Bij een pand van een paar duizend vierkante meter en een normale doorlooptijd is een conditiemeting met MJOP voor de koop vaak voldoende: hij geeft dezelfde feiten over de staat en meteen de begroting voor de jaren daarna. Juridisch onderzoek, bodem en asbest doen wij niet; die posten nemen wij op als nader onderzoek waar het pand daarom vraagt.
Wat een koper wil zien
- 1Achterstallig onderhoud in geld. Welke bouwdelen staan op score 4 of hoger, wat kost het om ze op orde te brengen en binnen hoeveel jaar. Dit is het bedrag voor de onderhandeling.
- 2De eerste vijf jaar. Grote vervangingen die kort na de koop komen (dak, luchtbehandeling, lift) drukken op het rendement van de eerste jaren en horen in het rekenmodel.
- 3Installaties met leeftijd en conditie. Een cv-ketel van 22 jaar, een koelmachine met een verboden koudemiddel, een lift zonder modernisering: per installatie het verwachte vervangingsjaar.
- 4Demarcatie bij verhuurde panden. Welk deel van het onderhoud draagt de zittende huurder volgens het contract, en wat blijft voor de nieuwe eigenaar.
- 5Energielabel en de weg naar label C of beter. Voor een kantoor is label C sinds 2023 verplicht. Het MJOP laat zien op welke natuurlijke momenten maatregelen passen.
- 6Open einden. Wat niet zichtbaar of bereikbaar was, en waar nader onderzoek nodig is: beton in een parkeerlaag, asbestverdacht materiaal, de fundering bij scheurvorming.
Wat een verkoper kan voorbereiden
Een verkoper die wacht op de vragen van de koper, onderhandelt op het rapport van de koper. Een verkoper die zelf een actueel MJOP laat maken, bepaalt de feiten. Dat heeft drie voordelen. De koper krijgt een onderbouwd beeld in plaats van een worstcasescenario; de verkoper kan klein achterstallig onderhoud voor de verkoop oplossen in plaats van het drie keer in de prijs te laten tellen; en na de levering is de discussie over verborgen gebreken kleiner, omdat de staat per bouwdeel met foto's is vastgelegd. Leg het plan in de dataroom naast de huurcontracten, de keuringsrapporten van de installaties en het energielabel.
Denkfout die wij vaak zien: een koper neemt het MJOP van de verkoper over zonder te kijken naar de datum en het prijspeil. Een plan van vier jaar oud met de prijzen van toen onderschat de kosten en mist wat er sindsdien is versleten. Vraag om het plan, maar laat de meting herhalen of actualiseren; bij een plan dat op onze indeling is gemaakt, is dat een actualisatie in plaats van een nieuwe opname.
Hoe wij werken bij een transactie
U geeft het adres, de oppervlakte, het gebruik en de gewenste datum door, met wat er al is: tekeningen, een vorig plan, keuringsrapporten, huurcontracten. Binnen 2 werkdagen na de intake heeft u een vaste prijs met het aantal opnamedagen en een planning die past bij uw transactie. De opname stemmen wij af met de verkoper of de huurder. U krijgt het rapport binnen 14 werkdagen na de laatste opnamedag; is de datum van de onderhandeling eerder, dan spreken wij dat bij de intake af en staat het in de offerte. Prijs: bouwkundig 850 euro plus 0,70 euro per m² BVO, integraal met de W- en E-installaties 1.250 euro plus 1,10 euro per m², tot 10.000 m², exclusief btw; daarboven en bij industrie, parkeergarages en monumenten een vaste prijs na intake.
Afgrenzing: woning of bedrijfspand
Koopt u een woning of een appartement, dan is dit niet het juiste product. Daarvoor is er de aankoopkeuring volgens het Model Bouwkundig Rapport NHG, met een vaste prijs inclusief btw. Dit artikel gaat over kantoren, winkels, hallen en ander zakelijk vastgoed, met prijzen exclusief btw.
Bronnen: RVO, Energielabel C kantoren, Burgerlijk Wetboek Boek 7 (huur). Stand oktober 2026.
Veelgestelde vragen
Wat is het verschil tussen een technische due diligence en een MJOP?
Een technische due diligence is een brede toets op het pand en het dossier voor de koopbeslissing, met risico's en een kostenindicatie. Een MJOP is een conditiemeting volgens NEN 2767 met een planning en een begroting per jaar voor de exploitatie na de koop. Bij een middelgroot pand volstaat het MJOP vaak voor beide doelen; bij een grote transactie gaan ze na elkaar.
Wat kost een conditiemeting met MJOP voor een aankoop?
Bouwkundig 850 euro plus 0,70 euro per m² BVO, integraal met de W- en E-installaties 1.250 euro plus 1,10 euro per m², tot 10.000 m², exclusief btw. Een pand van 1.000 m² kost dus € 1.550 bouwkundig of € 2.350 integraal. Reiskosten in de Randstad zijn inbegrepen.
Hoe snel kan het rapport er zijn?
Binnen 14 werkdagen na de laatste opnamedag. Heeft uw transactie een eerdere datum, geef die dan bij de intake door; dan staat de leverdatum in de offerte.
Is dit hetzelfde als een bouwkundige keuring?
Nee. Een bouwkundige keuring of aankoopkeuring is voor woningen en appartementen, volgens het Model Bouwkundig Rapport NHG en met een prijs inclusief btw. Voor een bedrijfspand doen wij een conditiemeting volgens NEN 2767 met MJOP, exclusief btw.