Bij lekkage in een appartement betaalt de VvE het herstel van de oorzaak als die in een gemeenschappelijk gedeelte zit: het dak, de gevel, de balkons, de fundering en de gemeenschappelijke leidingen. Zit de oorzaak in een privégedeelte, zoals de badkamer of een eigen leiding van de bovenbuur, dan herstelt die eigenaar. De gevolgschade aan uw plafond, wanden en spullen loopt meestal via de opstalverzekering van de VvE en uw eigen inboedelverzekering. De splitsingsakte en het reglement van uw VvE bepalen wat gemeenschappelijk is; dat kan per gebouw verschillen. En de eerste stap is altijd dezelfde: laat de oorzaak vaststellen voordat iemand gaat herstellen of betalen.
Gemeenschappelijk of privé: de splitsingsakte beslist
Een appartementsrecht bestaat uit een aandeel in het hele gebouw plus het exclusieve gebruik van uw woning. Wat tot het gebouw hoort en wat tot uw woning, staat in de splitsingsakte en het daarin aangewezen modelreglement. De meeste akten volgen een van de modelreglementen van de notariële beroepsorganisatie; de versie bepaalt de details. In grote lijnen geldt:
| Bouwdeel | Meestal | Wie herstelt de oorzaak |
|---|---|---|
| Dak, dakbedekking, dakrand, goten en hemelwaterafvoeren | Gemeenschappelijk | De VvE |
| Gevels, voegwerk, stucwerk, kozijnen aan de buitenzijde | Gemeenschappelijk (kozijnen soms privé, zie akte) | De VvE |
| Balkons en galerijen: de constructie en de waterdichting | Gemeenschappelijk; de tegels en de afwerking soms privé | De VvE, afwerking de eigenaar |
| Standleidingen en gemeenschappelijke water- en rioolleidingen | Gemeenschappelijk tot de aftakking naar de woning | De VvE |
| Leidingen, kranen en apparaten binnen de woning | Privé | De eigenaar van die woning |
| Badkamer: kitvoegen, tegelwerk, douchebak, afvoer tot de standleiding | Privé | De eigenaar van die woning |
| Vloer tussen twee woningen: de constructie | Gemeenschappelijk | De VvE |
| Plafond, wanden en vloerafwerking in uw woning | Privé | U, met eventueel verhaal op de veroorzaker of de verzekering |
Twijfelt u? Vraag het bestuur of de beheerder om de splitsingsakte en zoek de artikelen over gemeenschappelijke gedeelten en over herstel bij schade. Staat er niets specifieks, dan geldt de hoofdregel: wat de constructie en de buitenschil van het gebouw vormt, is gemeenschappelijk.
Gevolgschade: wie betaalt het plafond en de vloer?
Het herstel van de oorzaak en het herstel van de schade zijn twee verschillende dingen. Een lekkend dak laat de VvE repareren; het natte plafond en de kromgetrokken vloer in uw woning zijn gevolgschade. Daarvoor zijn er drie routes:
- 1De opstalverzekering van de VvE. Vrijwel elke VvE heeft een gezamenlijke opstalverzekering voor het hele gebouw, inclusief de woningen. Schade door water dat plotseling en onvoorzien uitstroomt, zoals bij een gesprongen leiding of een storm, is doorgaans gedekt, ook in uw woning. Meld de schade via het bestuur. Er geldt meestal een eigen risico.
- 2Uw inboedelverzekering. Meubels, vloerbedekking die u zelf heeft gelegd en andere spullen vallen onder uw eigen inboedelverzekering. Vraag na of een eigenaarsbelang (uw eigen verbeteringen aan de woning, zoals een keuken of een houten vloer) is meeverzekerd.
- 3Verhaal op de veroorzaker. Is de lekkage ontstaan doordat een eigenaar zijn badkamer niet onderhield of een verbouwing slecht uitvoerde, dan kan de schade op die eigenaar worden verhaald. Komt de lekkage uit een gemeenschappelijk gedeelte dat de VvE had moeten onderhouden, dan is de VvE in beginsel aansprakelijk voor de schade die daaruit volgt. In beide gevallen hebt u een onafhankelijk rapport nodig dat de oorzaak aantoont.
Let op: schade door achterstallig onderhoud, langzaam indringend vocht, optrekkend vocht of condens valt in de regel buiten de verzekering. Dan draait het om de vraag wie het onderhoud had moeten doen. Juist daar is een rapport met de oorzaak beslissend.
Stappenplan bij lekkage in een appartement
- 1Beperk de schade. Vang water op, zet spullen weg, sluit zo nodig de hoofdkraan en maak foto's met datum. Bij een stroomgevaar: schakel de groep uit.
- 2Meld het schriftelijk aan het bestuur of de beheerder en, als u vermoedt dat het bij de buren vandaan komt, ook aan die buren. Een melding op datum is later het bewijs dat u op tijd aan de bel trok.
- 3Laat de oorzaak vaststellen voordat iemand gaat herstellen. Een dakdekker die niets vindt en een loodgieter die ook niets vindt, kosten samen meer dan een onderzoek. Een vochtonderzoek benoemt de oorzaak, sluit andere oorzaken uit en zegt of het herstel gemeenschappelijk of privé is.
- 4Meld de schade bij de verzekering: de opstalverzekering via het bestuur, uw inboedel zelf. Stuur het rapport mee.
- 5Laat de VvE besluiten. Klein herstel kan het bestuur meestal zelf opdragen; groter herstel, zoals een gevel of een dak, vraagt een besluit van de vergadering en geld uit het reservefonds. Het rapport is het stuk waarop de vergadering beslist.
- 6Herstel in de juiste volgorde. Eerst de oorzaak buiten, dan drogen, dan pas uw plafond en wanden. Wie andersom werkt, betaalt het binnenwerk twee keer.
Vijf situaties die wij vaak zien
De badkamer van de bovenbuur. Water op uw plafond onder hun douche. Meestal een kapotte kitvoeg, een lekkende douchebak of een afvoer die niet goed aansluit. Privé, dus de bovenbuur herstelt. Komt het uit de standleiding in de schacht, dan is het de VvE.
Het balkon van de bovenbuur. Vocht in uw gevel of plafond onder hun balkon. Vaak een open aansluiting van de balkonplaat op de gevel, een lekkende waterdichting of verkeerd afschot. Constructie en waterdichting zijn gemeenschappelijk; de VvE herstelt. De bovenbuur merkt er zelf niets van en is niet aansprakelijk voor een gebrek dat hij niet kon zien.
Het dak. Lekkage in de bovenste woning bij regen. Dakbedekking, dakrand en doorvoeren zijn van de VvE. Let op: niet elke natte plek op de bovenste verdieping komt van het dak; een gevel of een dakkapel kan de oorzaak zijn, en dan is het herstel anders.
De gevel. Een vochtplek rond een kozijn aan de zuidwestkant die na regen groter wordt. Doorslaand vocht door scheuren, slecht voegwerk of een losse stuclaag. Gemeenschappelijk, dus de VvE. Dit wordt het vaakst verward met condens, waarna de eigenaar wordt gevraagd beter te ventileren terwijl de gevel lekt.
De standleiding. Een nat plafond of een natte wand bij de schacht, ook als het droog weer is. Een gescheurde of verstopte standleiding is gemeenschappelijk; een lekkende aansluiting van de eigen afvoer op die leiding is privé. Het verschil zit soms in tien centimeter.
Als het bestuur niets doet
De VvE is verplicht de gemeenschappelijke gedeelten te onderhouden. Reageert het bestuur niet, vraag dan schriftelijk om het punt op de agenda van de vergadering te zetten; met voldoende medestanders kunt u ook zelf een vergadering laten bijeenroepen. Blijft een besluit uit of wordt het herstel geweigerd, dan kan een eigenaar de kantonrechter vragen om een vervangende machtiging of om het besluit te toetsen. Laat u in dat geval adviseren door uw rechtsbijstandverzekering of een adviseur, en zorg dat u een onafhankelijk rapport heeft: zonder vastgestelde oorzaak heeft u geen zaak. Voor een geschil kan het vochtonderzoek worden uitgebreid tot een schaderapportage.