Een MJOP bevat vier dingen: de staat van het gebouw per bouwdeel (de conditiemeting), het onderhoud dat daaruit volgt met het jaar waarin het valt (de planning), wat dat per jaar kost (de begroting) en wat de VvE of eigenaar daarvoor moet reserveren (de kapitalisatie). Daaromheen staan de uitgangspunten, de foto's en een samenvatting voor de vergadering.
Hieronder staat per onderdeel wat u erin hoort te vinden en waar u op let als u een plan beoordeelt. Een compleet rapport voor een fictieve VvE kunt u naast deze lijst leggen: het voorbeeld-MJOP staat openbaar op de site.
1. Uitgangspunten en afbakening
Welke bouwdelen zijn opgenomen en welke niet: de gemeenschappelijke delen volgens de splitsingsakte, met of zonder de installaties, met of zonder het privégedeelte. Verder de looptijd (bij een VvE ten minste tien jaar), het prijspeil, de opslag voor onvoorzien, de indexering en of de bedragen inclusief of exclusief btw zijn. Ontbreekt dit, dan weet u niet wat u vergelijkt.
2. Conditiemeting per bouwdeel
Per bouwdeel het materiaal, de hoeveelheid en een conditiescore van 1 (uitstekend) tot 6 (zeer slecht) volgens NEN 2767. Bij elk gebrek de ernst, de intensiteit en de omvang, met een foto, zodat iedere score te controleren is. Een plan dat alleen scores geeft zonder gebreken en foto's, rust op het woord van de opsteller.
3. Meerjarenplanning
Per bouwdeel de handelingen: onderhoud, herstel of vervanging, met de cyclus en het eerste jaar. Schilderwerk om de zes jaar, een bitumen dak na 25 tot 30 jaar, een cv-ketel na 15 jaar. De eerste keer volgt uit de conditiescore, de volgende keren uit de cyclus. Werk dat na de looptijd valt hoort ook benoemd te worden, zodat een dak uit 2005 niet uit beeld verdwijnt omdat het plan in 2041 stopt.
4. Begroting per jaar
Hoeveelheid maal eenheidsprijs per handeling, inclusief steiger of hoogwerker waar dat nodig is, en opgeteld per jaar. Uitgesplitst naar onderhoud, vervanging en nader onderzoek. Wat een begroting precies bevat leest u bij wat is een meerjarenonderhoudsbegroting.
5. Kapitalisatie en reservefonds
Het verloop van het reservefonds jaar voor jaar bij de huidige bijdrage, het jaar waarin het fonds het diepst zakt en de bijdrage die nodig is om dat te voorkomen, omgerekend per appartementsrecht per maand. Dit is het onderdeel waarmee het bestuur naar de ALV gaat. De wet vraagt een gelijkmatige toerekening van de kosten over de jaren; een plan dat alleen kosten optelt zonder reserveringsadvies is daarmee niet af.
6. Jaarplan en het werk van de eerste jaren
Een overzicht per jaar van wat aan de beurt is, zodat het bestuur werk kan combineren (schilderwerk en voegwerk op dezelfde steiger) en op tijd offertes opvraagt. In onze rapporten staat daarvoor een aparte pagina met het werk van de komende twee jaar, gegroepeerd per soort werk.
7. Samenvatting, foto's en bijlagen
Een samenvatting van een of twee pagina's voor de vergadering: de belangrijkste gebreken, de zware jaren en het financiële advies. Daarna de foto's per bouwdeel, een begrippenlijst en de voorwaarden. Steeds vaker hoort er een Excel bij met werkende formules, zodat de penningmeester zelf verder rekent, en een online omgeving waarin uitgevoerd werk wordt afgevinkt.
Wat er niet in staat
Een MJOP is geen offerte en geen bestek. De bedragen zijn ramingen op prijspeil van vandaag, geen prijzen van een aannemer. Het plan bevat ook geen destructief onderzoek, geen asbestinventarisatie en geen juridisch advies over de splitsingsakte; waar nader onderzoek nodig is, staat dat als post in de begroting. En het plan kiest niet voor u: de vergadering beslist, het MJOP onderbouwt.
Beoordeelt u een bestaand plan? Loop deze zeven onderdelen na. Ontbreken foto's, hoeveelheden of de kapitalisatie, dan is een second opinion of een actualisatie doorgaans sneller dan opnieuw beginnen.