Veelgestelde Vragen

Wettelijk verplicht is een reservefonds (artikel 5:126 BW). De jaarlijkse reservering baseert de VvE op een MJOP van minimaal tien jaar, of op minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw.

In de praktijk kiezen vrijwel alle VvE's voor een MJOP, omdat dat de reservering onderbouwt op de werkelijke staat van het gebouw. Kopers, hypotheekverstrekkers, notarissen en accountants vragen er steeds vaker naar. Een MJOP zonder actuele NEN 2767-inspectie als basis heeft weinig onderbouwing.

Zonder actueel MJOP loopt een VvE en haar leden meerdere risico's:

Verkoop: Kopers en hypotheekverstrekkers vragen steeds vaker naar het MJOP en het reservefonds; ontbreken die, dan kan dat een verkoop vertragen.

Aansprakelijkheid: De VvE kan aansprakelijk worden gesteld voor schade die voortvloeit uit uitgesteld onderhoud.

Transactieproblemen: Een notaris is verplicht kopers te informeren over de financiële gezondheid van de VvE - een ontbrekend MJOP werkt remmend op woningtransacties.

Wettelijke reservering: Zonder MJOP moet de VvE minimaal 0,5% van de herbouwwaarde per jaar reserveren (artikel 5:126 BW). Een boete staat er niet op, maar kopers, hypotheekverstrekkers en notarissen vragen naar de stand van het reservefonds en de cijfers uit het MJOP.

Een MJOP is formeel geldig voor de periode die erin beschreven staat - dat kan 10, 20 of 30 jaar zijn. Maar de inspectie die aan het MJOP ten grondslag ligt, veroudert. Hypotheekverstrekkers kijken steeds vaker naar een actueel MJOP. Reserveert de VvE op basis van een MJOP, dan stelt de vergadering het plan bovendien minimaal eens per vijf jaar opnieuw vast (artikel 5:126 BW).

Wij adviseren VvE's om al bij een inspectie ouder dan drie jaar te beginnen met plannen voor een nieuw MJOP.

Reserveert de VvE op basis van een MJOP, dan stelt de vergadering dat plan minimaal eens per vijf jaar opnieuw vast (artikel 5:126 BW). In de praktijk gebeurt dat met een nieuwe NEN 2767-inspectie; een plan op basis van een oude meting onderbouwt de reservering niet meer.

Wij werken een oud plan niet bij, maar stellen een nieuw MJOP op: een nieuwe conditiemeting volgens NEN 2767 van alle bouwdelen en een begroting op actuele prijzen, met uw vorige plan als dossier. Op tijd een nieuw plan voorkomt verrassingen en houdt het reservefonds van de VvE op de juiste hoogte.

Voor een gewoon MJOP bestaat geen subsidie. Een Duurzaam MJOP valt wel onder de onderzoeken en adviezen van de SVVE: RVO vergoedt bij toekenning 75 procent van de factuur inclusief btw, tot een maximum per gebouw dat afhangt van het aantal woningen. Het bestuur vraagt die subsidie zelf achteraf aan; de voorwaarden staan bij het Duurzaam MJOP.

Voor de verduurzamingsmaatregelen zelf bestaan de SVVE (isolatie, warmtepomp, zonneboiler en meer), financiering via het Nationaal Warmtefonds en regelingen van gemeenten. Welke regelingen op dit moment gelden en onder welke voorwaarden, controleert de VvE zelf bij RVO, het Warmtefonds of de gemeente. Wij geven geen garantie op toekenning.

De NEN 2767 is de Nederlandse norm voor de conditiemeting van gebouwen en installaties. Bij een NEN 2767 conditiemeting inspecteert een inspecteur systematisch alle bouwkundige elementen van een gebouw: gevels, dak, kozijnen, beglazing, balkons, trappenhuizen, fundering en gemeenschappelijke ruimtes.

Elk element krijgt een conditiescore van 1 tot 6: 1 is nieuwbouwkwaliteit, 2 is goed, 3 is redelijk, 4 is matig, 5 is slecht en 6 is zeer slecht. Of er een veiligheidsrisico is, beoordeelt de inspecteur daarnaast apart. De norm zorgt voor objectiviteit en vergelijkbaarheid tussen rapporten van verschillende inspecteurs en over meerdere jaren.

Een NEN 2767 inspectie is de meting: een inspecteur beoordeelt de bouwkundige staat van alle onderdelen van een gebouw en kent elk onderdeel een conditiescore toe op een schaal van 1 tot 6.

Een MJOP is het plan dat voortkomt uit die inspectie: op basis van de conditiescores wordt berekend wanneer elk onderdeel onderhoud of vervanging nodig heeft, wat dat kost, en hoeveel de VvE per jaar moet reserveren. Een MJOP zonder NEN 2767 inspectie als basis heeft geen objectieve onderbouwing.

Het MJOP stelt u samen per discipline: bouwkundig, W-installaties en E-installaties. Bij het bouwkundige MJOP nemen wij de gemeenschappelijke delen op: gevel, dak, kozijnen, beglazing, balkons, trappenhuizen, fundering en algemene ruimten. De installaties komen dan niet in het plan. De meeste VvE's kiezen daarom de gemeenschappelijke onderdelen: bouwkundig plus de W- en E-installaties die van de VvE zijn, zoals een collectieve cv, lift of mechanische ventilatie.

Kiest u de W-installaties (verwarming, ventilatie, water, riolering en liften) of de E-installaties (elektra, verlichting, noodverlichting, groepenkasten en intercom) erbij, dan neemt een installatie-inspecteur die technisch op. Met alle drie de disciplines heet het MJOP compleet, ook wel integraal.

Prijzen exclusief btw: bouwkundig vanaf €595, bouwkundig plus W of E vanaf €695, compleet (B, W en E) vanaf €795; de gemeenschappelijke onderdelen liggen daartussen, afhankelijk van de installaties van de VvE. Zonder bouwkundig wordt het niet goedkoper: alleen W of alleen E vanaf €695, W en E zonder bouwkundig vanaf €795.

De fysieke inspectie op locatie duurt afhankelijk van de grootte van het complex tussen de 1 en 4 uur. Na de inspectie ontvangt u het NEN 2767 conditierapport en het MJOP binnen 5 tot 7 werkdagen per e-mail.

Bij urgente gevallen - bijvoorbeeld als een VvE vergadering aanstaande is of een hypotheekaanvraag loopt - proberen wij de doorlooptijd te verkorten. Neem hiervoor contact op om de mogelijkheden te bespreken. Het rapport wordt geleverd als pdf en voldoet volledig aan de NEN 2767 norm.

Onze rapporten zijn opgesteld volgens NEN 2767 en worden gebruikt bij eigendomsoverdracht en de verantwoording van het reservefonds. Of een bank, notaris of koper het rapport gebruikt, bepaalt die partij zelf.

Heeft een partij specifieke eisen, dan stemmen wij die vooraf af.

De wet schrijft niet voor wie een MJOP opstelt; een wettelijk verplichte certificering bestaat niet. Wel moet het plan de reservering onderbouwen, dus een deskundige opname van alle bouwdelen is de basis.

AC Vastgoed Advies is opgeleid in NEN 2767-conditiemeting en stelt MJOP's op voor VvE's, woningcorporaties en kantoorvastgoed.

Bij AC Vastgoed Advies kost een volledig MJOP inclusief NEN 2767 bouwkundige inspectie en meerjarenbegroting vanaf €595: €110 per appartement voor de eerste zes, daarna aflopend per schijf tot €45; een extra appartement maakt het nooit goedkoper. Voor een complex van 10 units: €1.020 totaal (6 x €110 plus 4 x €90), inclusief reiskosten in de Randstad.

Het MJOP stelt u samen per discipline: kiest u de W- of E-installaties erbij, dan is het vanaf €695; compleet, met bouwkundig, W- en E-installaties, vanaf €795: €145 per appartement voor de eerste zes, daarna aflopend tot €60. Een verouderd MJOP vervangen wij door een nieuw MJOP tegen de gewone MJOP-prijs; voor een Second Opinion geldt een prijs op aanvraag.

Op basis van de NEN 2767 conditiescores berekent de MJOP-software wanneer elk onderdeel onderhoud of vervanging nodig heeft en wat dat kost in huidige prijzen. Deze kosten worden uitgesmeerd over de komende jaren (doorgaans 10 tot 30 jaar) en omgerekend naar een jaarlijkse bijdrage per eigenaar.

Het doel is dat er altijd voldoende geld in het reservefonds zit als een groot onderhoudsproject aankomt - zoals een dakvervanging, gevelrenovatie of liftrenovatie. Artikel 5:126 BW schrijft voor dat de jaarlijkse reservering minimaal 0,5% van de herbouwwaarde moet zijn, maar een goed MJOP berekent de werkelijk benodigde bijdrage op basis van de concrete staat van het gebouw.

Bij een actualisatie wordt een bestaand MJOP bijgewerkt. Een goede actualisatie vraagt een nieuwe opname van alle bouwdelen, en dat is hetzelfde werk als een nieuw MJOP; alleen de cijfers bijwerken neemt de fouten, verouderde hoeveelheden en het oude prijspeil van het bestaande plan mee.

Daarom stellen wij bij een verouderd, onvolledig of afgekeurd plan altijd een nieuw MJOP op, met conditiemeting volgens NEN 2767 en actuele eenheidsprijzen, tegen de gewone MJOP-prijs. Uw oude plan gebruiken wij als dossier. Wilt u het plan elk jaar bijgewerkt hebben, dan is MJOP Jaarservice de route.

Ja, AC Vastgoed Advies helpt ook kleine VvE's. Wij hanteren een minimum factuurbedrag van €595 voor een MJOP + NEN 2767 en €595 voor een volledig MJOP met begroting. Kleine VvE's hebben dezelfde wettelijke verplichtingen als grote complexen.

Wij werken al vanaf 2 units. Een kleine VvE van 3 of 4 woningen betaalt het minimumtarief van €595 - dat is hooguit €198 per appartement voor een compleet NEN 2767-rapport en MJOP.

Wij werken in heel Nederland, voor alle diensten: MJOP, DMJOP, inspecties, aankoopkeuring, vochtonderzoek, schaderapportage en projectbegeleiding.

Binnen de Randstad (de provincies Zuid-Holland, Noord-Holland en Utrecht, en Almere) rekenen wij geen reiskosten; daarbuiten berekenen wij reiskosten naar afstand, vooraf vermeld in de offerte.

Een offerte aanvragen duurt minder dan 2 minuten. Ga naar de offertepagina en vul het formulier in: het type inspectie, het aantal woningequivalenten of de vloeroppervlakte, en het adres. U ontvangt binnen 24 uur een offerte op maat.

U kunt ook direct bellen naar 085 902 7577 of mailen naar info@acvastgoedadvies.nl. Wij plannen de inspectie op een moment dat voor u en de VvE uitkomt, ook buiten kantoortijden.

Een MJOP second opinion is een onafhankelijke beoordeling van een bestaand MJOP dat door een andere partij is opgesteld. Dit is nuttig als u:

• Twijfels heeft over de volledigheid of betrouwbaarheid van een bestaand rapport
• Een appartement wil kopen en het huidige MJOP wil laten beoordelen
• Discussie binnen de VvE heeft over de hoogte van de servicekosten

Wij beoordelen het bestaande MJOP op methodiek, volledigheid en realistische begroting, en geven een schriftelijk advies. Een second opinion kost minder dan een volledig nieuw MJOP.

Ja. Naast inspecties voor VvE's voeren wij bouwkundige aankoopkeuringen uit voor kopers van een appartement of eengezinswoning, conform NEN 2767. U ontvangt een conditiescore per bouwdeel, de herstelkosten per gebrek en foto's, samengevat in directe kosten en kosten op termijn. Vaste prijs 484 euro incl. btw, rapport binnen 5 werkdagen. Meer informatie: bouwkundige aankoopkeuring.

Ja. De oorzaak van vocht of lekkage wordt vastgesteld met vochtmeter en warmtebeeldcamera, zonder breken of boren. Wij verkopen geen vochtbestrijding en hebben dus geen belang bij de uitkomst. U ontvangt een rapport met de oorzaak per vochtplek, de uitgesloten oorzaken en een herstelplan in stappen, bruikbaar voor uw verzekeraar of VvE. Vaste prijs 544,50 euro incl. btw. Meer informatie: vocht- en lekkageonderzoek.

Ja. Bij een aannemersgeschil, huurgeschil, verborgen gebrek na aankoop of verzekeringsschade leveren wij een onafhankelijk bouwkundig expertiserapport. Wij onderbouwen oorzaak, omvang, gevolgschade en herstelkosten, toetsen aan NEN 2767, het Bouwbesluit en de norm goed en deugdelijk werk, en leggen per standpunt uit waarom een tegengesteld standpunt niet houdbaar is. Het rapport is bruikbaar in een procedure en wij lichten het desgewenst toe aan uw advocaat. Vanaf 599 euro incl. btw (495 euro excl. btw), vaste prijs na een gratis telefonische intake. Meer informatie: onafhankelijke schade-rapportage.

Ja. Het Duurzaam MJOP koppelt verduurzamingsmaatregelen aan de natuurlijke vervangingsmomenten uit het MJOP, kijkt 30 jaar vooruit en rekent drie scenario's door voor het reservefonds. Prijs: vanaf 1.695 euro excl. btw, per appartement aflopend.

Het Duurzaam MJOP valt onder de onderzoeken en adviezen van de SVVE; RVO vergoedt bij toekenning 75 procent van de factuur inclusief btw. Wij stellen het rapport op volgens de eisen van de regeling (30 jaar, minimaal twee verduurzamingsmaatregelen binnen tien jaar, kostenberekening met gelijkmatige spreiding) en leveren de stukken voor de aanvraag; het bestuur dient die achteraf zelf in. RVO beslist en wij geven geen garantie op toekenning. Een maatwerk energieadvies maken wij niet zelf; dat is voor het Duurzaam MJOP ook niet vereist.