Onvoorzien is een opslag, meestal 10 procent, op de geschatte bedragen in een MJOP voor wat bij de uitvoering anders uitvalt dan verwacht. Het prijspeil is het jaar waarvan de prijzen zijn, meestal het jaar van de opname. Indexatie laat de bedragen jaarlijks meestijgen met de verwachte prijsontwikkeling. Samen bepalen ze hoe hoog de reservering moet zijn.
Onvoorzien: waarom 10 procent?
Een MJOP schat hoeveelheden en prijzen vooraf. Bij de uitvoering blijkt er altijd iets anders: meer houtrot achter de verf, een extra stuk lood, een duurdere steiger door een lastige plek. De opslag voor onvoorzien vangt dat op. Tien procent is in de markt gangbaar.
Komt een bedrag uit een harde offerte die al is aangenomen, dan is onvoorzien er niet nodig: de prijs ligt vast. In onze plannen staat bij zo'n post dan geen opslag.
Prijspeil en indexatie
- 1Prijspeil. Alle bedragen zijn op het prijsniveau van een bepaald jaar, bijvoorbeeld 2026. Een schilderbeurt van 20.000 euro in 2035 betekent dan: wat die beurt in 2026 zou kosten.
- 2Met indexatie. Het plan verhoogt elk jaar de bedragen met een vast percentage. Die beurt van 2035 staat dan op een hoger bedrag, en de reservering stijgt mee.
- 3Zonder indexatie. Alle bedragen blijven op het prijspeil. Dat is eenvoudiger te lezen, maar dan moet de vereniging de bijdrage zelf periodiek aanpassen aan de prijsontwikkeling.
Rekenvoorbeeld: een schilderbeurt met steiger kost op prijspeil 2026 ruim 22.000 euro inclusief 10 procent onvoorzien. Met een indexatie van 2,5 procent per jaar is dat in 2035 ongeveer 27.500 euro. Wie zonder indexatie reserveert en de bijdrage nooit aanpast, komt in 2035 ruim 5.000 euro tekort voor die ene beurt.
Btw en de opbouw van een bedrag
Het bedrag per post in een MJOP is opgebouwd uit de hoeveelheid maal de eenheidsprijs, plus onvoorzien en btw. De btw is 9 procent voor schilderwerk en stukadoorwerk aan woningen en 21 procent voor het overige. Omdat een VvE de btw meestal niet kan verrekenen, staan de bedragen in een VvE-plan inclusief btw. Meer in btw op onderhoud bij een VvE.
Waarom een offerte afwijkt
Een offerte bij uitvoering wijkt vrijwel altijd af van het MJOP. De aannemer meet de exacte hoeveelheden, kent de prijzen op dat moment en rekent zijn eigen opslagen. Het MJOP is een begroting, geen aanbesteding. Een verschil van 10 tot 20 procent is normaal; een groter verschil is een reden om de offertes naast elkaar te leggen. Hoe u dat doet, staat in offertes vergelijken als VvE.
Wat u in uw eigen plan controleert
- Staat het prijspeil vermeld, en is dat recent?
- Wordt er geïndexeerd, en zo ja met welk percentage?
- Is onvoorzien over alle posten gerekend, of alleen over een deel?
- Zijn de bedragen inclusief of exclusief btw, en welk tarief per soort werk?
Veelgestelde vragen
Waarom staat er 10 procent onvoorzien in een MJOP?
Om op te vangen wat bij uitvoering anders uitvalt dan geschat, zoals meer houtrot of extra lood. Tien procent is gangbaar; bij een harde offerte is het niet nodig.
Wat betekent prijspeil in een MJOP?
Het jaar waarvan de prijzen zijn. Bij prijspeil 2026 staat elke post op wat het werk in 2026 zou kosten, ook als het pas later wordt uitgevoerd.
Moet een MJOP geïndexeerd worden?
Dat is een keuze. Met indexatie stijgen de bedragen en de reservering jaarlijks mee. Zonder indexatie moet de vereniging de bijdrage zelf periodiek aanpassen.
Zijn de bedragen in een MJOP inclusief btw?
In een plan voor een VvE wel, omdat de vereniging de btw meestal niet kan verrekenen. In een plan voor een zakelijke eigenaar staan ze vaak exclusief btw.