Onderzoeksplicht Galerijvloeren en Balkons: Wat Moet uw VvE?

In mei 2011 bezweek een galerijplaat van de Antillenflat in Leeuwarden, waarna meerdere platen naar beneden vielen. Het gebouw stamde uit 1965 en de oorzaak bleek een combinatie van corrosie van de wapening, wapening die te diep in het beton lag en een te zware belasting op de plaat. Naar aanleiding daarvan geldt voor eigenaren van galerijflats van voor 1975 een wettelijke onderzoeksplicht. In dit artikel leest u voor welke gebouwen die plicht geldt, wat er precies onderzocht moet worden, en waarom het feit dat de deadline allang verstreken is uw VvE juist geen rust geeft.

Waarom deze onderzoeksplicht bestaat

De galerijplaat van de Antillenflat bezweek na 46 jaar zonder duidelijke waarschuwing vooraf. Ruim honderdvijftig bewoners moesten tijdelijk elders worden ondergebracht. Vervolgonderzoek bij vergelijkbare complexen liet zien dat dezelfde oorzaken ook elders aanwezig waren, met name bij galerijflats die tussen 1950 en 1970 zijn gebouwd. In die periode zijn naar schatting duizenden complexen met uitkragende galerij- of balkonvloeren gerealiseerd.

Het verontrustende aan dit type constructie is dat het bezwijken zich nauwelijks aankondigt. Bij de meeste bouwkundige gebreken ziet u eerst scheuren, verzakking of vervorming. Bij een uitkragende galerijplaat zit de dragende wapening aan de bovenzijde van de plaat, onder de dekvloer, uit het zicht. Corrosie vreet daar jarenlang aan het staal zonder dat een bewoner of bestuurder iets merkt. Precies daarom heeft de wetgever gekozen voor een verplicht onderzoek in plaats van te vertrouwen op visuele signalering: bij deze constructie is wachten op zichtbare schade geen optie.

Voor welke gebouwen geldt de onderzoeksplicht galerijvloeren?

De onderzoeksplicht geldt voor flatgebouwen die voor 1975 zijn gebouwd en die uitkragende galerij- of balkonvloeren hebben. Uitkragend betekent dat de vloer vrij uitsteekt en niet wordt ondersteund door kolommen of muren, en dat de plaat monoliet is verbonden met de achterliggende betonnen gevelbalk of verdiepingsvloer. Kortom: de galerij of het balkon vormt letterlijk één geheel met de constructie van het gebouw en hangt daar als een uitstekend blad aan vast.

De juridische grondslag lag oorspronkelijk in de Regeling Bouwbesluit en is met de komst van de Omgevingswet overgegaan naar artikel 3.6 van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Voldoet uw complex aan de omschrijving, dan is de eigenaar verplicht de constructieve veiligheid te laten onderzoeken. Bij een appartementencomplex is dat de VvE, omdat galerijen en balkons tot de gemeenschappelijke delen behoren. Twijfelt u of uw complex onder de plicht valt, dan is dat bij een gebouwopname eenvoudig vast te stellen: het gaat om het bouwjaar en om de vraag of de galerijplaat vrij uitsteekt of op kolommen rust.

Wat gaat er mis bij uitkragende galerij- en balkonvloeren?

De constructieve veiligheid van dit vloertype komt door drie oorzaken in gevaar, die elkaar bovendien versterken. De eerste is corrosie van de wapening, vaak in de vorm van putcorrosie waarbij het staal plaatselijk sterk in doorsnede afneemt. Water dringt via de dekvloer en scheuren tot bij het staal, en bij aanwezigheid van chloriden versnelt het proces. De tweede oorzaak is te weinig wapening of wapening die bij het storten dieper is komen te liggen dan bedoeld, waardoor de betondekking aan de bovenzijde minder bescherming biedt en de sterkte lager is dan berekend.

De derde oorzaak wordt het vaakst over het hoofd gezien: verhoogde belasting. Elke extra afwerklaag, nieuwe dekvloer of tegellaag die in de loop der jaren op de galerij is aangebracht, verhoogt het permanente gewicht op een plaat die daar niet op is ontworpen. Veel VvE's hebben in het verleden bij renovaties zonder constructieve toets een laag toegevoegd. Onderstaande tabel zet de drie oorzaken naast elkaar.

Oorzaak	Wat er gebeurt	Zichtbaar vooraf?
Corrosie van de wapening	Putcorrosie tast het staal plaatselijk aan, de doorsnede neemt af	Nauwelijks, wapening ligt boven in de plaat
Te weinig of te diep liggende wapening	De plaat is zwakker dan de oorspronkelijke berekening aangeeft	Nee, alleen met metingen vast te stellen
Verhoogde belasting	Extra dekvloer of afwerklaag verzwaart de permanente belasting	Soms, aan de opbouw van de vloer

De deadline was 2017. Waarom dit nog steeds urgent is

Het onderzoek moest voor 1 juli 2017 zijn uitgevoerd. Dat de datum inmiddels ver achter ons ligt, betekent niet dat de verplichting vervallen is: een verstreken termijn heft de plicht niet op, hij maakt de overtreding alleen langduriger. Gemeenten kunnen het onderzoeksrapport opvragen en handhavend optreden wanneer een eigenaar niet aan de onderzoeksplicht voldoet. Een aanzienlijk deel van de complexen is destijds nooit onderzocht, vaak bij kleinere VvE's zonder professionele beheerder waar niemand het bericht destijds heeft opgepikt.

Er is bovendien een tweede reden voor urgentie die los staat van handhaving. Bij de complexen die wel zijn onderzocht, bleek in een fors deel van de gevallen dat constructieve maatregelen nodig waren. Dat betekent dat het onderzoek geen formaliteit is met een voorspelbare uitkomst, maar een reële kans op de bevinding dat er iets moet gebeuren. Een VvE die het onderzoek uitstelt, stelt niet het papierwerk uit maar de kennis over de veiligheid van haar eigen gebouw. Dit speelt vooral bij complexen uit de jaren zestig en zeventig, die nu sowieso in hun zwaarste onderhoudscyclus zitten.

Hoe verloopt het onderzoek en wie voert het uit?

Het onderzoek volgt CUR-Aanbeveling 248, Constructieve veiligheid van uitkragende galerijplaten. Het bestaat uit drie onderdelen: een inspectie van de constructie, destructieve metingen waarbij de opbouw van de plaat plaatselijk wordt geopend om de ligging en staat van de wapening en het chloridegehalte te bepalen, en tot slot een constructieve herberekening waarin wordt getoetst of de plaat in de huidige staat nog aan de veiligheidseisen voldoet. Blijkt dat niet zo, dan moeten de vloeren worden versterkt of vervangen.

Wees hier scherp op het verschil met regulier inspectiewerk, want daar ontstaat in de praktijk verwarring. Een NEN 2767 conditiemeting is visueel en niet-destructief en legt de onderhoudsstaat van bouwdelen vast in conditiescores. Die meting vervangt het wettelijk verplichte onderzoek niet, en geen enkel bureau dat u iets anders vertelt heeft gelijk. Wat een conditiemeting wel doet, is vaststellen of uw complex binnen de reikwijdte van de plicht valt, zichtbare risicosignalen zoals roestsporen of afgeschilferd beton vastleggen, en het benodigde vervolgonderzoek als concrete post opnemen in het meerjarenonderhoudsplan. Het formele CUR 248 onderzoek zelf hoort bij een constructeur; AC Vastgoed Advies signaleert, adviseert en zorgt dat het traject in uw planning en begroting landt.

Balkons: het gat in de regeling

Een punt dat weinig VvE's kennen: de onderzoeksplicht dekt niet de volledige risicogroep. De verplichting is toegesneden op uitkragende galerij- en balkonvloeren die monoliet met de constructie zijn verbonden bij flats van voor 1975. Er bestaan echter ook balkonconstructies die daarbuiten vallen, bijvoorbeeld doordat het bouwjaar net later ligt of doordat de constructie technisch anders is uitgevoerd, terwijl het onderliggende risico van wapeningscorrosie en verzwaarde belasting vergelijkbaar is.

Voor een bestuur betekent dat het volgende. Valt uw complex onder de plicht, dan is er geen discussie: laten uitvoeren. Valt het er net buiten, dan is dat geen vrijbrief maar een aanleiding om zelf te bepalen of de balkons aandacht verdienen, zeker bij zichtbare roestsporen, afgeschilferd beton of een dekvloer die er later op is aangebracht. Herkent u die signalen, lees dan ook ons artikel over betonrot herkennen in uw VvE-complex. De wet beschrijft een ondergrens, niet de grens van uw verantwoordelijkheid.

Wat dit betekent voor uw MJOP en uw aansprakelijkheid

De onderzoeksplicht raakt direct aan de aansprakelijkheid van de VvE. Als bezitter van het gebouw is de VvE risicoaansprakelijk voor schade door een gebrekkige opstal, ook zonder dat iemand een verwijt treft. Een bestuur dat kan aantonen dat het een wettelijk verplicht veiligheidsonderzoek nooit heeft laten uitvoeren, staat bij een incident bijzonder zwak. Andersom geldt: een bestuur dat het onderzoek heeft laten doen en de uitkomsten opvolgt, heeft aantoonbaar aan zijn zorgplicht voldaan.

Praktisch komt het hierop neer. Stel eerst vast of uw complex onder de plicht valt en of er een rapport in het archief zit. Ontbreekt het, laat het onderzoek dan uitvoeren en neem zowel het onderzoek als eventuele versterkingsmaatregelen op in het MJOP, zodat de vergadering er onderbouwd over kan besluiten en het reservefonds erop wordt afgestemd. Versterking van galerijvloeren is een forse kostenpost die u niet wilt tegenkomen als een onverwachte eenmalige bijdrage. Wilt u weten wat een gebouwopname met MJOP voor uw complex kost, dan geeft de prijscalculator daar direct een indicatie van.

Conclusie: uitstel maakt het risico niet kleiner

Voor galerijflats van voor 1975 met uitkragende galerij- of balkonvloeren geldt een wettelijke onderzoeksplicht naar de constructieve veiligheid, verankerd in artikel 3.6 Bbl. De deadline lag op 1 juli 2017, maar het verstrijken daarvan heeft de verplichting niet opgeheven en gemeenten kunnen nog steeds het rapport opvragen en handhaven. Het onderzoek volgt CUR 248 en vraagt destructieve metingen en een constructieve herberekening, iets anders dus dan een reguliere conditiemeting. Controleer daarom als bestuur drie dingen: valt ons complex onder de plicht, ligt er een rapport, en zo nee, wanneer laten wij het uitvoeren. Bij dit type constructie kondigt bezwijken zich nauwelijks aan, en dat is precies waarom afwachten hier de duurste keuze is.