MJOP voor een kleine VvE: meerjarenonderhoudsplan vanaf 2 appartementen
Een MJOP voor een kleine VvE kost bij ons vanaf €595 exclusief btw, ook bij 2 of 3 appartementen. Ook een kleine VvE moet jaarlijks reserveren voor onderhoud (artikel 5:126 BW): op basis van een meerjarenonderhoudsplan of 0,5 procent van de herbouwwaarde. Wij stellen dat plan op met een conditiemeting volgens NEN 2767 ter plaatse, meestal van de gemeenschappelijke onderdelen. U ontvangt het rapport als pdf, een Excel dat u zelf kunt bijstellen en een jaar Mijn portaal.
- Vanaf 2 appartementen
- Rapport binnen 5 tot 7 werkdagen
- Conceptronde inbegrepen
- Reiskosten Randstad inbegrepen
Fictief object met fictieve bevindingen en bedragen.
Is een MJOP verplicht voor een kleine VvE?
Veel besturen van een kleine vereniging van eigenaars gaan ervan uit dat de regels voor het reservefonds en het onderhoudsplan pas gaan gelden bij een echt complex. Dat klopt niet. Een gesplitst pand met twee tot vier appartementen is juridisch een volwaardige VvE, met dezelfde verplichtingen als een galerijflat.
Het verschil zit in de praktijk, niet in de wet. Een kleine VvE heeft zelden een professionele beheerder, het bestuur bestaat uit de bewoners zelf, en niemand heeft ervaring met het beoordelen van een aannemersofferte. Daardoor blijft het onderhoudsplan liggen tot het moment waarop het knelt: een verkoop die spaak loopt, een hypotheekaanvraag die vastloopt, of een dak dat vervangen moet worden zonder dat er geld voor is.
Wij stellen dat plan op vanaf 2 appartementen. Dezelfde systematiek als bij een groot MJOP, dezelfde NEN 2767 conditiemeting ter plaatse, maar met een prijs en een doorlooptijd die passen bij de schaal van uw pand.
Komt het reservefonds bij de huidige bijdrage tekort, dan zetten de financiële scenario's voor het reservefonds als aanvulling vier routes per appartement naast elkaar.
Wat de wet van u vraagt
De verplichtingen voor een vereniging van eigenaars staan in artikel 5:126 van het Burgerlijk Wetboek. Ze gelden voor elke VvE, ongeacht het aantal appartementsrechten.
- Elke VvE houdt een reservefonds aan voor onderhoud dat niet jaarlijks terugkeert.
- De jaarlijkse dotatie is minimaal 0,5 procent van de herbouwwaarde van het gebouw, of het bedrag dat volgt uit een meerjarenonderhoudsplan.
- Kiest u voor de MJOP-route, dan mag dat plan niet ouder zijn dan 5 jaar en moet het de komende 10 jaar of langer beslaan.
- Het fonds staat op een aparte bankrekening op naam van de VvE en is niet vrij besteedbaar.
Volgens de wetsevaluatie van het WODC uit 2024 heeft van de kleinste VvE's slechts vier op de tien een meerjarenonderhoudsplan. Bij de grote verenigingen ligt dat aandeel aanzienlijk hoger.
Twijfelt u of uw huidige reservering voldoet? Doe eerst de gratis reservefonds-check of de MJOP-geldigheidscheck. Meer achtergrond leest u in wat is een reservefonds en in herbouwwaarde van een VvE bepalen.
Meerjarenonderhoudsplan voor een kleine VvE: wat is anders?
De techniek van het gebouw is niet eenvoudiger. Wat ontbreekt, is de organisatie eromheen. Daar houden wij rekening mee in de manier waarop wij het plan opleveren.
Geen professionele beheerder
Er is niemand die het plan vertaalt naar een begroting, offertes uitvraagt of de vergadering voorbereidt. Wij leveren daarom niet alleen het rapport, maar ook een samenvatting die u ongewijzigd in de vergadering kunt gebruiken, en een Excel waarin u een jaartal of een bedrag zelf kunt aanpassen.
Bestuur van bewoners
Bij een kleine VvE zijn bestuurder en eigenaar dezelfde persoon. Dat maakt besluiten sneller, maar ook persoonlijker: een voorstel om de bijdrage te verhogen raakt meteen de eigen portemonnee. Een onafhankelijk onderbouwd plan haalt die discussie uit de sfeer van meningen.
Geen ervaring met aannemersoffertes
Wie zelden een offerte voor gevelherstel of een dakvervanging ziet, kan niet beoordelen of een bedrag redelijk is. In het MJOP staan onze eigen kostenkengetallen per bouwdeel en per eenheid, zodat u een binnengekomen offerte ergens tegenaan kunt leggen. Wilt u dat wij de offertes opvragen en de aannemer tijdens het werk controleren, dan staat op begeleiding van onderhoudswerk wat dat per werk kost.
Kosten over weinig eigenaars
Een dak van 120 vierkante meter kost hetzelfde, of u het nu met drie of met dertig eigenaars betaalt. Per appartement valt de benodigde maandelijkse reservering bij een kleine VvE daarom vrijwel altijd hoger uit dan bewoners verwachten.
Vaak nog geen VvE in werking
Een deel van de kleine verenigingen is wel gesplitst, maar slaapt: geen vergadering, geen fonds, geen administratie. Het activeren daarvan is geen groot project. In een slapende VvE zelf activeren staat welke stappen u zelf kunt zetten. Bestaat de vereniging uit twee eigenaren, dan leest u in VvE met twee eigenaren wat u doet als de stemmen staken.
Meer aandacht bij verkoop
Kopers en hypotheekverstrekkers kijken bij een kleine VvE juist scherper naar het reservefonds, omdat een tegenvaller over weinig eigenaars wordt verdeeld. Een actueel MJOP is bij verkoop van een appartement in een klein pand vaker doorslaggevend dan bij een groot complex.
Wat wij bij kleine VvE's terugzien in de cijfers
Van de kleine VvE's die wij inspecteerden, reserveerde ongeveer 65 procent minder dan uit het opgestelde meerjarenonderhoudsplan volgt. Dat cijfer komt uit onze eigen opgeleverde rapporten voor verenigingen tot en met 6 appartementen en niet uit een externe publicatie: wij vergelijken per VvE de werkelijke jaarlijkse dotatie met de dotatie die het plan vraagt. Het verschil is bijna nooit een kwestie van onwil, maar van een bijdrage die jaren geleden is vastgesteld en sindsdien niet is meegegroeid met de bouwkosten.
Bron: eigen rapportendatabase AC Vastgoed Advies, de geinspecteerde VvE's tot en met 6 appartementen.
Wat kost een MJOP voor een kleine VvE?
MJOP kleine VvE
Wat betekent dat per appartement?
| Aantal appartementen | Totaalprijs | Per appartement |
|---|---|---|
| 2 appartementen | €595 | €298 |
| 3 appartementen | €595 | €198 |
| 4 appartementen | €595 | €149 |
| 5 appartementen | €595 | €119 |
| 6 appartementen | €660 | €110 |
Inclusief NEN 2767 conditiemeting ter plaatse
Inclusief PDF-rapport en bewerkbaar Excel-rekenmodel
Inclusief reiskosten binnen de Randstad
Rapport binnen 5 tot 7 werkdagen na de inspectie
Alle bedragen zijn exclusief btw. Het minimumtarief geldt tot en met 5 eenheden, dus ook als uw vereniging uit twee appartementsrechten bestaat, bijvoorbeeld een gesplitst pand met een boven- en een benedenwoning. De vergadering stelt het plan ten minste eens in de vijf jaar vast; verdeeld over die vijf jaar is dat bij 3 appartementen ongeveer 40 euro per appartement per jaar. Boven de 6 appartementen geldt de reguliere staffel; die staat met een prijstabel tot 100 appartementen bij MJOP kosten, of reken het uit met de prijscalculator.
Uw MJOP ook online, het eerste jaar inbegrepen
Bij elk MJOP krijgt u Mijn portaal, met toegang vanaf uw aanvraag: u volgt de aanvraag en de offerte, geeft akkoord en levert stukken aan. Zodra het plan definitief is, ziet u er de conditie, de planning en de kosten per jaar, de foto's en de documenten. Uitgevoerd werk vinkt u af, en u nodigt medebestuurders, collega's of uw beheerder uit.
Gratis MJOP-check. Heeft uw kleine VvE al een MJOP? Laat het gratis controleren voordat u een nieuw plan laat maken.
Upload uw MJOP →Vragen van kleine VvE's
MJOP nodig voor uw kleine VvE?
Vraag een offerte aan met het aantal appartementen en het bouwjaar. U hoort binnen 24 uur wat het kost en wanneer wij kunnen inspecteren.
Kleine VvE, twee eigenaren: wat het MJOP concreet opleverde
Een VvE met twee appartementen in eigen beheer, in de regio Den Haag. Na de opname lag het concept twee werkdagen later bij de vereniging, met een Excel-begroting erbij en de splitsingsakte en het intakeformulier verwerkt.
Geen reservering voor een dak dat pas na 2054 aan de beurt is
Eén dakvlak was in 2024 vernieuwd. Dat hoort niet in deze begroting. Was het hele dak als één vlak begroot, dan had de vereniging ruim € 5.000 opzij gezet voor werk dat buiten de planperiode valt.
Vervangen waar overlagen een gok is
Een tweede dakvlak had minstens 25 jaar geen bekend onderhoud. Een nieuwe laag op een ondergrond die niemand heeft gezien, is een risico. Het plan kiest voor vervanging in 2032: duurder, maar met een bekende uitgangspositie.
Rekenen met wat er echt naar onderhoud gaat
Van de maandelijkse bijdrage ging een deel naar verzekering en bankkosten. Op basis van het bedrag dat werkelijk naar het reservefonds gaat, is circa € 166 per eigenaar per maand nodig in plaats van € 100. Bij ongewijzigd beleid staat het fonds eind 2041 ruim € 13.000 negatief.
Geanonimiseerd praktijkvoorbeeld, oktober 2026. Bedragen afgerond. Onze vaste levertijd is 5 tot 7 werkdagen na de inspectie.