Een kleine VvE heeft precies dezelfde wettelijke plicht als een complex van tweehonderd woningen. Wij stellen het meerjarenonderhoudsplan op vanaf 2 appartementen, met een NEN 2767 conditiemeting als onderbouwing.
Veel besturen van een kleine vereniging van eigenaars gaan ervan uit dat de regels voor het reservefonds en het onderhoudsplan pas gaan gelden bij een echt complex. Dat klopt niet. Een gesplitst pand met twee tot vier appartementen is juridisch een volwaardige VvE, met dezelfde verplichtingen als een galerijflat.
Het verschil zit in de praktijk, niet in de wet. Een kleine VvE heeft zelden een professionele beheerder, het bestuur bestaat uit de bewoners zelf, en niemand heeft ervaring met het beoordelen van een aannemersofferte. Daardoor blijft het onderhoudsplan liggen tot het moment waarop het knelt: een verkoop die spaak loopt, een hypotheekaanvraag die vastloopt, of een dak dat vervangen moet worden zonder dat er geld voor is.
Wij stellen dat plan op vanaf 2 appartementen. Dezelfde systematiek als bij een groot MJOP, dezelfde NEN 2767 conditiemeting ter plaatse, maar met een prijs en een doorlooptijd die passen bij de schaal van uw pand.
De verplichtingen voor een vereniging van eigenaars staan in artikel 5:126 van het Burgerlijk Wetboek. Ze gelden voor elke VvE, ongeacht het aantal appartementsrechten.
Volgens de wetsevaluatie van het WODC uit 2024 heeft van de kleinste VvE's slechts vier op de tien een meerjarenonderhoudsplan. Bij de grote verenigingen ligt dat aandeel aanzienlijk hoger.
Twijfelt u of uw huidige reservering voldoet? Doe eerst de gratis reservefonds-check of de MJOP-geldigheidscheck. Meer achtergrond leest u in wat is een reservefonds.
De techniek van het gebouw is niet eenvoudiger. Wat ontbreekt, is de organisatie eromheen. Daar houden wij rekening mee in de manier waarop wij het plan opleveren.
Er is niemand die het plan vertaalt naar een begroting, offertes uitvraagt of de vergadering voorbereidt. Wij leveren daarom niet alleen het rapport, maar ook een samenvatting die u ongewijzigd in de vergadering kunt gebruiken, en een Excel waarin u een jaartal of een bedrag zelf kunt aanpassen.
Bij een kleine VvE zijn bestuurder en eigenaar dezelfde persoon. Dat maakt besluiten sneller, maar ook persoonlijker: een voorstel om de bijdrage te verhogen raakt meteen de eigen portemonnee. Een onafhankelijk onderbouwd plan haalt die discussie uit de sfeer van meningen.
Wie zelden een offerte voor gevelherstel of een dakvervanging ziet, kan niet beoordelen of een bedrag redelijk is. In het MJOP staan onze eigen kostenkengetallen per bouwdeel en per eenheid, zodat u een binnengekomen offerte ergens tegenaan kunt leggen.
Een dak van 120 vierkante meter kost hetzelfde, of u het nu met drie of met dertig eigenaars betaalt. Per appartement valt de benodigde maandelijkse reservering bij een kleine VvE daarom vrijwel altijd hoger uit dan bewoners verwachten.
Een deel van de kleine verenigingen is wel gesplitst, maar slaapt: geen vergadering, geen fonds, geen administratie. Het activeren daarvan is geen groot project. In een slapende VvE zelf activeren staat welke stappen u zelf kunt zetten.
Kopers en hypotheekverstrekkers kijken bij een kleine VvE juist scherper naar het reservefonds, omdat een tegenvaller over weinig eigenaars wordt verdeeld. Een actueel MJOP is bij verkoop van een appartement in een klein pand vaker doorslaggevend dan bij een groot complex.
Van de kleine VvE's die wij inspecteerden, reserveerde ongeveer 65 procent minder dan uit het opgestelde meerjarenonderhoudsplan volgt. Dat cijfer komt uit onze eigen opgeleverde rapporten voor verenigingen tot en met 6 appartementen en niet uit een externe publicatie: wij vergelijken per VvE de werkelijke jaarlijkse dotatie met de dotatie die het plan vraagt. Het verschil is bijna nooit een kwestie van onwil, maar van een bijdrage die jaren geleden is vastgesteld en sindsdien niet is meegegroeid met de bouwkosten.
Bron: eigen rapportendatabase AC Vastgoed Advies, de geinspecteerde VvE's tot en met 6 appartementen.
| Aantal appartementen | Totaalprijs | Per appartement |
|---|---|---|
| 2 appartementen | €450 | €225 |
| 3 appartementen | €450 | €150 |
| 4 appartementen | €450 | €112,50 |
| 5 appartementen | €450 | €90 |
| 6 appartementen | €540 | €90 |
Inclusief NEN 2767 conditiemeting ter plaatse
Inclusief PDF-rapport en bewerkbaar Excel-rekenmodel
Inclusief reiskosten binnen de Randstad
Rapport binnen 5 werkdagen na de inspectie
Alle bedragen zijn exclusief btw. Het minimumtarief geldt tot en met 5 eenheden, dus ook als uw vereniging uit twee appartementsrechten bestaat, bijvoorbeeld een gesplitst pand met een boven- en een benedenwoning. Boven de 6 appartementen geldt de reguliere staffel; die vindt u op de pagina MJOP opstellen of via de prijscalculator.
Vraag een offerte aan met het aantal appartementen en het bouwjaar. U hoort binnen 24 uur wat het kost en wanneer wij kunnen inspecteren.