Voorbeeld MJOP: bekijk een compleet plan voordat u kiest

Cijfers van het volledige rapport waaruit dit voorbeeld komt.

Waarom wij dit openbaar zetten

Vrijwel elk bestuur dat offertes vergelijkt, stelt op enig moment dezelfde vraag: krijgen wij bij de ene partij hetzelfde als bij de andere? Die vraag is met een offerte niet te beantwoorden. Een MJOP van veertig pagina's en een MJOP van honderd pagina's kosten ongeveer evenveel om te verkopen, maar niet om te maken.

Daarom staat hier geen samenvatting en geen brochure, maar onbewerkte pagina's uit een echt rapport: een bouwdeel zoals wij het uitwerken, een gebrek zoals wij het onderbouwen, en de financiële doorrekening zoals die bij de ALV op tafel komt. U kunt het naast het voorbeeld van een andere partij leggen en de vergelijking zelf maken. Dat is voor ons het beste verkoopargument dat er is, en als het rapport u niet overtuigt, weet u dat ook meteen.

Wat u in het voorbeeld ziet

Onderdeel	Wat er staat
Fotodocumentatie	Gevelaanzichten en dakvlak, zodat de uitgangssituatie is vastgelegd voordat er iets wordt uitgevoerd
Samenvatting	Conditieverdeling, gemiddelde en slechtste score, en een overzicht per bouwdeel met het maatgevende gebrek en de urgentie
Bouwdelen	Per bouwdeel het materiaal, de hoeveelheid, de toelichting, de vastgestelde gebreken met foto en de geplande handelingen
Conditiemeting	Per gebrek de ernst, intensiteit en omvang volgens NEN 2767-1+C1:2019, met de daaruit volgende conditiescore
Financieel kader	Benodigd kapitaal, dekkingsgraad van het reservefonds en de reservering die nodig is om in geen enkel jaar onder nul te komen
Meerjarenplanning	Alle werkzaamheden per jaar, uitgesplitst naar service, onderhoud, vervanging en onderzoek
Kapitalisatie	Het verwachte verloop van het reservefonds, jaar voor jaar, met de contributie geindexeerd
Conclusie	Bevindingen gegroepeerd naar urgentie: wat direct moet, wat binnen een jaar, wat binnen vijf jaar en wat cyclisch is

Hoe wij dit voorbeeld hebben geanonimiseerd

Dit is een werkelijk uitgevoerde inspectie, geen bedacht rapport. De opbouw, de conditiemeting, de handelingen, de eenheidsprijzen en de financiele doorrekening zijn ongewijzigd. Wat wel is vervangen: de naam van de vereniging, het adres, de postcode, de plaats en de opdrachtgever. Foto's waarop huisnummers, naambordjes, kentekens of het straatbeeld zichtbaar waren, zijn bijgesneden, onherkenbaar gemaakt of weggelaten.

Dat klinkt vanzelfsprekend, maar dat is het niet. Wij komen voorbeeldrapporten tegen waarvan de omslag netjes "voorbeeld" vermeldt, terwijl in de inleiding het volledige adres staat, met de naam van de winkel op de begane grond en de artikelnummers uit de splitsingsakte erbij. Dat is het onderhoudsdossier van een vereniging die daar geen toestemming voor heeft gegeven. Uw rapport is van u, en wij publiceren er niets uit zonder dat u dat weet.

Waar u een MJOP op kunt beoordelen

Of u nu ons voorbeeld leest of dat van iemand anders, dit zijn de punten waarop een plan in de praktijk tekortschiet.

1. Staat bereikbaarheid erin?

Zoek in het rapport op "steiger" en "bereikbaarheid". Staat er niets, terwijl er wel gevelschilderwerk, voegwerk of dakwerk in de planning staat? Dan is het plan onvolledig en is de reservering structureel te laag. In het voorbeeld hierboven is dat 18,4 procent van het totale plan. Wij zijn plannen van andere partijen tegengekomen van meer dan twee miljoen euro over dertig jaar, met ruim honderd hoogtegebonden werkzaamheden erin, waarin geen enkele steigerpost stond. Meer daarover in het artikel over steigerkosten in het MJOP.

2. Is elk gebrek onderbouwd?

Een conditiescore zonder vastgelegd gebrek is een mening. NEN 2767 vraagt om ernst, intensiteit en omvang per gebrek, en de score volgt daaruit. Staat er alleen een cijfer, dan kunt u niet controleren waar het vandaan komt, en kan een aannemer er ook niets mee.

3. Zijn de aannames opgeschreven?

Werkhoogte, hoeveelheden, prijspeil, inflatie, btw-tarief en het percentage onvoorzien horen leesbaar in het rapport te staan. Anders is geen enkel bedrag te controleren. Bij de bereikbaarheidspost maakt de aangenomen werkhoogte het grootste verschil: bij een van onze eigen projecten zakte die post met bijna de helft toen bleek dat het pand vijf meter hoog was in plaats van tien.

4. Loopt de planning ver genoeg door?

Voegwerk, dakbedekking en kozijnen hebben cycli van vijftien tot veertig jaar. Een plan van tien jaar laat het rustige deel van de cyclus zien en verbergt de piek. Kijk of het gekozen aantal jaren past bij het gebouw, en of dat wordt uitgelegd.

5. Klopt de scheiding tussen gemeenschappelijk en prive?

De splitsingsakte bepaalt wat de vereniging betaalt en wat de eigenaar zelf betaalt, en wijkt regelmatig af van het modelreglement. Staat alles op een hoop, dan reserveert de vereniging voor kosten die zij niet draagt, of andersom.

6. Rekent het plan door tot een bedrag per maand?

Een lijst met werkzaamheden is geen plan. Het bestuur moet naar de ALV met een bedrag. Kijk of het rapport het benodigde kapitaal afzet tegen het huidige reservefonds en daar een concrete reservering uit afleidt, inclusief het jaar waarin het fonds anders tekortschiet.

Veelgestelde vragen

Is dit een echt rapport of een verkoopversie?

Een echt rapport. Er is niets veranderd om het mooier te maken. Er staan gebreken in die de vereniging geld gaan kosten, er staat een post voor specialistisch vochtonderzoek in omdat de oorzaak visueel niet vast te stellen was, en er staat in dat het reservefonds bij de huidige contributie tekortschiet. Dat is precies wat een opdrachtgever moet weten.

Waarom is het voorbeeld 25 pagina's en niet 100?

Om het leesbaar te houden. Het volledige rapport telt honderd pagina's, waarvan een groot deel bestaat uit de elementenlijst en de jaarspecificatie: per bouwdeel en per jaar dezelfde opzet, telkens met andere inhoud. Voor een beoordeling van de kwaliteit voegt de veertiende bouwdeelpagina niets toe aan de eerste. Wij hebben daarom een doorsnede opgenomen: het voorwerk, drie bouwdelen volledig uitgewerkt, de bereikbaarheidspost, de financiële hoofdstukken en de voorwaarden. De pagina's zelf zijn ongewijzigd, en de paginanummering laat zien welke zijn weggelaten.

Krijgt mijn VvE ook zo'n rapport?

Ja, met dezelfde opbouw, en dan compleet: alle bouwdelen en alle jaren. De omvang hangt af van het gebouw. Meer bouwdelen en meer gebreken betekent meer pagina's. Een klein pand levert een dunner rapport op, en dat is geen mindere kwaliteit maar een eerlijker weerslag van wat er is aangetroffen.

Kan ik het rapport zelf bijhouden?

Het rapport wordt geleverd als pdf en als bewerkbaar bestand, zodat een actualisatie later voortbouwt op de vastgelegde conditiemeting en niet opnieuw bij nul begint. Zie MJOP actualisatie.

Waarom is uw prijs lager dan die van de grote partijen?

Om drie redenen, en geen daarvan zit in de inhoud van het rapport. Wij zijn geen landelijke organisatie met accountmanagers, een binnendienst en een kantorennet, en die overhead wordt bij grotere partijen doorbelast in het tarief. Wij zijn gespecialiseerd in inspectie en onderhoudsplanning en doen geen VvE-beheer, administratie of incasso, dus u betaalt niet mee aan de kosten van een beheerorganisatie. En wij verkopen geen meerjarig servicecontract waar het MJOP in verstopt zit. Wat de grotere partijen wel bieden en wij niet: het dagelijks beheer en de financiële administratie van de vereniging. Zoekt u dat er ook bij, dan is een beheerpartij een logischer keuze.

Verder lezen: MJOP laten opstellen · Steigerkosten in het MJOP · Hoe werkt de NEN 2767 conditiemeting · Reservefonds VvE berekenen · Wat kost een MJOP