Bij de meeste VvE's is de constructie van het balkon gemeenschappelijk: de vloerplaat, de rand, de consoles of liggers en meestal ook het hekwerk. Het onderhoud daarvan is voor de VvE en wordt betaald uit het reservefonds. De bewoner die het balkon gebruikt, houdt het schoon en de afvoer vrij, en betaalt wat hij er zelf aan heeft toegevoegd. Wat precies geldt, staat in de splitsingsakte en het splitsingsreglement van uw VvE. Lees die voordat u een discussie begint.
Hieronder leest u hoe de verdeling meestal is, welk onderhoud een balkon nodig heeft, aan welke signalen u ziet dat er iets mis is en hoe u balkons in het MJOP opneemt, zodat herstel niet als verrassing komt.
Wie is verantwoordelijk: de VvE of de eigenaar?
Een balkon hoort bij het appartement waar het aan vastzit, maar dat betekent niet dat het privé is. De eigenaar heeft vaak alleen het uitsluitend gebruik. De delen die het balkon dragen en het aanzicht van de gevel bepalen, zijn in de meeste reglementen gemeenschappelijk. De tabel geeft de gebruikelijke verdeling; uw eigen akte gaat altijd voor.
| Onderdeel | Meestal voor rekening van | Let op |
|---|---|---|
| Vloerplaat en balkonrand | VvE | Draagt het balkon; herstel is groot onderhoud. |
| Consoles, liggers en verankering | VvE | Roest aan stalen liggers of scheuren in betonconsoles altijd laten beoordelen. |
| Hekwerk of balustrade | Vaak VvE | Soms privé; bepaalt wel het aanzicht van de gevel. |
| Waterdichte laag en afvoer | VvE | De bewoner houdt de afvoer vrij van blad en vuil. |
| Zelf aangebrachte vloerafwerking | Eigenaar | Tegels op dragers of kunstgras; vaak is toestemming nodig. |
| Balkondeur en kozijn | Verschilt per reglement | Lees de splitsingsakte en het reglement. |
Ontstaat schade doordat een bewoner iets verkeerd gebruikt, bijvoorbeeld een afvoer die dichtzit onder zelf gelegde tegels, dan kan de VvE de herstelkosten bij die eigenaar neerleggen. Omgekeerd is de VvE als bezitter van het gebouw in de regel aansprakelijk als er een stuk beton van een balkon valt en iemand raakt (artikel 6:174 BW). Meer daarover in aansprakelijkheid van de VvE bij achterstallig onderhoud.
Welk onderhoud heeft een balkon nodig?
Een balkon staat aan alle kanten in weer en wind. De meeste schade begint met water dat blijft staan of ergens naar binnen trekt. Het onderhoud draait daarom om afvoeren, afdichten en roest voor zijn:
- ✓Afvoer en spuwers reinigen
Elk jaar, bij bomen in de buurt vaker. Een verstopte afvoer is de meest voorkomende oorzaak van lekkage en vorstschade. - ✓Rand, onderzijde en hekwerk nalopen
Elk jaar door het bestuur, en bij elke conditiemeting door de inspecteur. - ✓Stalen hekwerk en liggers
Roestplekken bijwerken zodra ze verschijnen. Het schilderen gaat meestal mee met het buitenschilderwerk van de gevel. - ✓Coating of waterdichte laag
Vernieuwen als die loslaat, blaast of scheurt. Hoe lang een laag meegaat, hangt sterk af van het systeem en het gebruik. - ✓Betonherstel
Zodra er roestsporen of afgespat beton te zien zijn. Hoe langer het wacht, hoe groter de plek en hoe duurder het herstel. - ✓Kitvoegen bij gevel en balkondeur
Nalopen bij elke schilderbeurt; een open voeg laat water achter de afwerking lopen.
Signalen dat een balkon aandacht nodig heeft
U hoeft geen inspecteur te zijn om de eerste signalen te zien. Loop een keer per jaar langs de gevel en kijk ook vanaf de straat naar de onderkant van de balkons:
- Roestsporen of bruine strepen op het beton, vaak onder de rand of bij de bevestiging van het hekwerk.
- Afgespat of hol klinkend beton, soms met zichtbare wapening.
- Scheuren in de balkonplaat, de rand of de consoles.
- Water dat na een bui blijft staan, of groene aanslag en kalkstrepen aan de onderzijde.
- Een hekwerk dat beweegt of roest bij de voetplaten.
Ziet u loskomend beton, zet dan de ruimte eronder af en laat het direct beoordelen. Hoe betonrot ontstaat en wat eraan te doen is, leest u in betonrot herkennen in uw VvE-complex.
Balkons in het MJOP
Bij een conditiemeting volgens NEN 2767 krijgt elk onderdeel van het balkon een conditiescore, met foto's van de gebreken. In het MJOP staat vervolgens per onderdeel welke handeling nodig is, in welk jaar en tegen welke kosten. Zo ziet de vergadering vooraf wanneer betonherstel of een nieuwe coating aan de beurt is, en reserveert de VvE er tijdig voor.
Het loont om balkonwerk te combineren met ander gevelwerk. Voor herstel op hoogte is vaak een steiger of hoogwerker nodig, en die kost bij een klein werk soms meer dan de reparatie zelf. Staat er toch een steiger voor het schilderwerk, dan is dat het moment. Zie steigerkosten in het MJOP.
Heeft uw complex uitkragende galerij- of balkonvloeren en is het gebouwd voor 1975, dan geldt bovendien een wettelijke onderzoeksplicht naar de constructieve veiligheid. Dat onderzoek gaat verder dan een conditiemeting. Lees onderzoeksplicht galerijvloeren en balkons.
Wat u als bestuur nu kunt doen
- 1Lees de splitsingsakte en het reglement en leg vast welke balkondelen gemeenschappelijk zijn. Deel dat met de bewoners.
- 2Vraag bewoners de afvoer vrij te houden en geen zware bakken of extra tegellagen te plaatsen zonder overleg.
- 3Loop jaarlijks de balkons na met foto's en datum, zodat u ziet of iets erger wordt.
- 4Zet herstel en onderhoud in het MJOP, zodat de reservering klopt en werk kan worden gecombineerd.
Gaat het werk uitgevoerd worden, bijvoorbeeld betonherstel samen met een schilderbeurt, dan kunt u de controle tijdens het werk ook aan ons overlaten via projectbegeleiding onderhoud.
Balkons en gevels in uw MJOP?
Wij leggen de staat van balkons, galerijen en gevels vast met een conditiemeting volgens NEN 2767 en zetten herstel en onderhoud per jaar in uw MJOP. Vanaf 450 euro, exclusief btw. Het rapport heeft u binnen 5 tot 7 werkdagen na de inspectie.
Bekijk een voorbeeld-MJOP · Alleen een bouwkundige inspectie · 085 902 7577
Veelgestelde vragen
Wie betaalt het onderhoud van een balkon bij een VvE?
In de meeste splitsingsreglementen is de constructie van het balkon gemeenschappelijk: de vloerplaat, de rand, de consoles of liggers en vaak ook het hekwerk. Het onderhoud daarvan betaalt de VvE uit het reservefonds. De bewoner houdt het balkon schoon en de afvoer vrij. Wat precies geldt, staat in de splitsingsakte en het reglement van uw VvE.
Mag ik zelf tegels, beglazing of een zonnescherm op mijn balkon plaatsen?
Meestal alleen met toestemming van de VvE, omdat het balkon of de gevel gemeenschappelijk is. Let ook op het gewicht: een extra tegellaag of zware bakken belasten een balkonplaat die daar niet op is berekend, en tegels kunnen de afvoer blokkeren.
Hoe vaak moeten balkons worden gecontroleerd?
Kijk als bestuur elk jaar zelf naar roestsporen, afgespat beton, scheuren en staand water, en laat de afvoeren jaarlijks reinigen. Werkt uw VvE met een MJOP, dan stelt de vergadering dat plan ten minste eens per vijf jaar opnieuw vast. Neem bij die actualisatie een nieuwe conditiemeting van de balkons mee.
Wat kost een MJOP waarin de balkons zijn opgenomen?
Bij AC Vastgoed Advies kost een MJOP 90 euro per appartementsrecht, met een minimum van 450 euro, exclusief btw. Vanaf 7 appartementen geldt 10% staffelkorting, vanaf 21 appartementen 20% en vanaf 50 appartementen 35%. De conditiemeting van balkons, gevels en daken zit in die prijs.