Een MJOP, voluit meerjarenonderhoudsplan, laat per jaar zien welk onderhoud een gebouw de komende tien tot dertig jaar nodig heeft en wat dat kost. Het plan rust op een inspectie van de werkelijke staat van het gebouw, niet op aannames uit het bouwjaar. Voor een VvE met woningen is het de gebruikelijke onderbouwing van de verplichte jaarlijkse reservering voor het reservefonds (artikel 5:126 lid 2 BW); zonder MJOP reserveert de VvE minimaal 0,5 procent van de herbouwwaarde per jaar.
Zoekt u geen uitleg maar een plan? Lees wat MJOP laten opstellen bij ons inhoudt en kost, bekijk een compleet voorbeeld-MJOP voor een fictieve VvE, of lees wat een MJOP kost en waar de prijzen van bureaus in verschillen.
Op deze pagina
Betekenis van MJOP
MJOP is de afkorting van meerjarenonderhoudsplan. U komt ook de woorden meerjarenonderhoudsplanning en meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB) tegen. Die noemen elk een deel van hetzelfde plan:
- Meerjarenonderhoudsplanning: het technische deel, dus welk onderhoud in welk jaar aan de beurt is.
- Meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB): het financiële deel, dus wat dat onderhoud per jaar kost en wat de VvE daarvoor moet reserveren.
- Meerjarenonderhoudsplan (MJOP): het geheel, planning en begroting samen. Een lijst werkzaamheden zonder bedragen, of een begroting zonder onderbouwde planning, is maar een half plan.
Het begrip komt het meest voor bij VvE's, omdat de wet daar de reservering aan het plan koppelt. Woningcorporaties, scholen, zorginstellingen en eigenaren van kantoren werken ook met een MJOP, om hun onderhoudsbegroting en de voorziening voor groot onderhoud te onderbouwen. Zie MJOP voor woningcorporaties en MJOP voor een bedrijfspand.
Wat staat er in een MJOP?
- 1Conditiemeting. Elk bouwdeel krijgt een conditiescore volgens NEN 2767, van 1 (uitstekend) tot 6 (zeer slecht), met foto's van de gebreken. Dit is de feitelijke basis van het plan.
- 2Planning per jaar. Voor elk bouwdeel staat wanneer welk onderhoud aan de orde is, met een vaste cyclus: bijvoorbeeld schilderwerk over 3 jaar, dakbedekking over 12 jaar, liftrevisie over 18 jaar.
- 3Kostenraming. Per handeling een raming op basis van hoeveelheid en eenheidsprijs, met indexering, zodat u weet welk bedrag in welk jaar nodig is en welke werkzaamheden u slim kunt combineren.
- 4Reservefondsberekening. De vertaling naar een jaarlijkse reservering, ook per appartementsrecht: hoeveel de VvE moet sparen om al het geplande onderhoud zonder eenmalige heffingen te betalen.
- 5Uitgangspunten. Prijspeil, btw, het percentage onvoorzien en de scheiding tussen gemeenschappelijk en privé. Zonder die aannames is geen enkel bedrag te controleren.
De wet vraagt een plan dat ten minste tien jaar bestrijkt. Wij adviseren minimaal vijftien jaar, zodat grote vervangingen zoals dakbedekking en kozijnen in beeld komen en verduurzaming op het natuurlijke moment kan meelopen. Elk onderdeel apart uitgelegd: wat staat er in een MJOP.
Is een MJOP verplicht? Wat de wet vraagt
Kort: voor een VvE met woningen zijn een reservefonds en een minimale jaarlijkse reservering verplicht. Het MJOP is een van de twee manieren om die reservering te bepalen. In de praktijk kiezen de meeste VvE's voor het MJOP.
Wet verbetering functioneren VvE's, sinds 1 januari 2018
De Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars is op 1 januari 2018 in werking getreden. Sindsdien staat in artikel 5:126 van het Burgerlijk Wetboek:
- Lid 1: de VvE houdt een reservefonds aan voor kosten die niet gewoon en jaarlijks zijn, zoals groot onderhoud en vervanging.
- Lid 2: voor een gebouw dat geheel of gedeeltelijk voor bewoning is bestemd, is de jaarlijkse reservering ten minste het bedrag dat de vergadering van eigenaars vaststelt op basis van een meerjarenonderhoudsplan dat ten hoogste vijf jaar oud is en ten minste tien jaar bestrijkt, of ten minste 0,5 procent van de herbouwwaarde van het gebouw.
- Lid 3: de bijdragen voor het reservefonds staan in beginsel op een aparte rekening op naam van de VvE.
Bestaande VvE's kregen drie jaar overgangstijd (artikel 172 lid 7 Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek). Sinds 1 januari 2021 geldt de reserveringsplicht daarom voor elke VvE met een woongebouw, ook voor een kleine VvE met twee of drie appartementen: de wet maakt geen uitzondering naar grootte. Wat dat voor een klein complex betekent, leest u bij MJOP voor een kleine VvE.
MJOP of 0,5 procent: welke route?
De 0,5-procentregel is eenvoudig, maar houdt geen rekening met de leeftijd van het gebouw, de materialen of achterstallig onderhoud. Bij een gebouw met veel werk op korte termijn is het bedrag te laag; bij een jong gebouw kan het hoger zijn dan nodig. Met een MJOP reserveert de VvE op basis van de werkelijke onderhoudsopgave, en het plan laat ook zien wanneer het geld nodig is. Meer daarover in de 0,5-procentregel en is een MJOP verplicht voor uw VvE?
Wat de splitsingsakte en het reglement regelen
Volgens artikel 5:112 BW regelt het splitsingsreglement onder meer welke schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaars komen, en hoe het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten gaan. Wat in het MJOP hoort (gemeenschappelijk) en wat niet (privé), volgt dus uit uw splitsingsakte en reglement. Kijk daarin bij twijfel, bijvoorbeeld over kozijnen of balkons. Deze pagina is uitleg, geen juridisch advies.
MJOP, MJOB en DMJOP: het verschil
| Term | Wat het is | Wanneer u het tegenkomt |
|---|---|---|
| MJOP | Meerjarenonderhoudsplan: planning en begroting samen, op basis van een opname van het gebouw. | De basis voor de reservering van een VvE en voor onderhoudsbesluiten in de vergadering. |
| MJOB | Meerjarenonderhoudsbegroting: het financiële deel van het MJOP, met de kosten per jaar en de reservering. | Vaak als los woord bij beheerders en kascommissies. Een MJOB zonder planning en opname is geen volledig plan. |
| DMJOP | Duurzaam MJOP: een MJOP waarin verduurzaming, zoals isolatie, glas en installaties, op de natuurlijke vervangingsmomenten is ingepland, met een langere planperiode. | Als de VvE wil verduurzamen, of een financiering of regeling zoekt waarvoor een duurzaam plan nodig is. |
Twijfelt u tussen een gewoon en een duurzaam plan, lees dan DMJOP of MJOP: het verschil en de keuze. Meer over het financiële deel: wat is een meerjarenonderhoudsbegroting.
Hoe vaak moet een MJOP worden bijgewerkt?
De wet stelt een harde grens: reserveert de VvE op basis van een MJOP, dan mag dat plan ten hoogste vijf jaar oud zijn (artikel 5:126 lid 2 BW). Is het plan ouder, dan kan de reservering niet meer op dat plan steunen; de wet noemt als alternatief ten minste 0,5 procent van de herbouwwaarde.
Vijf jaar is een maximum, geen advies. Prijzen stijgen elk jaar, werk wordt uitgevoerd of uitgesteld en gebreken lopen anders op dan verwacht. Wij adviseren:
- Elk jaar: uitgevoerd werk afvinken en het prijspeil bijwerken, zelf in de Excel of met de MJOP Jaarservice.
- Uiterlijk na vijf jaar: een nieuw MJOP met een nieuwe opname op locatie, zodat het plan weer op de actuele staat van het gebouw rust.
- Tussendoor: na groot onderhoud, schade, een verbouwing of een besluit om te verduurzamen.
Of uw plan nog bruikbaar is, leest u in wanneer is een MJOP verouderd? U kunt het ook gratis laten toetsen met de MJOP-check.
Hoe wordt een MJOP gemaakt?
Een MJOP begint met een opname op locatie. De inspecteur voert een conditiemeting volgens NEN 2767 uit: per bouwdeel worden de gebreken vastgelegd, en van elk gebrek de ernst, de intensiteit en de omvang. Daaruit volgt de conditiescore. Hoe dat werkt, leest u in hoe werkt een conditiemeting volgens NEN 2767; wat elke score betekent, in wat is een conditiescore.
Daarna krijgt elk bouwdeel handelingen met een cyclus, een hoeveelheid en een prijs. Het plan telt alles per jaar op en rekent uit hoeveel de VvE jaarlijks moet reserveren om in geen enkel jaar tekort te komen. Het bestuur legt het rapport voor aan de ledenvergadering, die het plan en de reservering vaststelt.
Wie stelt het MJOP op?
De wet zegt niet wie het plan maakt, wel wie de reservering op basis van het plan vaststelt: de vergadering van eigenaars (artikel 5:126 lid 2 BW). In de praktijk laat het bestuur het plan opstellen en legt het voor aan de ledenvergadering. Er zijn drie routes:
- Een onafhankelijk bureau doet de opname op locatie en levert planning, begroting en reserveringsadvies. Let op onafhankelijkheid: een partij die het onderhoud later zelf uitvoert, heeft een eigen belang bij de planning.
- De VvE-beheerder stelt soms zelf een plan op of besteedt het uit. Vraag waar de hoeveelheden en de conditie op zijn gebaseerd; zie MJOP van de beheerder of een onafhankelijk bureau.
- Zelf opstellen kan bij een klein gebouw, maar zonder opname en kostenkennis wordt het snel een schatting; zie zelf opstellen of laten opstellen.
Een wettelijke eis aan de opsteller is er niet. Vraag daarom naar de opleiding in NEN 2767-conditiemeting, naar een voorbeeldrapport en of elke conditiescore met foto's en gebreken is onderbouwd.
Wilt u een MJOP laten opstellen? Wij doen de conditiemeting volgens NEN 2767 op locatie en leveren planning, begroting, reserveringsadvies en een Excel, 5 tot 7 werkdagen na de inspectie. Het MJOP stelt u samen per discipline: bouwkundig, W- en E-installaties. Voor een VvE is de keuze gemeenschappelijke onderdelen meestal de juiste: bouwkundig plus de installaties die van de VvE zijn, vanaf €595; compleet, met een technische opname van alle W- en E-installaties, vanaf €795, beide excl. btw. Lees wat MJOP laten opstellen inhoudt.
Veelgestelde vragen over het MJOP
Wat betekent de afkorting MJOP?
MJOP staat voor meerjarenonderhoudsplan. Het is het plan waarin staat welk onderhoud een gebouw de komende jaren nodig heeft en wat dat per jaar kost. Een verwante afkorting is MJOB, de meerjarenonderhoudsbegroting: het financiële deel van het plan.
Moet een kleine VvE ook reserveren voor onderhoud?
Ja. De reserveringsplicht van artikel 5:126 lid 2 BW geldt voor elke VvE met een gebouw dat geheel of gedeeltelijk voor bewoning is bestemd; de wet maakt geen uitzondering naar grootte. De VvE kiest zelf: reserveren op basis van een MJOP, of minimaal 0,5 procent van de herbouwwaarde per jaar.
Mag een MJOP ouder zijn dan vijf jaar?
Niet als de VvE er haar reservering op baseert. Het plan mag dan ten hoogste vijf jaar oud zijn en moet ten minste tien jaar bestrijken (artikel 5:126 lid 2 BW). Een ouder plan vervangt u door een nieuw MJOP met een nieuwe opname op locatie.
Wie stelt het MJOP vast: het bestuur of de vergadering?
De vergadering van eigenaars stelt de reservering vast op basis van het MJOP (artikel 5:126 lid 2 BW). Het bestuur laat het plan opstellen en legt het voor. Hoe u dat aanpakt, staat bij MJOP vaststellen in de ALV.
Geldt de reserveringsplicht ook voor een gebouw zonder woningen?
De minimale reservering van artikel 5:126 lid 2 BW geldt voor een gebouw dat geheel of gedeeltelijk voor bewoning is bestemd. Een VvE van een gebouw met alleen bedrijfsruimten houdt volgens lid 1 wel een reservefonds aan, maar de wet schrijft daar geen minimumbedrag voor. Kijk voor de afspraken in uw splitsingsakte en reglement.