Steigerkosten in het MJOP: de Post die het Vaakst Ontbreekt

Een gevel schilderen, voegwerk vervangen of een goot vernieuwen kan niet zonder dat iemand erbij kan. Toch is bereikbaarheid in veel meerjarenonderhoudsplannen geen aparte post, maar een aanname die nergens is opgeschreven. Dat wordt pas zichtbaar wanneer de eerste offerte van de aannemer binnenkomt en het bedrag hoger uitvalt dan het plan voorspelde. In dit artikel laten wij zien hoe groot die post werkelijk is, waarom kleine VvE's er onevenredig hard door geraakt worden, en hoe u in dertig seconden controleert of uw eigen plan compleet is.

Bereikbaarheid is een zelfstandige kostenpost, geen bijzaak

Onder bereikbaarheid vallen alle voorzieningen die nodig zijn om op hoogte te kunnen werken: een gevelsteiger, een rolsteiger, een hoogwerker of een gevelwagen. In de markt liggen de tarieven voor een gevelsteiger grofweg tussen €11 en €14 per vierkante meter voor drie weken huur, met daarbovenop €12,50 tot €17 per vierkante meter voor montage en demontage. Voor een complete gevelsteiger inclusief op- en afbouw circuleren bedragen van €500 tot €900 per week.

Die tarieven zeggen alleen niet zoveel, want de werkelijke kostendrijver is niet de huurduur maar de op- en afbouw. Een steiger die drie weken staat, kost weinig meer dan een steiger die twee weken staat. Wat het bedrag bepaalt is de hoogte, de vorm van de gevel, de obstakels en de vraag of er überhaupt een opstelplaats is. Daarom rekent AC Vastgoed Advies bereikbaarheid per campagne door en niet met een vast tarief per vierkante meter. Bij een pand waar de achtergevel grenst aan een besloten binnenplaats is een hoogwerker simpelweg geen optie, en dan is een steiger de enige weg omhoog. Die situatie bepaalt de prijs, niet de hoogte alleen.

Wat wij terugvonden in onze eigen plannen

Om te weten hoe zwaar deze post weegt, hebben wij drie eigen plannen naast elkaar gelegd. Alle bedragen zijn inclusief btw, onvoorzien en indexering, gerekend over de volle looptijd van het plan.

Gebouw	Looptijd	Totaal plan	Bereikbaarheid	Aandeel
Portiekpand uit 1928, 3 appartementen	15 jaar	€104.189	€19.175	18,4%
Kerkgebouw uit 1967, één eigenaar	15 jaar	€192.523	€27.074	14,1%
Appartementencomplex, 33 eenheden	21 jaar	€2.302.594	€129.668	5,6%

Tussen 5,6 en 18,4 procent van het totale planbedrag. Dat is geen afrondingsverschil maar een van de grootste posten in het plan, vergelijkbaar met een complete dakvervanging. En het is precies de post die in veel plannen nergens terug te vinden is.

Waarom kleine VvE's het hardst geraakt worden

De interessante vondst zit niet in de percentages zelf, maar in het patroon erachter. Steigerkosten zijn grotendeels een vaste voet. Of u nu drie of drieëndertig appartementen achter die gevel heeft, de steiger moet worden opgebouwd, gehuurd en weer afgebroken. De kosten schalen nauwelijks mee met het aantal eigenaren dat ze moet dragen.

Reken het om naar wat een individuele eigenaar per jaar opzij moet zetten, en het verschil wordt scherp. Bij het portiekpand met drie appartementen gaat het om €19.175 gedeeld door drie eigenaren over vijftien jaar, oftewel ongeveer €426 per appartement per jaar. Bij het complex met 33 eenheden is dat €129.668 gedeeld door 33 over 21 jaar, ongeveer €187 per appartement per jaar. Voor hetzelfde soort werk betaalt de eigenaar in de kleine VvE dus ruim twee keer zoveel.

De aanname over werkhoogte is de grootste knop

Bereikbaarheid is gevoelig voor één variabele die zelden wordt opgeschreven: de werkhoogte waarmee is gerekend. Bij het kerkgebouw gingen wij aanvankelijk uit van tien meter. Verificatie ter plaatse wees uit dat de werkelijke werkhoogte ongeveer vijf meter is. Na die correctie zakte de bereikbaarheidspost van ruwweg €32.000 naar €16.650 exclusief btw, oftewel van 22 procent naar 14 procent van het plan. Bij het portiekpand corrigeerden wij op dezelfde manier van tien naar zeven à acht meter.

Dat is meer dan een detail. Het betekent dat één ongecontroleerde aanname de zwaarste post in het plan kan verdubbelen of halveren. Voor u als bestuurder volgt daar een harde eis uit: een plan dat de gehanteerde werkhoogte niet documenteert, is op dit punt niet te controleren. U kunt dan niet nagaan of het bedrag te hoog of te laag is, en de reservering in uw reservefonds rust op een getal dat niemand kan verifiëren. Vraag daarom altijd naar de toelichting bij het bouwdeel, niet alleen naar het bedrag.

Let op het btw-tarief, want dat scheelt echt geld

Bij woningen ouder dan twee jaar geldt voor bepaald werk het verlaagde btw-tarief van 9 procent. Belangrijk is dat dit tarief niet voor alle onderhoud geldt. De Belastingdienst beperkt het tot isoleren, schilderen, stukadoren, behangen en schoonmaken. Gemeenschappelijke ruimtes in gebouwen die door meerdere mensen bewoond worden, tellen daarbij als woning, dus voor een VvE is het verlaagde tarief op die werksoorten van toepassing.

Voor steigerwerk geldt dat het in beginsel het tarief volgt van de klus waar het bij hoort. Staat de steiger er voor een schildercampagne, dan valt die bereikbaarheid onder het lage tarief. Staat diezelfde steiger er voor voegwerk, dakwerk of betonherstel, dan geldt 21 procent, want die werksoorten vallen buiten de regeling. Bij een pand dat geen woning is, zoals het kerkgebouw uit ons voorbeeld, geldt altijd het volle tarief.

In het plan van 33 eenheden zijn de bereikbaarheidsposten daarom gesplitst en per post voorzien van het juiste tarief. Op een plan van ruim twee miljoen euro is dat geen boekhoudkundige finesse maar reëel geld. In plannen die met één tarief over alle regels heen rekenen, gaat dit verschil verloren. Laat de tariefindeling in uw plan altijd door uw beheerder of accountant naast de facturen leggen, want de uiteindelijke tariefstelling ligt bij de uitvoerende partij.

Wat wij tegenkwamen bij second opinions

Wij hebben twee onderhoudsplannen van andere partijen beoordeeld. Het eerste was een plan met een looptijd van dertig jaar, 133 bouwdelen en een totaalbedrag van €2.789.347. Daarin stonden 118 handelingen die alleen op hoogte uitvoerbaar zijn: voegwerk vervangen, stucwerk aan de gevel vervangen, houten gevelbekleding vervangen, dakwerk. Het aantal bereikbaarheidsposten in dat plan was nul. Niet één regel steigerwerk over dertig jaar.

Wat dat betekent laat zich met de percentages hierboven schatten. Bij een aandeel van 5 tot 15 procent gaat het bij dit planbedrag om een structurele onderschatting in de orde van €140.000 tot €400.000. Die komt niet aan het licht bij het vaststellen van het plan, maar pas jaren later bij de eerste offerte, wanneer de reservering al die tijd te laag is geweest.

Het tweede plan dat wij beoordeelden had het juist goed op orde: €129.668 aan bereikbaarheidsposten, netjes uitgesplitst naar btw-tarief. Het is dus niet zo dat de hele markt dit verkeerd doet. Het verschil zit tussen bureaus die een gebouw daadwerkelijk hebben doorgerekend en bureaus die een standaardlijst hebben ingevuld. Precies dat verschil maakt een second opinion op een bestaand MJOP de moeite waard.

Controleer uw eigen plan in dertig seconden

U hoeft geen bouwkundige te zijn om te zien of uw plan op dit punt compleet is. Open het digitale bestand van uw MJOP en zoek op de woorden "steiger" en "bereikbaarheid". Staan er geen treffers, terwijl er wel gevelschilderwerk, voegwerk, stucwerk of dakwerk in de planning staat? Dan is het plan onvolledig en is uw jaarlijkse reservering te laag.

Vindt u wel posten, kijk dan verder naar drie dingen. Staat er bij die posten een toelichting met de aangenomen werkhoogte? Is er onderscheid gemaakt tussen campagnes die onder het lage en het hoge btw-tarief vallen? En is bij elke hoogtegebonden handeling ook daadwerkelijk een bereikbaarheidspost opgenomen, of alleen bij de grote gevelbeurt? Zijn de antwoorden op die vragen niet uit het plan te halen, dan is het plan wel volledig maar niet controleerbaar, en dat is bij een post van deze omvang niet genoeg. Meer over wat een gedegen plan kost en wat u ervoor mag verwachten leest u bij de kosten van een MJOP.

Veelgestelde vragen

Hoeveel van een MJOP gaat er naar steiger en bereikbaarheid?

Dat verschilt sterk per gebouw. In drie plannen die AC Vastgoed Advies zelf opstelde liep het aandeel uiteen van 5,6 procent bij een complex met 33 appartementen tot 18,4 procent bij een portiekpand met drie appartementen. De vuistregel is dat het aandeel stijgt naarmate het gebouw kleiner is, omdat steigerwerk grotendeels een vaste kostenpost is.

Geldt het 9 procent btw-tarief ook voor steigerwerk?

Alleen als het steigerwerk hoort bij een klus die zelf onder het verlaagde tarief valt. Voor woningen ouder dan twee jaar geldt 9 procent uitsluitend bij isoleren, schilderen, stukadoren, behangen en schoonmaken. Bij voegwerk, dakwerk of gevelherstel geldt 21 procent, en bij een pand dat geen woning is geldt altijd 21 procent.

Hoe controleer ik of mijn MJOP steigerkosten bevat?

Zoek in het digitale bestand op de woorden steiger en bereikbaarheid. Vindt u niets terwijl er wel gevelschilderwerk, voegwerk of dakwerk in de planning staat, dan is het plan onvolledig en is uw reservering te laag. Deze controle kost dertig seconden.

Conclusie: een plan zonder bereikbaarheid is geen plan

Bereikbaarheid is in onze eigen plannen goed voor 5,6 tot 18,4 procent van het totale bedrag, en juist bij kleine VvE's drukt die post het zwaarst op de individuele eigenaar. Toch komt hij in onderhoudsplannen regelmatig helemaal niet voor. Dat is geen detail dat u later rechttrekt, want een te lage reservering over vijftien of dertig jaar haalt u niet in met een enkele correctie. Controleer daarom of uw plan bereikbaarheidsposten bevat, of de aangenomen werkhoogte is vastgelegd, en of het btw-tarief per campagne klopt. Drie vragen die u vandaag kunt stellen en die het verschil maken tussen een plan dat rekent en een plan dat gokt. Wilt u weten wat een MJOP met NEN 2767 conditiemeting voor uw complex kost, dan geeft de prijscalculator een directe indicatie.