De meeste VvE's laten na een MJOP de zaak rusten. Het rapport ligt in een la, de bijdragen worden geind en het bestuur gaat ervan uit dat alles klopt. Tot er iemand wil verkopen, een lening aanvragen of subsidie claimen, en de notaris of bank vraagt: wanneer is dit MJOP voor het laatst bijgewerkt?
Als het antwoord "meer dan vijf jaar geleden" is, heeft u een probleem. Niet morgen, maar wel sneller dan u denkt.
Belangrijk: Er is geen wettelijke maximumtermijn van exact 5 jaar vastgesteld in de Woningwet. Maar banken, notarissen en gemeenten hanteren 5 jaar als de praktische grens voor wat zij als actueel MJOP beschouwen. Een MJOP ouder dan 5 jaar wordt in de praktijk niet meer geaccepteerd bij hypotheekaanvragen, VvE-leningen en subsidies.
Wat gaat er mis met een verouderd MJOP?
Een MJOP heeft een houdbaarheidsdatum. Na vijf jaar zijn er drie dingen mis:
De prijzen kloppen niet meer. Bouwkosten zijn de afgelopen jaren fors gestegen. Een dakrenovatie die in 2019 op 80.000 euro was begroot, kost in 2024 al snel 110.000 tot 120.000 euro. Als uw reservefonds is opgebouwd op basis van de oude ramingen, spaart u structureel te weinig.
De conditie van het pand is veranderd. Gebouwelementen verslechteren. Een dak dat vijf jaar geleden conditiescore 3 had, zit nu misschien op 4 of 5. Dat betekent dat de geplande vervangingstermijnen zijn verschoven, en onderhoud dat "over tien jaar" gepland stond, nu misschien al over drie jaar nodig is.
Planningen zijn niet uitgevoerd of veranderd. Werk dat gepland stond is misschien al gedaan, uitgesteld of vervangen door iets anders. Het MJOP reflecteert niet meer de werkelijke situatie.
De concrete gevolgen voor uw VvE
Verkoop geblokkeerd
Hypotheekverstrekkers controleren steeds vaker het MJOP bij appartementenaankopen. Een verouderd MJOP kan de hypotheek van een koper blokkeren of vertragen.
Lening geweigerd
VvE-leningen voor groot onderhoud vereisen een actueel MJOP als onderbouwing. Zonder dat kunt u geen lening aanvragen, ook niet bij urgente schade.
Subsidie afgewezen
Subsidies voor energiemaatregelen (ISDE, gemeentelijke regelingen) vragen om een actueel onderhoudsplan. Een MJOP van voor 2020 voldoet doorgaans niet.
Reservefonds te laag
De jaarlijkse dotatie is gebaseerd op verouderde prijzen. U spaart te weinig zonder dat u het doorhebt, tot de rekening van een aannemer arriveert.
Actualisatie of volledig nieuw MJOP?
Dit is de vraag die de meeste VvE-bestuurders stellen. Het antwoord hangt af van hoe verouderd het huidige MJOP is en of de vorige meting goed gedocumenteerd is.
| Situatie | Advies |
|---|---|
| MJOP 5 tot 8 jaar oud, vorige NEN2767-meting beschikbaar | Actualisatie volstaat. Inspecteur gebruikt de vorige meting als nulmeting en werkt bij. |
| MJOP ouder dan 8 tot 10 jaar | Afhankelijk van de staat van het pand. Inspecteur beoordeelt ter plaatse of actualisatie of nieuw MJOP beter is. |
| Geen vorige NEN2767-conditiemeting beschikbaar | Volledig nieuw MJOP vereist. Zonder nulmeting is vergelijking niet mogelijk. |
| Groot onderhoud uitgevoerd dat niet in het MJOP stond | Actualisatie, waarbij de uitgevoerde werkzaamheden worden verwerkt en de planning wordt bijgesteld. |
| VvE afgestapt van externe beheerder, MJOP onduidelijk | Nieuw MJOP. Zo weet u zeker wat de actuele staat is en begint u met een betrouwbare basis. |
Wat een actualisatie inhoudt
Een actualisatie is geen half werk. De inspecteur voert een nieuwe NEN2767 conditiemeting uit van alle bouwkundige en installatietechnische elementen, vergelijkt de bevindingen met de vorige meting en stelt de planningen en begroting bij. Het resultaat is een volledig bijgewerkt MJOP met een nieuwe looptijd van 25 jaar.
Het verschil met een volledig nieuw MJOP is dat de inspecteur de vorige meting als vertrekpunt gebruikt. Dat scheelt doorlooptijd en kosten, maar de kwaliteit van het eindresultaat is gelijkwaardig.
Tip bij overstap van externe beheerder: vraag altijd de volledige NEN2767 conditiemeting op bij uw vorige beheerder, niet alleen het MJOP-rapport. De meting is de basis voor de actualisatie. Zonder die data begint de inspecteur opnieuw, wat een volledig nieuw MJOP oplevert.
Wat kost een MJOP actualisatie?
Een actualisatie kost doorgaans 30 tot 50 procent minder dan een volledig nieuw MJOP. Voor een VvE van 10 tot 20 woningen ligt de prijs bij AC Vastgoed Advies doorgaans tussen de 500 en 900 euro. Voor kleinere VvE's (3 tot 8 woningen) ligt de prijs lager.
Gebruik onze prijscalculator voor een eerste indicatie op basis van het aantal woningen en het type pand, of vraag direct een vrijblijvende offerte aan. U ontvangt binnen 24 uur een vaste prijs op maat.
Wanneer kunt u niet langer wachten?
Actualiseer uw MJOP direct als een van de volgende situaties van toepassing is:
- Het huidige MJOP is 5 jaar of ouder
- Een eigenaar in het complex wil verkopen of heeft een hypotheekaanvraag lopen
- Uw VvE wil een lening aanvragen voor groot onderhoud
- U overweegt energiemaatregelen en wil subsidie aanvragen
- Uw VvE is net overgestapt van een externe beheerder
- Er is groot onderhoud uitgevoerd dat niet in het huidige MJOP stond
In al deze gevallen geldt: hoe langer u wacht, hoe meer de situatie in het pand afwijkt van wat het MJOP zegt. De actualisatie wordt er niet goedkoper op, maar het risico neemt wel toe.
MJOP toe aan actualisatie?
AC Vastgoed Advies actualiseert uw MJOP op basis van een nieuwe NEN2767 conditiemeting. Rapport binnen 5 werkdagen na inspectie, vaste prijs, geen verborgen kosten.
Veelgestelde vragen
Is een MJOP ouder dan 5 jaar ongeldig?
Niet formeel ongeldig, maar in de praktijk niet meer bruikbaar. Banken, notarissen en gemeenten accepteren een MJOP ouder dan 5 jaar niet meer als actueel document bij hypotheekaanvragen, VvE-leningen en subsidieaanvragen.
Wat is het verschil tussen een MJOP actualisatie en een nieuw MJOP?
Bij een actualisatie wordt het bestaande MJOP bijgewerkt op basis van een nieuwe inspectie. De inspecteur vergelijkt de huidige staat met de vorige NEN2767-meting, past de planningen en prijzen aan en verlengt de looptijd. Dit is goedkoper dan een volledig nieuw MJOP omdat de vorige meting als nulmeting dient. De kwaliteit van het eindresultaat is gelijkwaardig.
Hoe vaak moet een MJOP worden geactualiseerd?
De Woningwet schrijft geen vaste maximumtermijn voor, maar in de praktijk geldt 5 jaar als standaard. Na 5 jaar zijn bouwprijzen aanzienlijk veranderd en kan de conditie van het pand zijn verslechterd. Wacht niet tot u gedwongen wordt te actualiseren, maar plan het proactief.
Wat kost een MJOP actualisatie?
Een actualisatie kost doorgaans 30 tot 50 procent minder dan een volledig nieuw MJOP. Voor een VvE van 10 tot 20 woningen ligt de prijs bij AC Vastgoed Advies doorgaans tussen de 500 en 900 euro. Vraag een vrijblijvende offerte aan voor een exacte prijs op maat.
Wat zijn de gevolgen als onze VvE het MJOP niet actualiseert?
Een verouderd MJOP kan hypotheekverstrekking aan kopers in het complex vertragen of blokkeren, VvE-leningen onmogelijk maken en subsidieaanvragen afwijzen. Bovendien klopt de reservefondsberekening niet meer, waardoor u mogelijk structureel te weinig spaart voor toekomstig onderhoud.