MJOP voorbeeld: een compleet meerjarenonderhoudsplan als pdf

Cijfers van het voorbeeldrapport. Bouwdelen zonder de steigerpost, die geen conditie heeft.

Waarom wij dit openbaar zetten

Vrijwel elk bestuur dat offertes vergelijkt, stelt op enig moment dezelfde vraag: krijgen wij bij de ene partij hetzelfde als bij de andere? Die vraag is met een offerte niet te beantwoorden. Een MJOP van veertig pagina's en een MJOP van honderd pagina's kosten ongeveer evenveel om te verkopen, maar niet om te maken.

Daarom staat hier geen samenvatting en geen brochure, maar een compleet rapport uit dezelfde software waarmee wij uw MJOP maken: een bouwdeel zoals wij het uitwerken, een gebrek zoals wij het onderbouwen, en de financiële doorrekening zoals die bij de ALV op tafel komt. U kunt het naast het voorbeeld van een andere partij leggen en de vergelijking zelf maken. Dat is voor ons het beste verkoopargument dat er is, en als het rapport u niet overtuigt, weet u dat ook meteen.

Wat staat er in een MJOP?

Een MJOP (meerjarenonderhoudsplan) beschrijft per bouwdeel van een gebouw in welke staat het is, welk onderhoud wanneer nodig is en wat dat kost. Voor een VvE is het de basis van het reservefonds: artikel 5:126 BW vraagt een reservering op basis van een plan van minimaal tien jaar, of minimaal 0,5 procent van de herbouwwaarde, en de vergadering stelt het plan minstens eens per vijf jaar vast. Een goed MJOP bestaat uit vier delen: de opname van de bouwdelen met hun conditie, de meerjarenplanning met per jaar de werkzaamheden, de kosten per handeling, en de doorrekening naar een reservering die het bestuur aan de ALV kan voorleggen.

In het voorbeeld ziet u die vier delen terug. Dit zijn vier pagina's uit het rapport:

Fictief object, fictieve bevindingen en bedragen. Klik op een pagina om de pdf op die plek te openen.

Alle onderdelen van het voorbeeld

Onderdeel	Wat er staat
Fotodocumentatie	Gevelaanzichten en dakvlak, zodat de uitgangssituatie is vastgelegd voordat er iets wordt uitgevoerd
Samenvatting	Conditieverdeling, gemiddelde en slechtste score, en een overzicht per bouwdeel met het maatgevende gebrek en de urgentie
Bouwdelen	Per bouwdeel het materiaal, de hoeveelheid, de toelichting, de vastgestelde gebreken met foto en de geplande handelingen
Conditiemeting	Per gebrek de ernst, intensiteit en omvang volgens NEN 2767-1+C1:2019, met de daaruit volgende conditiescore
Financieel kader	Benodigd kapitaal, dekkingsgraad van het reservefonds en de reservering die nodig is om in geen enkel jaar onder nul te komen
Meerjarenplanning	Alle werkzaamheden per jaar, uitgesplitst naar onderhoud, vervanging en onderzoek, met per jaar de onderbouwing
Kapitalisatie	Het verwachte verloop van het reservefonds, jaar voor jaar, met de contributie geindexeerd
Werk van de komende twee jaar	De werken van de eerste twee planjaren, samengevoegd zoals u ze bij een aannemer aanvraagt

MJOP voorbeeld in Excel: wat staat erin?

Bij elk MJOP krijgt u naast de pdf een Excel met werkende formules. Een los voorbeeld-Excel bieden wij niet als download aan, omdat de Excel pas iets zegt met de hoeveelheden en de conditie van uw eigen gebouw. Zoekt u een MJOP voorbeeld in Excel, dan is dit wat erin staat:

Tabblad	Wat erin staat
Uitgangspunten	Startjaar, looptijd, indexatie, btw, onvoorzien, de stand van het reservefonds, de huidige bijdrage en de breukdelen per appartementsrecht
Elementenlijst	Alle bouwdelen met hoeveelheid, eenheid en conditie, en per handeling de eenheidsprijs en de cyclus
Planning	Per regel en per jaar het bedrag over de hele planperiode, berekend uit de uitgangspunten
Kapitalisatie	Het verloop van het reservefonds jaar voor jaar, met uitgaven, bijdrage en eindsaldo
Per appartementsrecht	De bijdrage per appartementsrecht naar breukdeel, zodat elke eigenaar zijn eigen bedrag ziet
Fotoregister	De foto's per bouwdeel, met de verwijzing naar het rapport

Past de penningmeester een uitgangspunt aan, bijvoorbeeld de indexatie of de huidige bijdrage, dan rekenen de planning, de kapitalisatie en het bedrag per appartementsrecht mee. Een losse Excel-template heeft dezelfde tabbladen, maar niet de hoeveelheden en de conditie van uw gebouw: dat is het werk van de opname, en daar hangt de betrouwbaarheid van het plan aan. Wat een compleet plan met opname en Excel kost, staat bij MJOP kosten.

Waarom dit voorbeeld een fictief object is

Het object, de bevindingen en de bedragen zijn bedacht voor dit voorbeeld: een Haagse portiekflat uit 1965 met acht appartementsrechten, zoals wij er veel inspecteren. Het rapport zelf is echt: dezelfde software, dezelfde gebrekenlijsten volgens NEN 2767, dezelfde rekenregels voor planning en reservefonds en dezelfde opmaak als uw rapport. De foto's zijn detailfoto's uit eerdere inspecties, zonder huisnummers, naambordjes, herkenbare gevels of personen.

Waarom geen echt rapport? Wij komen voorbeeldrapporten tegen waarvan de omslag netjes "voorbeeld" vermeldt, terwijl in de inleiding het volledige adres staat, met de naam van de winkel op de begane grond en de artikelnummers uit de splitsingsakte erbij. Dat is het onderhoudsdossier van een vereniging die daar geen toestemming voor heeft gegeven. Uw rapport is van u, en daarom publiceren wij geen klantrapporten, ook niet geanonimiseerd.

Meer voorbeelden

Naast het MJOP voor een VvE staan er nog twee voorbeeldrapporten op de site, ook voor een fictief object en ook compleet:

Waar u een MJOP op kunt beoordelen

Of u nu ons voorbeeld leest of dat van iemand anders, dit zijn de punten waarop een plan in de praktijk tekortschiet.

1. Staat bereikbaarheid erin?

Zoek in het rapport op "steiger" en "bereikbaarheid". Staat er niets, terwijl er wel gevelschilderwerk, voegwerk of dakwerk in de planning staat? Dan is het plan onvolledig en is de reservering structureel te laag. In het voorbeeld hierboven is dat 11,3 procent van het totale plan; in onze eigen opgeleverde plannen liep het uiteen van 5,6 tot 18,4 procent. Wij zijn plannen van andere partijen tegengekomen van meer dan twee miljoen euro over dertig jaar, met ruim honderd hoogtegebonden werkzaamheden erin, waarin geen enkele steigerpost stond. Meer daarover in het artikel over steigerkosten in het MJOP.

2. Is elk gebrek onderbouwd?

Een conditiescore zonder vastgelegd gebrek is een mening. NEN 2767 vraagt om ernst, intensiteit en omvang per gebrek, en de score volgt daaruit. Staat er alleen een cijfer, dan kunt u niet controleren waar het vandaan komt, en kan een aannemer er ook niets mee.

3. Zijn de aannames opgeschreven?

Werkhoogte, hoeveelheden, prijspeil, inflatie, btw-tarief en het percentage onvoorzien horen leesbaar in het rapport te staan. Anders is geen enkel bedrag te controleren. Bij de bereikbaarheidspost maakt de aangenomen werkhoogte het grootste verschil: bij een van onze eigen projecten zakte die post met bijna de helft toen bleek dat het pand vijf meter hoog was in plaats van tien.

4. Loopt de planning ver genoeg door?

Voegwerk, dakbedekking en kozijnen hebben cycli van vijftien tot veertig jaar. Een plan van tien jaar laat het rustige deel van de cyclus zien en verbergt de piek. Kijk of het gekozen aantal jaren past bij het gebouw, en of dat wordt uitgelegd.

5. Klopt de scheiding tussen gemeenschappelijk en prive?

De splitsingsakte bepaalt wat de vereniging betaalt en wat de eigenaar zelf betaalt, en wijkt regelmatig af van het modelreglement. Staat alles op een hoop, dan reserveert de vereniging voor kosten die zij niet draagt, of andersom.

6. Rekent het plan door tot een bedrag per maand?

Een lijst met werkzaamheden is geen plan. Het bestuur moet naar de ALV met een bedrag. Kijk of het rapport het benodigde kapitaal afzet tegen het huidige reservefonds en daar een concrete reservering uit afleidt, inclusief het jaar waarin het fonds anders tekortschiet.

Meer weten? Lees in de kennisbank hoe u een MJOP leest.

Veelgestelde vragen

Is dit een echt rapport of een verkoopversie?

Het object is fictief, het rapport niet. Het is gemaakt met dezelfde software, dezelfde rekenregels en dezelfde opmaak als een rapport dat u van ons krijgt, en het is compleet: alle pagina's, van de voorpagina tot de voorwaarden. Er is niets mooier gemaakt. Er staan gebreken in die de vereniging direct geld kosten, twee posten voor nader onderzoek, en het rapport laat zien dat het reservefonds bij de huidige bijdrage in 2028 tekortschiet. Dat is precies wat een opdrachtgever moet weten.

Waarom een fictief object en geen echt rapport?

Een echt rapport is het onderhoudsdossier van een vereniging, en dat publiceren wij niet, ook niet geanonimiseerd. Een fictief object heeft een tweede voordeel: u ziet het complete rapport, met alle bouwdelen, alle jaren en alle financiële hoofdstukken, zonder weglatingen. De foto's zijn detailfoto's uit eerdere inspecties, zonder huisnummers, herkenbare gevels of personen.

Krijgt mijn VvE ook zo'n rapport?

Ja, met dezelfde opbouw, en dan compleet: alle bouwdelen en alle jaren. De omvang hangt af van het gebouw. Meer bouwdelen en meer gebreken betekent meer pagina's. Een klein pand levert een dunner rapport op, en dat is geen mindere kwaliteit maar een eerlijker weerslag van wat er is aangetroffen.

Kan ik het rapport zelf bijhouden?

Het rapport wordt geleverd als pdf en als Excel met werkende formules, zodat de beheerder prijzen en planning tussendoor kan bijwerken en een volgend MJOP de vastgelegde conditiemeting als dossier heeft. Wilt u het bijhouden uitbesteden, kies dan de MJOP Jaarservice.

Waarom is uw prijs lager dan die van de grote partijen?

Om drie redenen, en geen daarvan zit in de inhoud van het rapport. Wij zijn geen landelijke organisatie met accountmanagers, een binnendienst en een kantorennet, en die overhead wordt bij grotere partijen doorbelast in het tarief. Wij zijn gespecialiseerd in inspectie en onderhoudsplanning en doen geen VvE-beheer, administratie of incasso, dus u betaalt niet mee aan de kosten van een beheerorganisatie. En wij verkopen geen meerjarig servicecontract waar het MJOP in verstopt zit. Wat de grotere partijen wel bieden en wij niet: het dagelijks beheer en de financiële administratie van de vereniging. Zoekt u dat er ook bij, dan is een beheerpartij een logischer keuze.

Waar kan ik een MJOP op beoordelen?

Controleer of bereikbaarheid en steigerkosten zijn opgenomen, of elk gebrek is onderbouwd met ernst, intensiteit en omvang volgens NEN 2767, of de aannames zoals werkhoogte en prijspeil zijn opgeschreven, of de planning ver genoeg doorloopt voor de langste onderhoudscycli, of de scheiding tussen gemeenschappelijk en prive klopt met de splitsingsakte, en of het plan wordt doorgerekend naar een concrete reservering.

Hoeveel van een MJOP bestaat uit steiger- en bereikbaarheidskosten?

Dat hangt sterk af van de grootte van het gebouw. In dit voorbeeld, een portiekflat met acht appartementen, is het 11,3 procent van het totale plan. In onze eigen opgeleverde plannen liep het uiteen van 5,6 procent bij een complex met 33 appartementen tot 18,4 procent bij een portiekpand met drie appartementen. Steigerkosten zijn grotendeels een vaste voet, waardoor ze bij een kleine VvE zwaarder wegen.

Moet ik mijn gegevens achterlaten om het voorbeeld te downloaden?

Nee. De pdf is direct te downloaden zonder formulier.

Is er ook een MJOP voorbeeld in Excel?

Een los voorbeeld-Excel bieden wij niet als download aan: de Excel hoort bij uw eigen plan, met de hoeveelheden en de conditie van uw gebouw. Bij elk MJOP dat wij opstellen krijgt u naast de pdf een Excel met werkende formules; welke tabbladen erin staan, ziet u hierboven bij het MJOP voorbeeld in Excel.

Wat kost een MJOP zoals dit voorbeeld?

Voor een VvE met 8 appartementen, zoals in het voorbeeld, kost een MJOP bij ons €840 exclusief btw voor bouwkundig en €840 tot €1.110 voor de gemeenschappelijke onderdelen, afhankelijk van de installaties die van de VvE zijn. Het minimum is €595 tot en met 5 appartementen. Alle bedragen staan bij MJOP kosten.

Verder lezen: MJOP laten opstellen · Steigerkosten in het MJOP · Hoe werkt de NEN 2767 conditiemeting · Reservefonds VvE berekenen · Wat kost een MJOP · Wat staat er in een MJOP