Als NEN2767 inspecteur krijg ik regelmatig de vraag: "Wat doet u eigenlijk precies tijdens een inspectie en wat zeggen die scores?" Begrijpelijk - het is uw gebouw, uw geld, en u wilt weten waarop u afgerekend wordt. In dit artikel leg ik de methode helder uit.
Wat is NEN2767?
NEN2767 is een Nederlandse norm voor het meten van de onderhoudsstaat van gebouwen. De norm is ontwikkeld om inspecties objectief, herhaalbaar en vergelijkbaar te maken. Het geeft een gemeenschappelijke taal aan iedereen die betrokken is bij gebouwbeheer: eigenaren, beheerders, financiers en inspecteurs.
De norm schrijft voor hoe een inspecteur een gebouw inspecteert, welke elementen hij beoordeelt, hoe hij gebreken vastlegt en welke score hij toekent. Twee gecertificeerde NEN2767 inspecteurs die hetzelfde pand inspecteren, komen vrijwel altijd tot dezelfde conclusies. Dat is het doel van de standaardisatie.
Het scoresysteem: conditiescores 1 tot 6
Het hart van NEN2767 is het scoresysteem. Elk bouwdeel - denk aan het dak, de gevels, de kozijnen, de installaties - krijgt een conditiescore van 1 tot 6:
| Score | Conditie | Wat betekent het | Actie |
|---|---|---|---|
| 1 | Uitstekend | Nieuwbouwkwaliteit, geen gebreken | Geen actie vereist |
| 2 | Goed | Kleine oppervlakkige gebreken, functioneel intact | Regulier onderhoud volstaat |
| 3 | Redelijk | Zichtbare veroudering, functioneel nog acceptabel | Planmatig onderhoud plannen |
| 4 | Matig | Duidelijke gebreken, risico op verdere schade | Onderhoud binnen 1-3 jaar uitvoeren |
| 5 | Slecht | Ernstige gebreken, functieverlies dreigt | Urgent onderhoud - binnen 1 jaar |
| 6 | Zeer slecht | Functieverlies al opgetreden of direct dreigend | Directe actie vereist |
In de praktijk liggen de meeste scores bij gezond beheerd vastgoed tussen 2 en 4. Een score van 5 of 6 is relatief zeldzaam en geeft altijd aanleiding tot directe actie en een aanbeveling in het rapport.
Wat inspecteert een NEN2767 inspecteur?
NEN2767 onderscheidt twee hoofdcategorieën: bouwkundige elementen en installatietechnische elementen.
Bouwkundig (B)
Dit omvat alle fysieke bouwkundige delen van het gebouw:
- Fundering en begane grondvloer
- Draagconstructie (kolommen, balken, vloeren)
- Dak (dakbedekking, isolatie, dakgoten, hemelwaterafvoer)
- Gevels (metselwerk, stucwerk, gevelbekleding)
- Kozijnen, ramen en buitendeuren
- Balkons, galerijen en buitentrappen
- Gemeenschappelijke ruimten en buitenruimte
Werktuigbouwkundig (W)
Alle verwarmings- en sanitaire installaties:
- CV-installatie en warmtapwaterinstallatie
- Radiatoren en leidingwerk
- Ventilatie en luchtbehandeling
- Sprinkler- en brandblusinstallaties
Elektrotechnisch (E)
Alle elektrische installaties:
- Hoofd- en groepenverdelers
- Gemeenschappelijke verlichting
- Lift en liftinstallatie
- Brandmeldinstallatie en noodverlichting
- Toegangscontrole en intercom
Hoe loopt een inspectie in de praktijk?
Tijdens de inspectie doorloopt de inspecteur het gebouw systematisch. Per bouwdeel wordt het volgende vastgelegd:
- Identificatie - welk element wordt beoordeeld (dak, gevel, kozijn, etc.)
- Kwantiteit - hoeveel m², stuks of meters
- Gebreken - welke gebreken zijn zichtbaar (scheur, loslating, roest, lekkage, etc.)
- Ernst, omvang en intensiteit - hoe ernstig is het gebrek en welk percentage is aangetast
- Conditiescore - op basis van ernst × omvang wordt de score bepaald
- Fotodocumentatie - elk gebrek wordt gefotografeerd en gelinkt aan het rapport
💡 De NEN2767 conditiescore is niet subjectief - de norm schrijft exact voor hoe ernst, omvang en intensiteit worden gecombineerd tot een score. Dit maakt het rapport objectief en rechtszeker.
Van inspectie naar MJOP
De conditiescores zijn de input voor het meerjarenonderhoudsplan. Op basis van de scores bepaalt de inspecteur:
- Wanneer elk element onderhoud nodig heeft
- Wat de verwachte kosten zijn (op basis van actuele onderhoudsnormen)
- Welke activiteiten tegelijk kunnen worden uitgevoerd (om mobilisatiekosten te besparen)
- Wat de aanbevolen jaarlijkse reservering is
Het resultaat is een MJOP dat u 10 tot 25 jaar vooruit kijkt, met per jaar een overzicht van geplande onderhoudsactiviteiten en de bijbehorende kosten.
Waarom moet de inspecteur NEN2767 gecertificeerd zijn?
De NEN2767 norm vereist dat de inspecteur een erkende opleiding heeft gevolgd en gecertificeerd is. Zonder certificering is het rapport niet geldig als NEN2767-rapport en wordt het niet geaccepteerd door banken, notarissen en rechtbanken. Vraag altijd om het certificaatnummer van uw inspecteur.
Ik, Hicham Achahchah, ben NEN2767 gecertificeerd inspecteur en voer alle inspecties persoonlijk uit - u spreekt altijd met de inspecteur zelf, niet met een administratief medewerker.
Wilt u weten wat een NEN2767 inspectie voor uw pand oplevert? Vraag een vrijblijvende offerte aan.
Offerte aanvragen →Conclusie
De NEN2767 conditiemeting is een gestandaardiseerde, objectieve methode om de onderhoudsstaat van een gebouw in kaart te brengen. Het scoresysteem van 1 tot 6 geeft een eerlijk beeld van de staat van elk bouwdeel en vormt de basis voor een onderbouwd MJOP. Gecertificeerde inspecteurs zorgen voor een rapport dat rechtszeker, bankacceptabel en vergelijkbaar is over de tijd.
Vragen over uw eigen situatie? Bel ons op 085 902 7577 of vraag direct een offerte aan.