Een meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB) is het financiële deel van een meerjarenonderhoudsplan: per jaar het bedrag dat het geplande onderhoud kost, opgeteld tot het totaal over de looptijd en omgerekend naar de jaarlijkse reservering. De planning zegt wat er wanneer moet gebeuren; de begroting zegt wat dat kost en wat de VvE of eigenaar daarvoor opzij moet zetten.

In de praktijk worden MJOP, MJOB en meerjarenonderhoudsplanning door elkaar gebruikt. Dat is zelden een probleem, zolang u weet welk deel u in handen heeft. Een planning zonder bedragen helpt het bestuur niet bij de bijdrage; een begroting zonder planning laat niet zien waar de bedragen vandaan komen. Een volledig MJOP bevat beide.

Waaruit bestaat een meerjarenonderhoudsbegroting?

Waarom de begroting voor een VvE geen vrijblijvend document is

Artikel 5:126 van het Burgerlijk Wetboek verplicht elke VvE tot een reservefonds voor groot onderhoud. De jaarlijkse reservering is minimaal 0,5 procent van de herbouwwaarde, tenzij de VvE reserveert op basis van een meerjarenonderhoudsplan van ten minste tien jaar dat niet ouder is dan vijf jaar en door de vergadering is vastgesteld. Dat plan moet de benodigde onderhouds- en herstelwerkzaamheden, de geplande vernieuwingen, de kosten daarvan en een gelijkmatige toerekening van die kosten over de jaren bevatten. Met andere woorden: de wet vraagt niet alleen een planning, maar ook een begroting.

Afwijken van het plan of van de 0,5 procent kan alleen met een besluit van de vergadering met ten minste vier vijfde van de stemmen. Er staat geen boete op het ontbreken van een begroting; het gevolg is praktisch: kopers, hypotheekverstrekkers en notarissen vragen ernaar, en een bestuur zonder begroting kan de hoogte van de bijdrage niet onderbouwen. Hoe de 0,5-procentregel uitpakt leest u bij wat is de 0,5%-regel.

Vlakke reservering of sparen op het zwaarste jaar?

Er zijn twee gangbare manieren om van kosten per jaar naar een bijdrage te komen. Bij een vlakke reservering deelt u het totaal over de looptijd, minus het huidige fonds, door het aantal jaren. Dat geeft een stabiele bijdrage, maar het fonds kan tussentijds negatief worden als het dure werk vroeg valt. Bij een reservering op het maatgevende jaar zoekt u de bijdrage waarbij het fonds in het zwaarste cumulatieve tekortjaar precies op nul uitkomt. Die bijdrage ligt hoger als het dak in jaar twee aan de beurt is, en lager als de grote posten pas na tien jaar komen. Wij rekenen standaard op het maatgevende jaar en laten in het rapport zien wat het verschil is.

Waar een begroting op fout gaat

De meeste fouten zitten niet in de rekenregel maar in de invoer. Hoeveelheden uit een tekening in plaats van gemeten op locatie, een schildercyclus zonder steiger, een dak dat als een vlak is begroot terwijl een deel al is vernieuwd, en bedragen uit een prijsboek van jaren geleden. Een tweede valkuil is de looptijd: een begroting van tien jaar laat de vervanging van een dak uit 2005 nog net buiten beeld, terwijl die wel moet worden gespaard. Vraag daarom naar de looptijd, de hoeveelheden en het prijspeil voordat u een begroting vaststelt. Wat steiger en bereikbaarheid in een plan doen, staat in steigerkosten in het MJOP.

De begroting bijhouden

Een begroting veroudert vanaf de dag dat zij klaar is: prijzen stijgen, werk wordt uitgevoerd of uitgesteld. Daarom leveren wij de begroting ook als Excel met werkende formules, zodat de penningmeester zelf een prijs of een jaartal aanpast, en houdt de MJOP Jaarservice het plan jaarlijks bij. De wet vraagt in elk geval een nieuw vastgesteld plan als het huidige vijf jaar oud is.

Zelf de bijdrage controleren? Met de gratis reservefondscheck ziet u in een minuut of uw huidige reservering in de buurt komt van wat het gebouw vraagt.

Veelgestelde vragen

Wat is het verschil tussen een MJOP en een MJOB?
Het MJOP is het hele plan: de inspectie, de planning per bouwdeel en de begroting. De MJOB (meerjarenonderhoudsbegroting) is het financiële deel daarvan: de kosten per jaar en de reservering. Een MJOP zonder begroting voldoet niet aan artikel 5:126 BW, want de wet vraagt ook de kosten en de toerekening over de jaren.
Hoeveel jaar moet een meerjarenonderhoudsbegroting beslaan?
Voor een VvE die op basis van het plan reserveert ten minste tien jaar, en het plan mag niet ouder zijn dan vijf jaar. In de praktijk kiezen veel VvE's voor 15 tot 30 jaar, zodat ook de vervanging van dak, kozijnen en installaties in beeld is.
Moet de begroting inclusief of exclusief btw zijn?
Dat mag de VvE kiezen, zolang het in het plan staat. Een VvE kan btw niet terugvragen, dus de reservering moet uiteindelijk de bedragen inclusief btw dekken. In onze rapporten staat per plan vermeld of de bedragen inclusief of exclusief btw zijn en welke opslag voor onvoorzien is gebruikt.
Wat als de begroting hoger uitkomt dan wat de VvE nu reserveert?
Dan is het verschil de achterstand die het bestuur aan de vergadering voorlegt. Mogelijkheden zijn een hogere maandelijkse bijdrage, een eenmalige bijdrage voor de eerste jaren of het spreiden van werk; afwijken van het plan vraagt een besluit met vier vijfde van de stemmen. Wat u doet bij een tekort leest u bij reservefonds VvE te laag.

Lees verder

❓ Wat is een MJOP?💶 Wat kost een MJOP?🏦 Wat is een reservefonds?📐 De 0,5%-regel📋 MJOP laten opstellen
Een begroting op basis van een opname, met Excel om zelf verder te rekenen.MJOP-offerte aanvragen →