Een conditiemeting volgens NEN 2767 is een visuele inspectie waarbij elk bouwdeel en elke installatie een conditiescore krijgt van 1 (uitstekend) tot 6 (zeer slecht). De score volgt uit de gebreken die de inspecteur vastlegt: hoe ernstig een gebrek is, hoe ver het is gevorderd en hoeveel van het bouwdeel het raakt. Zo wordt de staat van een gebouw meetbaar en over de jaren vergelijkbaar, en vormt de meting de onderbouwing van een meerjarenonderhoudsplan (MJOP).
Hieronder leest u wat de norm vastlegt, hoe een conditiescore tot stand komt, hoe een inspectie verloopt, wat die kost en wat u met de uitkomst doet.
Wat is NEN 2767?
NEN 2767 (ook geschreven als NEN2767) is de Nederlandse norm voor het meten van de onderhoudsstaat van gebouwen en installaties. Deel 1 beschrijft de methode, deel 2 bevat de gebrekenlijsten per soort bouwdeel. De norm geeft eigenaren, beheerders, VvE-besturen en inspecteurs een gemeenschappelijke taal: een 4 betekent overal hetzelfde.
De norm legt vast hoe een inspecteur gebreken vastlegt en hoe die tot een score leiden. Wie de methode consequent toepast, komt bij hetzelfde pand tot vergelijkbare scores, en een verschil tussen twee meetjaren is dan een echte verandering in het gebouw. Dat is het doel van de standaardisatie.
Het scoresysteem: conditiescores 1 tot 6
Het hart van NEN 2767 is de conditiescore. Elk bouwdeel, zoals het dak, de gevels, de kozijnen en de installaties, krijgt een score van 1 tot 6:
| Score | Conditie | Wat betekent het | Gebruikelijke opvolging |
|---|---|---|---|
| 1 | Uitstekend | Nieuwbouwkwaliteit, geen gebreken | Geen actie vereist |
| 2 | Goed | Kleine oppervlakkige gebreken, functioneel intact | Regulier onderhoud volstaat |
| 3 | Redelijk | Zichtbare veroudering, functioneel nog acceptabel | Planmatig onderhoud plannen |
| 4 | Matig | Duidelijke gebreken, risico op verdere schade | Onderhoud binnen 1 tot 3 jaar |
| 5 | Slecht | Ernstige gebreken, functieverlies dreigt | Urgent onderhoud, binnen 1 jaar |
| 6 | Zeer slecht | Functieverlies al opgetreden of direct dreigend | Directe actie vereist |
De norm koppelt zelf geen termijn aan een score; de kolom opvolging geeft weer wat gebruikelijk is. In het MJOP volgt het jaar van het onderhoud uit de score, de aard van het gebrek en het risico. Bij goed beheerd vastgoed liggen de meeste scores tussen 2 en 4. Veel eigenaren en corporaties hanteren conditie 3 als ondergrens: wordt een bouwdeel slechter, dan volgt onderhoud.
Hoe komt een conditiescore tot stand?
Per gebrek legt de inspecteur drie dingen vast:
- Ernst: gering, serieus of ernstig. Voor de meeste gebreken ligt de ernst vast in de gebrekenlijsten van de norm. Een scheur in een draagmuur weegt zwaarder dan vervuiling of verkleuring.
- Intensiteit: hoe ver het gebrek is gevorderd, in drie stappen: beginstadium, gevorderd stadium en eindstadium.
- Omvang: welk deel van het bouwdeel het gebrek vertoont, in vijf klassen van minder dan 2 procent tot 70 procent of meer.
Met de tabellen uit de norm worden ernst, intensiteit en omvang omgerekend naar de conditiescore van het bouwdeel. Een klein, ernstig gebrek kan daardoor zwaarder wegen dan een groot, onschuldig gebrek. Omdat elk gebrek met een foto en een omschrijving in het rapport staat, kunt u iedere score achteraf nalopen. Wat een score in de praktijk betekent, leest u ook bij wat is een conditiescore.
Wat neemt een inspecteur op volgens NEN 2767?
NEN 2767 onderscheidt bouwkundige delen en installaties, en die laatste weer in werktuigbouwkundig (W) en elektrotechnisch (E).
Bouwkundig (B)
Dit omvat alle fysieke bouwkundige delen van het gebouw:
- Fundering en begane grondvloer
- Draagconstructie (kolommen, balken, vloeren)
- Dak (dakbedekking, isolatie, dakgoten, hemelwaterafvoer)
- Gevels (metselwerk, stucwerk, gevelbekleding)
- Kozijnen, ramen en buitendeuren
- Balkons, galerijen en buitentrappen
- Gemeenschappelijke ruimten en buitenruimte
Werktuigbouwkundig (W)
Alle verwarmings- en sanitaire installaties:
- CV-installatie en warmtapwaterinstallatie
- Radiatoren en leidingwerk
- Ventilatie en luchtbehandeling
- Sprinkler- en brandblusinstallaties
Elektrotechnisch (E)
Alle elektrische installaties:
- Hoofd- en groepenverdelers
- Gemeenschappelijke verlichting
- Lift en liftinstallatie
- Brandmeldinstallatie en noodverlichting
- Toegangscontrole en intercom
Hoe loopt een inspectie in de praktijk?
Tijdens de inspectie doorloopt de inspecteur het gebouw systematisch. Per bouwdeel wordt het volgende vastgelegd:
- Identificatie: welk element wordt beoordeeld (dak, gevel, kozijn, etc.)
- Hoeveelheid: hoeveel m², stuks of meters
- Gebreken: welke gebreken zijn zichtbaar (scheur, loslating, roest, lekkage, etc.)
- Ernst, intensiteit en omvang: hoe ernstig het gebrek is, hoe ver het is gevorderd en welk deel is aangetast
- Conditiescore: volgt uit ernst, intensiteit en omvang samen
- Foto's: elk gebrek wordt gefotografeerd en gelinkt aan het rapport
💡 De conditiescore volgt uit vaste regels: de norm schrijft voor hoe ernst, intensiteit en omvang samen een score geven. Daardoor is het rapport controleerbaar, ook voor iemand die er niet bij was.
Wat een conditiemeting volgens NEN 2767 niet is
Een conditiemeting is een visuele inspectie van de zichtbare en bereikbare delen. De inspecteur sloopt niets open en meet niet in constructies. Daardoor valt een aantal dingen buiten de meting:
- Verborgen delen: wat achter afwerking, onder vloeren of in de fundering zit, beoordeelt de inspecteur alleen aan zichtbare gevolgen, zoals scheuren of vochtplekken. Vraagt een gebrek om meer zekerheid, dan komt er een aanvullend onderzoek in het plan.
- Berekeningen en keuringen: een constructieberekening, een asbestinventarisatie of een wettelijke keuring, zoals de periodieke keuring van een lift, zijn aparte opdrachten.
- Een oordeel over de waarde: de meting zegt iets over de onderhoudsstaat, niet over de marktwaarde van het gebouw.
Van score per bouwdeel naar score voor het gebouw
Voor de opname deelt de inspecteur het gebouw op in elementen en bouwdelen, zoals dak, gevel en kozijnen. Per bouwdeel volgt uit de gebreken een conditiescore. Die scores kunnen worden samengevoegd tot een score per element en voor het gebouw als geheel. Voor het onderhoudsplan blijft de score per bouwdeel het belangrijkst, omdat daar de handeling, het jaar en de kosten aan hangen.
Conditiemeting voor welk vastgoed?
De methode werkt voor elk gebouw. Bij een VvE is de conditiemeting de basis van het MJOP waarop de reservering rust; zie wat is een MJOP. Woningcorporaties, gemeenten en eigenaren van kantoren, scholen en zorggebouwen gebruiken de scores om het onderhoud van een portefeuille te vergelijken en te sturen; zie MJOP en conditiemeting voor zakelijk vastgoed. Wat de meting bij ons kost en wat u krijgt, staat bij conditiemeting NEN 2767 laten uitvoeren.
Zoekt u software om zelf een conditiemeting volgens NEN 2767 uit te voeren? Die leveren wij niet. Een conditiemeting is vakwerk; wij leveren het rapport en Mijn portaal, waarin u de conditie, de planning en de foto's terugziet.
Van inspectie naar MJOP
De conditiescores zijn de input voor het meerjarenonderhoudsplan. Op basis van de scores bepaalt de inspecteur:
- Wanneer elk element onderhoud nodig heeft
- Wat de verwachte kosten zijn (op basis van actuele onderhoudsnormen)
- Welke activiteiten tegelijk kunnen worden uitgevoerd (om mobilisatiekosten te besparen)
- Wat de aanbevolen jaarlijkse reservering is
Het resultaat is een MJOP waarmee u 10 tot 30 jaar vooruitkijkt, met per jaar een overzicht van geplande onderhoudsactiviteiten en de bijbehorende kosten. Wat het opstellen van zo'n plan kost, leest u in ons artikel over de kosten van een MJOP. Ligt er al een plan dat ouder is dan vijf jaar, dan leest u in MJOP ouder dan 5 jaar waarom wij dan een nieuw MJOP opstellen.
Zoekt u alleen de conditiemeting, bijvoorbeeld als momentopname of als basis voor een eigen plan, dan is dat een bouwkundige inspectie volgens NEN 2767. Wilt u er meteen een planning en begroting bij, dan is MJOP laten opstellen de juiste dienst; de conditiemeting is daar inbegrepen.
Wat kost een conditiemeting volgens NEN 2767?
Een bouwkundige inspectie volgens NEN 2767 kost voor een VvE bij ons vanaf €495 excl. btw. Wilt u de W- en/of E-installaties technisch laten opnemen, dan stelt u het MJOP per discipline samen: compleet (B, W en E) vanaf €795 excl. btw, bouwkundig plus de W- of E-installaties vanaf €695. Laat u een MJOP opstellen, dan zit de conditiemeting in de prijs: MJOP laten opstellen kost vanaf €595 excl. btw, met planning, begroting en reserveringsadvies. Rekenvoorbeelden per aantal appartementen staan bij de kosten van een NEN 2767-inspectie.
Waarom de opleiding van de inspecteur ertoe doet
De waarde van een NEN 2767-rapport zit in de consequente toepassing van de methodiek: wie ernst, omvang en intensiteit steeds op dezelfde manier beoordeelt, levert scores die vergelijkbaar zijn over de tijd. Vraag daarom naar de opleiding van de inspecteur in NEN 2767-conditiemeting en naar een voorbeeldrapport.
Bij AC Vastgoed Advies voert een inspecteur die is opgeleid in NEN 2767-conditiemeting alle inspecties persoonlijk uit. U spreekt altijd met de inspecteur zelf, niet met een administratief medewerker.
Zien hoe een conditiemeting volgens NEN 2767 in een MJOP terechtkomt? Bekijk de voorbeeld-MJOP of lees wat MJOP laten opstellen inhoudt.
MJOP-offerte aanvragen →Conclusie
De conditiemeting volgens NEN 2767 is een gestandaardiseerde, objectieve methode om de onderhoudsstaat van een gebouw in kaart te brengen. Het scoresysteem van 1 tot 6 geeft een eerlijk beeld van de staat van elk bouwdeel en vormt de basis voor een onderbouwd MJOP. Een inspecteur die de methodiek consequent toepast, levert een rapport dat controleerbaar en vergelijkbaar is over de tijd.
Vragen over uw eigen situatie? Bel ons op 085 902 7577 of vraag direct een offerte aan.
Bent u eigenaar of beheerder van een kantoor, school of ander zakelijk vastgoed? Lees dan conditiemeting volgens NEN 2767 voor een bedrijfspand: de score, de kosten per m² en het verschil met een MJOP.
Veelgestelde vragen over de conditiemeting volgens NEN 2767
Wat houdt een conditiemeting volgens NEN 2767 in?
Een visuele inspectie waarbij elk bouwdeel en elke installatie een conditiescore krijgt van 1 (uitstekend) tot 6 (zeer slecht), op basis van de ernst, de intensiteit en de omvang van de gebreken. De meting is de onderbouwing van een MJOP en maakt de staat van een gebouw over de jaren vergelijkbaar.
Is een NEN 2767-inspectie verplicht?
Nee, geen wet schrijft NEN 2767 voor. Een VvE moet wel een reservefonds hebben en reserveert op basis van een MJOP of minimaal 0,5 procent van de herbouwwaarde per jaar (artikel 5:126 BW). Een conditiemeting volgens NEN 2767 is de gangbare manier om dat MJOP te onderbouwen.
Wat kost een NEN 2767-inspectie?
Voor een VvE kost een bouwkundige inspectie volgens NEN 2767 bij ons vanaf €495 excl. btw. In een MJOP is de conditiemeting inbegrepen. Het MJOP stelt u samen per discipline: vanaf €595 excl. btw voor de gemeenschappelijke delen (bouwkundig), of vanaf €795 excl. btw compleet, met een technische opname van de W- en E-installaties.
Hoe lang duurt een NEN 2767-inspectie op locatie?
Voor een gemiddeld VvE-complex een halve tot een hele dag. Een groot complex of een gebouw met veel installaties kan langer duren; het aantal opnamedagen staat dan in de offerte. Bij een MJOP volgt het rapport 5 tot 7 werkdagen na de inspectie.
Hoe vaak laat u een conditiemeting doen?
De norm noemt geen vaste termijn. Reserveert een VvE op basis van een MJOP, dan mag dat plan ten hoogste vijf jaar oud zijn (artikel 5:126 lid 2 BW). Een nieuwe conditiemeting is dan het logische moment, zodat het nieuwe plan op de actuele staat van het gebouw rust.
Wie mag een NEN 2767-inspectie uitvoeren?
Daarvoor geldt geen wettelijke eis. Vraag naar de opleiding van de inspecteur in NEN 2767-conditiemeting en naar een voorbeeldrapport, zodat u ziet of elke score met gebreken en foto's is onderbouwd.