MJOP zelf opstellen of laten opstellen?

Een VvE mag een MJOP zelf opstellen; de wet schrijft geen deskundige voor. Artikel 5:126 BW eist alleen dat het plan ten minste tien jaar beslaat, niet ouder is dan vijf jaar, door de vergadering is vastgesteld en de werkzaamheden, de kosten en de toerekening over de jaren bevat. De vraag is dus niet of het mag, maar of het bestuur de staat van het gebouw en de kosten goed genoeg kan inschatten om er jarenlang de bijdrage op te baseren.

Hieronder staan de drie routes naast elkaar, met wat ze kosten in geld en in tijd, en wanneer welke route verstandig is.

Route 1: zelf opstellen

Met een spreadsheet, een lijst van bouwdelen en een prijsboek of kengetallen komt een handig bestuurslid een eind. Het voordeel is de prijs: alleen tijd. De nadelen zitten in drie stappen die lastig zijn zonder vakkennis. De conditiemeting: het verschil tussen een dak dat nog tien jaar meegaat en een dak dat over twee jaar vervangen moet worden, is aan de buitenkant niet altijd te zien. De hoeveelheden en prijzen: vierkante meters gevel, strekkende meters goot en de steiger die erbij hoort, tegen een actueel prijspeil. En de kapitalisatie: van kosten per jaar naar een bijdrage waarbij het fonds nooit onder nul komt. Een fout in een van de drie werkt jarenlang door in de bijdrage.

Zelf opstellen past bij een klein, jong en eenvoudig gebouw, bijvoorbeeld een pand uit 2010 met twee of drie appartementen zonder lift, en bij een bestuur met bouwkundige kennis. Houd er rekening mee dat kopers en hypotheekverstrekkers bij een zelfgemaakt plan vaker doorvragen.

Route 2: online plan zonder bezoek

Enkele aanbieders maken een plan op basis van uw foto's, bouwjaar en documenten, zonder iemand op locatie. Dat is goedkoper dan een bureau met opname en sneller dan zelf doen. Het plan rust dan wel op wat u aanlevert: een foto van een dak zegt weinig over de dakbedekking onder het grind, en een balkon wordt niet van onderaf bekeken. Voor een eerste indicatie bij een eenvoudig gebouw kan het volstaan; voor een reservering waar een vergadering jarenlang op vaart, is het een gok.

Route 3: laten opstellen met een opname op locatie

Een inspecteur neemt het gebouw op, geeft elk bouwdeel een conditiescore volgens NEN 2767 met een foto bij elk gebrek, meet of schat de hoeveelheden en rekent de begroting en de reservering door. Dit kost geld, bij ons vanaf 595 euro exclusief btw voor een kleine VvE, en levert een plan op dat te controleren is: elke score heeft een foto, elke post een hoeveelheid en een prijs. Wat dat precies kost per aantal appartementen staat bij wat kost een MJOP.

Laten opstellen past bij vrijwel elke VvE met een gebouw van meer dan een paar jaar oud, bij gebouwen met een lift, balkons, een plat dak of installaties, en bij elk bestuur dat de bijdrage aan de vergadering moet uitleggen. Let bij het kiezen van een bureau op vier dingen: is er een opname op locatie, staat er een foto bij elk gebrek, krijgt u een Excel met formules en wanneer ligt het rapport er.

De drie routes naast elkaar

Een tussenweg: zelf bijhouden, laten opstellen

Veel VvE's kiezen voor een plan met opname en houden het daarna zelf bij in de Excel: uitgevoerd werk afvinken, een prijs aanpassen, een jaartal verschuiven. Na vijf jaar volgt een actualisatie met een nieuwe opname, die goedkoper is dan een nieuw plan omdat de bouwdeelindeling al staat. Wie het bijhouden liever uitbesteedt, kiest de MJOP Jaarservice.

Veelgestelde vragen

Lees verder