Schilderwerk bij een VvE: de vier momenten waarop u moet kijken

Buitenschilderwerk is het werk dat een kleine VvE het vaakst uitbesteedt. Elke zes tot acht jaar staat er een steiger, en de rekening ligt bij een portiekpand met drie of vier appartementen al snel tussen 15.000 en 30.000 euro. Toch controleert bijna niemand wat er gebeurt. Het bestuur ziet de schilder komen, ziet de steiger staan en ziet na een paar weken een frisse gevel. Wat eronder zit, ziet niemand.

Dat is geen kwestie van wantrouwen. Een schilder die houtrot overschildert in plaats van het te vervangen, doet dat meestal niet uit kwade wil, maar omdat de planning krap is en niemand ernaar vraagt. Het gevolg is hetzelfde: na twee winters bladdert de verf, komt het rot terug en moet er opnieuw een steiger staan. Die steiger betaalt de VvE.

De oplossing is niet om elke dag te gaan kijken. Het gaat om vier momenten. Op die momenten is te zien wat later niet meer te zien is, en op die momenten heeft u nog invloed op het resultaat.

Waarom u na de oplevering niets meer ziet

Een verfsysteem bestaat uit lagen: voorbehandeling, grondlaag, een of twee tussenlagen en een aflak. De kwaliteit van het werk zit bijna helemaal in wat er vóór de eerste laag gebeurt. Is de losse verf eraf gekrabd, is het hout geschuurd tot een draagkrachtige ondergrond, is rot hout weggefreesd en vervangen door nieuw hout of een houtreparatiemiddel, zijn de naden dichtgezet? Na de aflak ziet het er allemaal hetzelfde uit. Een herstelde onderdorpel en een overgeschilderde rotte onderdorpel zijn op de dag van oplevering niet van elkaar te onderscheiden.

Daarom is alleen een controle bij de oplevering onvoldoende. Wie pas kijkt als het klaar is, beoordeelt de buitenkant van het werk.

Moment 1: het startoverleg

Voordat de steiger staat, loopt u met de aannemer het werk door. Neem de offerte of de werkomschrijving mee en loop per gevel na wat er gaat gebeuren. Leg daarna schriftelijk vast:

• ✓
  Welke delen wel en niet worden geschilderd
  Kozijnen, ramen, deuren, boeidelen, dakoverstekken, hekwerken en betonranden. Wat niet genoemd is, wordt vaak ook niet gedaan.
• ✓
  Het verfsysteem per ondergrond
  Welk product, welke voorbehandeling en hoeveel lagen, apart voor hout, metaal en beton.
• ✓
  Hoe houtrotherstel wordt vastgesteld en afgerekend
  Een vaste hoeveelheid in de prijs, of per reparatie met een eenheidsprijs. En wie beslist of een plek wordt hersteld of vervangen.
• ✓
  Planning, volgorde en bewoners
  Wanneer welke gevel aan de beurt is, wie de bewoners informeert en wanneer ramen open moeten.
• ✓
  De betaaltermijnen
  Hoeveel termijnen, welk bedrag, en aan welke controle elke termijn vastzit.

Wat hier niet wordt afgesproken, wordt later een discussie. Een groot deel van de meningsverschillen over schilderwerk gaat uiteindelijk over de vraag wat er eigenlijk was afgesproken.

Moment 2: de tussencontrole vóór de verf

Dit is het belangrijkste moment, en het moment dat het vaakst wordt overgeslagen. De schilder heeft de oude verf verwijderd, het hout ligt open en rotte plekken zijn zichtbaar. Voordat de grondlaag erop gaat, kijkt u na:

• ✓
  Is al het rotte hout weggehaald tot op gezond hout, en niet alleen de zachte buitenkant?
• ✓
  Is het nieuwe hout of de reparatie goed aangesloten op het bestaande kozijn?
• ✓
  Is losse en gescheurde verf volledig verwijderd, ook in hoeken en aan de onderkant van dorpels?
• ✓
  Worden kale plekken snel gegrond, zodat het hout niet dagenlang onbeschermd in de regen staat?
• ✓
  Klopt de hoeveelheid houtrotherstel met wat in de offerte staat? Vraag de schilder de herstelde plekken te markeren of te fotograferen.

Maak zelf foto's, met datum. Bij een geschil zijn foto's van de ondergrond vaak het enige bewijs dat er is.

Moment 3: vóór de steiger weggaat

Als de laatste laag erop zit en de schilder zegt dat hij klaar is, loopt u alles op hoogte na, vanaf de steiger. Van beneden ziet u geen gemiste hoeken, druipers, niet afgelakte bovenkanten van kozijnen of beschadigde kit en glaslatten. Maak een puntenlijst, laat de aannemer die aftekenen en spreek af dat de steiger pas weggaat als de punten zijn hersteld.

Dit moment bepaalt wat herstel kost. Zolang de steiger staat, is een gemist kozijn een half uur werk. Is de steiger weg, dan moet er voor datzelfde kozijn een hoogwerker of een nieuwe steiger komen. Bij een portiekpand is dat al snel meer dan 2.000 euro, en de discussie over wie dat betaalt begint dan pas.

Moment 4: de oplevering

Bij de oplevering controleert u of de puntenlijst is afgewerkt en legt u vast wat er is opgeleverd: welk systeem, welke kleuren en welke garantie. Vraag om een schriftelijk opleverdocument en de garantieverklaring. Pas daarna betaalt u de laatste termijn.

Betaaltermijnen koppelen aan controles

Het sterkste middel dat een VvE heeft, is de betaling. Spreek daarom vooraf af dat elke termijn pas vervalt na een controle. Een indeling die in de praktijk werkt:

1. 1
   Eerste termijn na het startoverleg en de opbouw van de steiger.
2. 2
   Tweede termijn na een goedgekeurde tussencontrole, als de voorbehandeling en het houtrotherstel klaar zijn.
3. 3
   Derde termijn na de controle vóór de steiger weggaat.
4. 4
   Laatste termijn, bijvoorbeeld 5 tot 10 procent van de aanneemsom, na de oplevering en het afwerken van de puntenlijst.

Houdt u een deel in omdat er punten openstaan, benoem dan schriftelijk welke punten en welk bedrag. Een aannemer die weet dat de laatste termijn pas komt als het af is, werkt de lijst sneller af.

Wat de rechter zegt over toezicht

Dat controle tijdens het werk geen luxe is, blijkt uit een uitspraak van de Rechtbank Den Haag van 25 november 2015. Bij een VvE werd schilderwerk opgeleverd waarbij houtrot niet goed was hersteld en kozijnen niet goed waren afgekrabd. De betaaltermijnen waren toch overgemaakt. De partij die de coördinatie van het werk op zich had genomen, werd aansprakelijk gehouden: met eenvoudig toezicht tijdens het werk was dit te voorkomen geweest. Die partij rekende voor de begeleiding 4 procent van de aanneemsom. Lees de bespreking van de uitspraak.

De les reikt verder dan de aansprakelijkheid van een beheerder. Regelt de VvE het werk zelf, dan is er niemand anders die het had moeten zien. Het bestuur draagt dan het risico, en de eigenaren betalen het herstel.

De garantie loopt af, en de eerste winter is de test

Veel schilders geven op buitenschilderwerk een aflopende garantie: het eerste jaar volledig, daarna per jaar een kleiner deel, afhankelijk van de voorwaarden. De meeste gebreken, zoals bladderende verf op dorpels, scheuren in hoekverbindingen en loslatende kit, worden pas zichtbaar na de eerste winter. Dat is precies het moment waarop de volledige garantie bijna voorbij is.

Zet daarom een controle in de agenda vlak voor het einde van het eerste jaar, rond maand elf. Loop de gevels na, maak foto's en stuur wat niet goed is schriftelijk naar de aannemer. Zo wordt het hersteld terwijl hij nog volledig aansprakelijk is. Lees vooraf in de garantievoorwaarden hoe en binnen welke termijn u een gebrek moet melden.

Zelf controleren of laten controleren?

Een bestuurslid met technische kennis en tijd kan de vier momenten zelf doen. Het vraagt wel dat iemand overdag beschikbaar is op het moment dat de schilder klaar is met de voorbehandeling, en dat hij weet waar hij op moet letten. In de praktijk gaat het daar mis: de tussencontrole valt op een dinsdagochtend en niemand kan.

Kunt u dat niet organiseren, laat het dan doen. Bij projectbegeleiding onderhoud controleren wij op de vier momenten, met een fotoverslag en een betaaladvies per termijn. In het pakket Toezicht (900 euro per werk, exclusief btw) zijn dat de vier controles. In het pakket Compleet (1.595 euro per werk, exclusief btw) komen daar de werkomschrijving, drie offertes, één onaangekondigde controle en de garantieschouw na 11 maanden bij. Herstelpunten bespreken wij direct op locatie met de aannemer, het verslag heeft u binnen 5 werkdagen en op vragen van het bestuur reageren wij binnen 24 uur.

Moet u de schilder nog kiezen, lees dan ook offertes vergelijken als VvE. Wanneer de volgende schilderbeurt nodig is, staat in uw MJOP.

Zo ziet een controleverslag eruit. Een tussencontrole bij een schilderbeurt van een portiekpand: bevindingen met foto, wat er moet gebeuren en een onderbouwd betaaladvies. Open het voorbeeld (pdf).

Veelgestelde vragen

Hoe vaak moet het buitenschilderwerk van een VvE worden gedaan?

Bij houten kozijnen en ramen doorgaans elke zes tot acht jaar, afhankelijk van de ligging, het verfsysteem en de kwaliteit van de vorige beurt. Op de zon- en regenzijde is de cyclus vaak korter. In een MJOP staat per gevel wanneer de volgende beurt nodig is.

Welk controlemoment is het belangrijkst?

De tussencontrole vóór de verf. Dan is zichtbaar of het rotte hout echt is vervangen en of de ondergrond goed is voorbehandeld. Na de eerste laag is dat niet meer te controleren.

Mag een VvE een deel van de betaling inhouden als het werk niet goed is?

Als u dat vooraf afspreekt, ja. Koppel elke termijn aan een controle en spreek af dat de laatste termijn pas vervalt na het afwerken van de puntenlijst. Leg schriftelijk vast welke punten openstaan en welk bedrag u daarvoor inhoudt.

Wat kost toezicht op een schilderbeurt?

Het pakket Toezicht van AC Vastgoed Advies kost 900 euro per werk, exclusief btw, voor vier controles met fotoverslag en betaaladvies. Het pakket Compleet kost 1.595 euro per werk, exclusief btw, en omvat ook de werkomschrijving, drie offertes, een onaangekondigde controle en de garantieschouw na 11 maanden.