Een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) voor een bedrijfspand laat per onderdeel zien wanneer onderhoud nodig is en wat het kost, meestal voor de komende 10 tot 30 jaar. Het begint met een conditiemeting volgens NEN 2767: elk bouwdeel en elke installatie krijgt een score van 1 (uitstekend) tot 6 (zeer slecht). Voor een VvE is een MJOP een van de twee wettelijke routes voor het reservefonds; voor een kantoor, winkel, hotel of bedrijfshal is het geen plicht, maar een middel om onderhoud te plannen en te begroten.
Wat staat er in een MJOP voor een bedrijfspand?
- 1Conditiemeting. Per bouwdeel en installatie een conditiescore volgens NEN 2767, met foto's van de gebreken en een omschrijving van oorzaak en gevolg.
- 2Planning. Per onderdeel de handelingen (herstel, schilderen, vervangen) met het jaar waarin ze nodig zijn en de cyclus waarmee ze terugkomen.
- 3Begroting. De kosten per jaar en per hoofdgroep, zodat u ziet welke jaren zwaar zijn en wat u per jaar moet reserveren.
- 4Installaties. Bij een integraal MJOP ook de W-installaties (zoals verwarming, luchtbehandeling en sanitair) en de E-installaties (zoals verdeelkasten, verlichting en liften).
- 5Keuringen als post. Wettelijke keuringen, bijvoorbeeld van de brandmeldinstallatie of de liften, staan als terugkerende post in de begroting. De keuring zelf doet een daarvoor erkende partij.
Wanneer heeft u een MJOP nodig?
Een MJOP is geen wettelijke plicht voor bedrijfsvastgoed. Het loont wel in een paar situaties:
- Begroting en reservering. U wilt weten wat er de komende jaren aankomt, in plaats van verrast te worden door een dak of een luchtbehandelingskast.
- Financiering of herfinanciering. Een financier kan vragen naar de technische staat en de verwachte onderhoudskosten van het pand.
- Aan- of verkoop. Bij een aankoop wilt u weten welk achterstallig onderhoud u overneemt; bij verkoop helpt een plan om vragen van kopers te beantwoorden.
- Afspraken met huurders. In het huurcontract staat wie welk onderhoud draagt. Een MJOP kan de posten splitsen in eigenaar en huurder.
- Verduurzaming. Een kantoorgebouw groter dan 100 m² moet sinds 1 januari 2023 minimaal energielabel C hebben, op een aantal uitzonderingen na. Het MJOP laat zien welke onderhoudsmomenten u kunt combineren met isolatie of zuinigere installaties.
Bouwkundig of integraal?
Een bouwkundig MJOP neemt dak, gevels, kozijnen, constructie, algemene ruimten en terrein op. Bij kantoren, scholen en zorggebouwen zit een groot deel van de kosten in de installaties; daar is een integraal MJOP gebruikelijk, waarbij een installatie-inspecteur ook de W- en E-installaties opneemt. Bij een eenvoudige opslaghal kan bouwkundig volstaan, met de installaties als geschatte post.
Rekenvoorbeeld (fictief): een kantoor van 2.500 m² BVO uit 1995. De luchtbehandeling is na 30 jaar aan vervanging toe, het platte dak na 25 jaar, de kozijnen vragen elke 6 tot 8 jaar schilderwerk. In een MJOP ziet u dat bijvoorbeeld 2028 en 2031 de zware jaren zijn. Zonder plan komen die posten pas op de begroting als ze kapot zijn.
Hoe houdt u het MJOP actueel?
Een MJOP veroudert: prijzen stijgen, werk wordt uitgevoerd en gebreken lopen sneller of langzamer op dan verwacht. Gebruikelijk is een nieuwe conditiemeting om de 3 tot 5 jaar, met tussendoor een jaarlijkse bijwerking. Met het Excel-bestand bij ons rapport past u zelf een prijs of jaar aan. Wilt u dat wij het elk jaar bijwerken, dan is er Actueel MJOP.
Wat kost een MJOP voor een bedrijfspand?
Bij ons kost een bouwkundig MJOP 850 euro plus 0,70 euro per m² BVO, en een integraal MJOP 1.250 euro plus 1,10 euro per m², tot 10.000 m², exclusief btw. Een kantoor van 2.500 m² kost dus € 2.600 bouwkundig of € 4.000 integraal. Meer uitleg staat in wat kost een MJOP voor een bedrijfspand; uw eigen prijs berekent u in de rekentool.
Veelgestelde vragen
Is een MJOP verplicht voor een kantoor of bedrijfspand?
Nee. Een MJOP is alleen voor een VvE een van de wettelijke routes voor het reservefonds (artikel 5:126 BW). Voor bedrijfsvastgoed is het een hulpmiddel voor begroting, financiering, verkoop en afspraken met huurders.
Wat is het verschil tussen een MJOP en een NEN 2767-inspectie?
De NEN 2767-inspectie is de conditiemeting: per onderdeel een score van 1 tot 6, met de gebreken. Het MJOP bouwt daarop voort met de planning en de begroting per jaar.
Hoe vaak moet een MJOP voor een bedrijfspand worden bijgewerkt?
Gebruikelijk is een nieuwe conditiemeting om de 3 tot 5 jaar en tussendoor een jaarlijkse bijwerking van uitgevoerd werk en prijzen.
Neemt een MJOP ook de installaties mee?
Bij een integraal MJOP wel: dan neemt een installatie-inspecteur de W- en E-installaties op. Wettelijke keuringen staan als post in de begroting; de keuring zelf doet een erkende partij.