Een MJOP leest u in vier stappen: eerst de samenvatting met het totaalbedrag en de benodigde reservering, dan de conditie van de bouwdelen, daarna de planning per jaar en tot slot de uitgangspunten, zoals btw, onvoorzien en indexatie. Zo ziet u snel of de reservering klopt, welke jaren zwaar zijn en waar de grootste risico's zitten.
Stap 1: de samenvatting
Vooraan staan het totaal van het plan over de looptijd, de benodigde reservering per jaar en het maatgevende jaar. Het maatgevende jaar is het jaar waarin het fonds het krapst wordt; de reservering is zo gekozen dat het fonds dan niet negatief wordt. Vergelijk die reservering met wat de vereniging nu inlegt. Het verschil is het eerste gespreksonderwerp voor de vergadering.
Stap 2: de conditie van de bouwdelen
Elk bouwdeel heeft een conditiescore volgens NEN 2767, van 1 (uitstekend) tot 6 (zeer slecht). Kijk vooral naar de scores 4, 5 en 6: daar zit het werk van de komende jaren. Bij elk gebrek staan de ernst, de omvang en een foto, en meestal een advies. Een score 8 of 9 betekent dat er niets te beoordelen viel of dat nader onderzoek nodig is; dat zijn de onzekerheden in het plan.
Stap 3: de planning per jaar
De planning laat per jaar zien welk werk aan de beurt is en wat het kost. Let op drie dingen:
- 1Pieken. Een jaar met een dakvervanging of een volledige schilderbeurt met steiger kan een veelvoud van een gewoon jaar zijn. Staat zo'n piek vroeg in het plan, dan is het fonds daar vaak nog niet op berekend.
- 2Clustering. Werk dat een steiger nodig heeft, hoort in dezelfde beurt te staan. Ziet u steigerkosten in jaren die vlak na elkaar komen aan dezelfde gevel, vraag dan waarom.
- 3Cycli. Terugkerend werk, zoals schilderwerk of de jaarlijkse dakronde, staat met een cyclus in het plan. Na de looptijd gaat het gewoon door; een goed plan laat zien wat er net na de looptijd aankomt.
Stap 4: de uitgangspunten
- Prijspeil en indexatie. Bedragen staan op prijspeil van het opnamejaar. Met indexatie stijgen ze jaarlijks; zonder indexatie rekent het plan met vaste prijzen.
- Onvoorzien. Meestal 10 procent bovenop de geschatte bedragen.
- Btw. 9 procent voor schilderwerk aan woningen, 21 procent voor het overige. Zie btw op onderhoud bij een VvE.
- Afbakening. Wat is gemeenschappelijk en wat privé? Een goed plan zegt welke onderdelen het bewust niet meeneemt.
- Niet gezien. Onderdelen die bij de inspectie niet bereikbaar waren, horen in het rapport te staan, met de reden.
Vijf vragen voor de vergadering: 1. Hoeveel moet de bijdrage omhoog of omlaag om het maatgevende jaar te halen? 2. Welk werk staat in de eerste twee jaar en zijn daar al offertes voor? 3. Welke posten zijn onzeker (score 8 of 9, nader onderzoek)? 4. Klopt de afbakening met de splitsingsakte? 5. Wanneer wordt het plan opnieuw vastgesteld?
Excel en portaal
Bij onze MJOP's hoort een Excel-bestand met werkende formules. Daarmee rekent u zelf door wat een andere bijdrage of een verschoven werk betekent. In Mijn portaal ziet u dezelfde planning per jaar, met het werk dat als eerste aandacht vraagt bovenaan. Een fictief voorbeeld van een volledig rapport staat op voorbeeld-MJOP.
Veelgestelde vragen
Wat is het maatgevende jaar in een MJOP?
Het jaar waarin het reservefonds het krapst wordt. De benodigde reservering is zo berekend dat het fonds in dat jaar niet negatief wordt.
Wat betekent conditiescore 8 of 9?
Dat het bouwdeel niet te beoordelen was of dat nader onderzoek nodig is om de conditie vast te stellen. Het zijn de onzekerheden in het plan; vraag wanneer dat onderzoek gepland staat.
Waarom wijkt het bedrag in het MJOP af van een offerte?
Het MJOP rekent met indicatieve eenheidsprijzen, onvoorzien en een prijspeil. Een offerte gaat uit van de exacte hoeveelheden en de prijzen op dat moment. Bij uitvoering is de offerte bepalend.
Moet ik het hele MJOP lezen?
Nee. De samenvatting, de bouwdelen met score 4 tot 6, de planning voor de eerste vijf jaar en de uitgangspunten geven samen het beeld dat u nodig heeft.