Is een pand gesplitst in twee appartementsrechten, bijvoorbeeld een boven- en een benedenwoning, dan vormen de twee eigenaren samen een vereniging van eigenaars. Iedere appartementseigenaar is van rechtswege lid (artikel 5:125 BW) en de regels voor het reservefonds uit artikel 5:126 BW gelden ook als er maar twee leden zijn. Het verschil met een flat zit in de praktijk: er is geen beheerder, elk besluit raakt meteen de eigen portemonnee en bij twee stemmen kan het op een gelijkspel uitlopen.
Ook met twee eigenaren bent u een VvE
De VvE ontstaat bij de splitsing en is een rechtspersoon (artikel 5:124 BW). U hoeft hem dus niet op te richten; u moet hem wel laten werken. Dat betekent een eigen bankrekening op naam van de vereniging, een vergadering van eigenaars, notulen van de besluiten en een reservefonds voor het onderhoud dat niet elk jaar terugkomt. Is de VvE nooit actief geweest, dan leest u in een slapende VvE activeren hoe u dat in zeven stappen regelt.
Wat is van de VvE en wat van uzelf?
Dat staat in de splitsingsakte en het splitsingsreglement. Bij een boven- en benedenwoning zijn het dak, de gevels, de fundering en vaak de gezamenlijke voordeur en trap gemeenschappelijk. De kosten daarvan worden verdeeld volgens de breukdelen uit de akte; die zijn niet altijd half om half. Hoe u de akte leest, staat in wat betaalt de VvE en wat de eigenaar en in breukdelen in een VvE.
Stemmen als u het niet eens bent
Besluiten worden genomen met een volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen, tenzij de statuten iets anders bepalen (artikel 5:127 BW). Hebben beide eigenaren evenveel stemmen en stemmen ze verschillend, dan is er geen meerderheid en is het voorstel niet aangenomen. Kijk daarom eerst in het reglement hoeveel stemmen elk appartementsrecht heeft: soms volgt dat de breukdelen en heeft een van beide eigenaren de meerderheid.
Blijft het vastzitten, dan biedt de wet een uitweg. Weigert de andere eigenaar zonder redelijke grond mee te werken, of reageert hij niet, dan kan de kantonrechter op verzoek een vervangende machtiging geven, en daarbij ook bepalen hoe de kosten worden verdeeld (artikel 5:121 BW). Wie het niet eens is met een genomen besluit, kan de kantonrechter vragen het te vernietigen; dat verzoek moet binnen een maand worden ingediend (artikel 5:130 BW).
Voorkomen is goedkoper dan de rechter. De meeste conflicten tussen twee eigenaren gaan niet over de vraag of het dak moet, maar over wanneer en hoeveel. Een onafhankelijk opgesteld onderhoudsplan haalt die discussie uit de sfeer van meningen: het legt per bouwdeel vast wat de staat is, wanneer onderhoud nodig is en wat het kost.
Reservefonds: wat de wet vraagt
Elke VvE houdt een reservefonds aan voor de kosten die niet jaarlijks terugkomen. Voor een woongebouw is de jaarlijkse reservering ten minste het bedrag dat volgt uit een onderhoudsplan van hoogstens vijf jaar oud dat ten minste tien jaar beslaat, of ten minste 0,5 procent van de herbouwwaarde van het gebouw (artikel 5:126 BW). Het geld staat op een aparte rekening op naam van de vereniging. Hoe u de herbouwwaarde vindt en wat 0,5 procent voor uw pand betekent, leest u in herbouwwaarde van een VvE bepalen.
Waarom een MJOP juist bij twee eigenaren loont
Een dak of een gevel kost hetzelfde, of u het met twee of met twintig eigenaren betaalt. Bij twee eigenaren komt de rekening dus per persoon hard aan, en een tekort valt niet weg tegen de bijdragen van anderen. Met een meerjarenonderhoudsplan ziet u jaren vooruit wat er aankomt, en spreekt u samen een maandbedrag af dat daarop is afgestemd. Dat helpt ook bij een verkoop: kopers, banken en notarissen vragen naar het plan en de stand van het fonds.
- 1Een objectieve basis. Een conditiemeting volgens NEN 2767 per bouwdeel, met foto's, voorkomt dat de discussie gaat over wie gelijk heeft.
- 2Een bijdrage per appartementsrecht. Het plan rekent de reservering om naar een bedrag per eigenaar, volgens de breukdelen.
- 3Een kant-en-klaar besluit. Het plan bevat een samenvatting voor de vergadering, zodat u het samen kunt vaststellen. Hoe dat gaat, leest u in MJOP vaststellen in de ALV.
Wij stellen een MJOP op vanaf twee appartementen. Voor twee appartementen geldt de instapprijs: MJOP voor een kleine VvE vanaf € 595 exclusief btw, binnen de Randstad zonder reiskosten. Het rapport ontvangt u 5 tot 7 werkdagen na de inspectie.
Praktisch: zo houdt u het klein en goed geregeld
| Onderwerp | Wat u regelt |
|---|---|
| Bankrekening | Een rekening op naam van de VvE, met daarnaast een aparte rekening of spaarrekening voor het reservefonds |
| Vergadering | Een vergadering volgens het reglement, met een korte agenda en notulen; dat kan gewoon aan de keukentafel |
| Onderhoudsplan | Een MJOP dat niet ouder is dan vijf jaar, vastgesteld door de vergadering |
| Bijdrage | Een vast maandbedrag per eigenaar, afgeleid uit het plan en de breukdelen |
| Verzekering | Een opstalverzekering op naam van de VvE, met een herbouwwaarde die past bij het pand |
Bronnen: Burgerlijk Wetboek Boek 5, titel 9 (appartementsrechten), artikelen 5:121, 5:124, 5:125, 5:126, 5:127 en 5:130; Rijksoverheid: geld reserveren voor groot onderhoud. Stand oktober 2026.
Veelgestelde vragen
Is een VvE met twee appartementen verplicht?
Ja. Is het pand gesplitst in appartementsrechten, dan bestaat de VvE vanaf de splitsing en is iedere eigenaar van rechtswege lid. De regels voor het reservefonds gelden ook bij twee leden.
Wat gebeurt er als de stemmen staken?
Bij een gelijk aantal stemmen voor en tegen is er geen volstrekte meerderheid en is het voorstel niet aangenomen. Weigert de andere eigenaar zonder redelijke grond mee te werken, dan kan de kantonrechter een vervangende machtiging geven (artikel 5:121 BW).
Moeten wij als twee eigenaren een reservefonds hebben?
Ja. Elke VvE reserveert jaarlijks ten minste het bedrag uit een actueel onderhoudsplan, of ten minste 0,5 procent van de herbouwwaarde van het gebouw. Het geld staat op een rekening op naam van de VvE.
Wat kost een MJOP voor een boven- en benedenwoning?
Voor twee appartementen geldt bij ons de instapprijs van € 595 exclusief btw, met een conditiemeting volgens NEN 2767 ter plaatse. Binnen de Randstad zijn er geen reiskosten; daarbuiten reiskosten naar afstand, vooraf in de offerte.