Demarcatie van onderhoud is de afspraak wie welk onderhoud aan een gehuurd pand doet en betaalt: de verhuurder of de huurder. De wet geeft het uitgangspunt: de verhuurder verhelpt gebreken (artikel 7:206 BW), de huurder doet de kleine herstellingen (artikel 7:217 BW). Bij kantoor- en winkelruimte mag het contract daarvan afwijken, en dat gebeurt in vrijwel elk ROZ-model: de verhuurder houdt constructie, dak, gevel en de vervanging van vaste installaties; de huurder krijgt het dagelijks onderhoud, het binnenwerk en vaak het onderhoud van de installaties die hij gebruikt. Een MJOP met een demarcatielijst zet die verdeling per bouwdeel naast de planning, zodat vooraf vaststaat wie wat betaalt.
Wat de wet zegt
Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek regelt de huur. Artikel 7:206 verplicht de verhuurder om gebreken op verlangen van de huurder te verhelpen, behalve als dat onmogelijk is of onredelijke uitgaven vraagt, en met uitzondering van de kleine herstellingen die voor rekening van de huurder komen. Artikel 7:217 legt die kleine herstellingen bij de huurder, tenzij ze nodig zijn geworden door een tekortkoming van de verhuurder. Voor woonruimte zijn die regels grotendeels dwingend en is er een besluit dat de kleine herstellingen opsomt. Voor kantoorruimte en winkelruimte zijn ze regelend recht: partijen mogen in het huurcontract een andere verdeling afspreken, en dat doen zij vrijwel altijd.
Wat het ROZ-model regelt
De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) publiceert modelhuurovereenkomsten met algemene bepalingen voor kantoorruimte en voor winkelruimte. In de algemene bepalingen staat een artikel over onderhoud, herstel en vernieuwing dat de verdeling per onderdeel benoemt. De precieze tekst verschilt per modelversie en partijen schrappen of vullen vaak aan in de bijzondere bepalingen; controleer dus altijd uw eigen contract. De hoofdlijn is in de praktijk deze:
| Onderdeel | Gebruikelijk voor rekening van | Toelichting |
|---|---|---|
| Fundering, constructie, vloeren, wanden | Verhuurder | Constructieve delen en casco |
| Dak, dakbedekking, goten en hemelwaterafvoer | Verhuurder | Vervanging en herstel; de huurder meldt lekkages |
| Gevel, buitenkozijnen en buitenschilderwerk | Verhuurder | Inclusief voegwerk en gevelbekleding |
| Vervanging van vaste installaties (cv, luchtbehandeling, lift) | Verhuurder | Bij het einde van de technische levensduur |
| Onderhoud en keuring van installaties in gebruik | Huurder | Onderhoudscontracten, filters, periodieke keuringen |
| Binnenschilderwerk, vloerafwerking, plafonds, hang- en sluitwerk | Huurder | Dagelijks onderhoud en kleine herstellingen |
| Ruiten, sanitair, kranen, leidingen tot de meter | Huurder | Tenzij het gebrek uit de constructie komt |
| Door de huurder aangebrachte voorzieningen | Huurder | Inclusief verwijderen bij het einde van de huur |
Afwijkingen zijn gebruikelijk. Bij een triple-net-contract draagt de huurder vrijwel alles, ook het dak en de gevel; bij een turnkey-verhuur van een klein kantoor doet de verhuurder juist veel. Het gaat er niet om welke verdeling de beste is, maar dat zij per bouwdeel vaststaat voordat het werk nodig is.
Waar het misgaat
- Installaties zonder eigenaar. De huurder onderhoudt de luchtbehandeling, de verhuurder vervangt hem. Wie betaalt dan een compressor van 15.000 euro in jaar 18: onderhoud of vervanging? Zonder afspraak over de grens tussen herstel en vervanging ontstaat hier de meeste discussie.
- Achterstallig onderhoud bij aanvang. De huurder neemt het dagelijks onderhoud over van een pand waarvan niemand de staat heeft vastgelegd. Aan het einde van de huur is niet te bewijzen wat al kapot was.
- Servicekosten. De verhuurder rekent onderhoud door als servicekosten terwijl het volgens de demarcatie eigenaarsonderhoud is, of andersom. Een jaarlijkse afrekening zonder onderliggende planning is niet te controleren.
- Verduurzaming. Energielabelmaatregelen zijn geen onderhoud en vallen buiten de demarcatie. Wie betaalt de isolatie van het dak dat de verhuurder toch moet vervangen, en wie krijgt de lagere energierekening? Dat vraagt een aparte afspraak.
Hoe een MJOP met demarcatielijst helpt
- 1Nulmeting bij aanvang van de huur. Een conditiemeting volgens NEN 2767 legt per bouwdeel de staat vast met een score en een foto. Beide partijen weten wat zij overnemen; aan het einde van de huur is de vergelijking objectief.
- 2Demarcatie per post. In het MJOP krijgt elke onderhoudspost een kolom: verhuurder, huurder of gedeeld, volgens uw contract. De begroting is dan in een eigenaarsdeel en een huurdersdeel te splitsen.
- 3Grens tussen herstel en vervanging. Het plan noemt per installatie het verwachte vervangingsjaar. Daarmee is vooraf te bespreken wanneer herstel ophoudt en vervanging begint.
- 4Onderbouwing van servicekosten. Terugkerend onderhoud dat de verhuurder uitvoert en doorbelast, staat als post in het plan; de afrekening is daaraan te toetsen.
- 5Verlenging en verkoop. Bij een verlenging of een verkoop ligt er een actueel plan met de verdeling, zodat de nieuwe partij weet wat zij overneemt.
Praktisch: stuur ons bij de aanvraag het huurcontract met de algemene bepalingen mee. Dan nemen wij de verdeling uit uw contract over in de demarcatielijst en hoeft u die niet zelf per post in te vullen. Juridisch advies over het contract geven wij niet; daarvoor verwijzen wij naar uw adviseur.
Wat het kost
De demarcatielijst is onderdeel van het MJOP, zonder meerprijs. Bouwkundig 850 euro plus 0,70 euro per m² BVO, integraal met de W- en E-installaties 1.250 euro plus 1,10 euro per m², tot 10.000 m², exclusief btw. Een kantoor van 2.500 m² kost dus € 2.600 bouwkundig of € 4.000 integraal. Bij een verhuurd pand adviseren wij integraal: de installaties zijn precies de posten waar de demarcatie het meest over gaat. Het rapport volgt binnen 14 werkdagen na de laatste opnamedag.
Bronnen: Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikel 7:206 en 7:217, ROZ, de ROZ-modellen. Stand oktober 2026; de ROZ-modellen en de algemene bepalingen worden periodiek herzien.
Veelgestelde vragen
Wie betaalt het onderhoud bij een gehuurde bedrijfsruimte?
Dat bepaalt het huurcontract. De wet legt gebreken bij de verhuurder (artikel 7:206 BW) en kleine herstellingen bij de huurder (artikel 7:217 BW), maar bij kantoor- en winkelruimte mag het contract afwijken. In het ROZ-model houdt de verhuurder meestal constructie, dak, gevel en de vervanging van vaste installaties; de huurder het dagelijks onderhoud en het binnenwerk.
Wat is een demarcatielijst?
Een overzicht per bouwdeel en installatie van wie het onderhoud doet en betaalt: verhuurder, huurder of gedeeld. In een MJOP staat die verdeling naast de planning en de kosten, zodat de begroting in een eigenaarsdeel en een huurdersdeel is te splitsen.
Geldt het Besluit kleine herstellingen ook voor kantoorruimte?
Nee. Dat besluit somt de kleine herstellingen op voor woonruimte. Bij kantoor- en winkelruimte volgt de verdeling uit het huurcontract en de algemene bepalingen.
Kan een MJOP de staat bij aanvang van de huur vastleggen?
Ja. De conditiemeting volgens NEN 2767 is een nulmeting met een score en een foto per bouwdeel. Aan het einde van de huur is daarmee objectief te vergelijken wat is veranderd.