De fouten die het vaakst in een MJOP staan, zijn ontbrekende steiger- en bijkomende kosten, een verkeerd btw-tarief, geen indexatie, posten zonder hoeveelheid, werk dat al is uitgevoerd maar nog in de planning staat, installaties die ontbreken, een te korte planperiode, geen reservering per appartementsrecht, herstel dat als terugkerende post is opgenomen en een plan dat ouder is dan vijf jaar. Elk daarvan kan de reservering te laag of te hoog maken. U vindt ze met een paar gerichte vragen, of automatisch met de gratis MJOP-check.
Deze lijst gaat niet over een bepaald bureau of een bepaalde beheerder. Het zijn fouten die in elk plan kunnen sluipen, ook in plannen die bij oplevering goed waren. Wij controleren onze eigen plannen voor oplevering op dezelfde punten.
De tien fouten
- 1Steiger en bijkomende kosten ontbreken. Gevelwerk, voegwerk en schilderwerk op hoogte kunnen niet zonder steiger of hoogwerker. Staat die er niet bij, dan is het gevelwerk in werkelijkheid duurder dan in het plan. Zie steigerkosten in het MJOP.
- 2Het btw-tarief klopt niet. Schilder- en stukadoorwerk aan woningen ouder dan twee jaar valt onder 9 procent, vervanging en de meeste andere werkzaamheden onder 21 procent. Overal 21 procent rekent het plan te duur; overal 9 procent te goedkoop. Zie btw op onderhoud bij een VvE.
- 3Er is geen indexatie. Een plan zonder jaarlijkse prijsstijging rekent over vijftien jaar met de prijzen van vandaag. De reservering loopt dan elk jaar verder achter.
- 4Posten zonder hoeveelheid. Een bedrag zonder m², meters of stuks is niet na te rekenen. U kunt niet zien of de post het hele dak dekt of een deel.
- 5Uitgevoerd werk staat nog in de planning. Werk dat al is gedaan, telt nog mee in de reservering, terwijl de volgende beurt pas jaren later komt.
- 6Installaties ontbreken. Een plan dat alleen de bouwkundige delen opneemt, mist de W-installaties (zoals verwarming, ventilatie, water en riolering) en de E-installaties (zoals elektra, verlichting, brandmelding en de lift).
- 7De planperiode is te kort. Een plan van tien jaar laat een dakvervanging in jaar twaalf buiten beeld. Gebruikelijk is vijftien jaar of langer.
- 8Geen reservering per appartementsrecht. Alleen een totaal per jaar zegt een eigenaar weinig. De ledenvergadering besluit over het bedrag per recht, volgens de breukdelen.
- 9Herstel als terugkerende post. Eenmalig herstel, zoals betonreparatie of het vervangen van een deel van het voegwerk, staat soms met een cyclus in het plan en komt dan ten onrechte elke paar jaar terug.
- 10Het plan is ouder dan vijf jaar. Dan voldoet het niet meer als onderbouwing van de reservering (artikel 5:126 BW). Zie wanneer is een MJOP verouderd.
Welke fouten wegen het zwaarst?
Niet elke fout heeft hetzelfde effect. Fouten die structureel in alle jaren doorwerken, zoals een ontbrekende indexatie of een verkeerd btw-tarief, verschuiven de hele reservering. Fouten die een enkele grote post raken, zoals een ontbrekende steiger bij een gevelproject, geven vooral in het jaar van uitvoering een tekort. Fouten in de opbouw, zoals posten zonder hoeveelheid, maken het plan vooral moeilijk te controleren.
| Fout | Effect op de reservering | Waar u het ziet |
|---|---|---|
| Geen steiger | Tekort in het jaar van het gevelwerk | Gevelposten zonder steigerpost in hetzelfde jaar |
| Verkeerde btw | Te hoog of te laag in alle jaren | Uitgangspunten of de btw-kolom |
| Geen indexatie | Groeiend tekort | Uitgangspunten: indexatie 0 of niet vermeld |
| Geen hoeveelheden | Niet te beoordelen | Kolom hoeveelheid leeg of ontbreekt |
| Uitgevoerd werk gepland | Te hoge reservering op korte termijn | Jaarplan naast de facturen |
| Installaties ontbreken | Tekort bij vervanging van ketel, lift of ventilatie | Elementenlijst zonder W- en E-installaties |
| Te korte periode | Grote posten buiten beeld | Eindjaar op het voorblad |
| Geen bedrag per recht | Geen basis voor het besluit | Laatste pagina's met de reservering |
| Herstel met cyclus | Te hoge reservering | Herstelposten die steeds terugkomen |
| Ouder dan vijf jaar | Geen geldige onderbouwing | Datum op het voorblad |
Gratis MJOP-check. De MJOP-check zoekt naar deze fouten en geeft per punt een korte uitleg. Upload uw MJOP en zie binnen enkele minuten per punt groen, oranje of rood.
Hoe voorkomt u dezelfde fouten in het volgende plan?
Neem de tien punten op in de vraag aan de opsteller, voordat de opname begint. Vraag om een plan met hoeveelheden en eenheidsprijzen per element, een conditiemeting volgens NEN 2767, steiger- en bijkomende kosten als eigen posten, de btw per soort werk, indexatie en een reservering per appartementsrecht. Vraag ook om een conceptronde, zodat het bestuur het plan kan nalopen voordat het definitief wordt.
Wat doet u met een fout?
Een fout in het plan is geen reden om het plan weg te gooien. Vaak is het genoeg om de opsteller te vragen het punt aan te passen, of om bij de volgende actualisatie de opbouw te laten verbeteren. Zijn het meerdere fouten tegelijk, of ontbreekt de conditiemeting, dan is een nieuw plan meestal goedkoper dan steeds repareren. Een second opinion zet de bevindingen op papier, zodat het bestuur ze kan voorleggen aan de opsteller of aan de ledenvergadering.
Bronnen: Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikel 5:126, NEN, achtergrond conditiemeting. Stand oktober 2026.
Veelgestelde vragen
Wat is de meest gemaakte fout in een MJOP?
Wij tellen dat niet per plan, maar fouten die we vaak tegenkomen zijn ontbrekende steiger- en bijkomende kosten, een btw-tarief van 21 procent op al het werk en het ontbreken van indexatie. Alle drie hebben direct effect op de reservering.
Hoe zie ik of de btw in mijn MJOP klopt?
Kijk bij schilder- en stukadoorwerk aan het woongebouw: dat valt bij een gebouw ouder dan twee jaar onder 9 procent. Vervanging, zoals nieuwe kozijnen of dakbedekking, valt onder 21 procent. Staat overal hetzelfde tarief, vraag dan na waarom.
Moet het bureau een fout in het MJOP kosteloos herstellen?
Dat hangt af van de afspraken en de voorwaarden van de opsteller. Leg de fout schriftelijk voor, met de plek in het plan. Een second opinion kan helpen om de bevinding te onderbouwen.
Kan een fout in het MJOP de reservering ongeldig maken?
De reservering blijft een besluit van de ledenvergadering. Een plan met fouten kan wel tot een te lage of te hoge bijdrage leiden. Is het plan ouder dan vijf jaar, dan is het geen onderbouwing meer in de zin van artikel 5:126 BW.