De VvE betaalt het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten; de eigenaar betaalt alles wat tot zijn eigen appartement (het privé gedeelte) behoort. Welke onderdelen gemeenschappelijk zijn, staat in de splitsingsakte en het splitsingsreglement van uw gebouw. Dak, gevels, fundering en trappenhuis zijn vrijwel altijd gemeenschappelijk. Bij kozijnen, balkons, voordeuren en leidingen verschilt het per akte, en daar ontstaan de meeste discussies.
Waar vindt u het antwoord?
- 1De splitsingsakte. Daarin staat uit welke appartementsrechten het gebouw bestaat en welk reglement geldt. Vaak verwijst de akte naar een modelreglement, met afwijkingen per artikel.
- 2Het splitsingsreglement. Daar staat welke delen tot de gemeenschappelijke gedeelten horen en wie het onderhoud draagt. Lees ook de afwijkingen in de akte zelf: daar wordt vaak juist geregeld dat bijvoorbeeld de ramen privé zijn.
- 3Besluiten van de vergadering. Een besluit kan geen eigendom verschuiven, maar wel afspraken over de uitvoering vastleggen, bijvoorbeeld dat het schilderwerk van privé kozijnen tegelijk met de gevel wordt gedaan.
- 4De notaris of het Kadaster. Heeft u de akte niet, dan vraagt u hem op bij het Kadaster of bij de notaris die de splitsing heeft gedaan.
De gebruikelijke verdeling
Onderstaande tabel geeft weer wat in de meeste akten staat. Uw eigen akte gaat altijd voor.
| Onderdeel | Meestal | Let op |
|---|---|---|
| Dak, dakbedekking, goten | VvE | Een dakterras op het dak kan privé in gebruik zijn, terwijl de dakbedekking eronder van de VvE blijft. |
| Gevels, metselwerk, voegwerk | VvE | Ook de gevel aan de kant van uw eigen tuin of balkon. |
| Fundering en draagconstructie | VvE | Inclusief vloeren en dragende wanden tussen de appartementen. |
| Kozijnen, ramen en glas | Verschilt | In veel akten gemeenschappelijk, in andere uitdrukkelijk privé. Soms is het kozijn van de VvE en het glas van de eigenaar. |
| Voordeur van het appartement | Verschilt | De buitenzijde hoort bij het aanzicht van het gebouw; vaak regelt de akte dat apart. |
| Balkon | Constructie VvE | De vloerafwerking en het hekwerk kunnen privé zijn; de betonplaat en de draagconstructie zijn vrijwel altijd gemeenschappelijk. |
| Leidingen | Tot aan uw aftakking VvE | Wat alleen uw appartement dient, is meestal van u. Daar zit vaak de discussie bij een lekkage. |
| Trappenhuis, portiek, lift | VvE | Ook de verlichting, de intercom en de entreedeur. |
| Cv-ketel, keuken, badkamer | Eigenaar | Bij een collectieve installatie is de ketel juist van de VvE. |
Uit de praktijk van AC Vastgoed Advies: bij twee kleine verenigingen die wij in oktober 2026 opnamen, regelden de akten de kozijnen precies omgekeerd. In de ene akte waren ramen, kozijnen en deuren uitdrukkelijk uit de gemeenschappelijke gedeelten gehaald; in de andere rekende de akte raamkozijnen met glas en de buitendeuren juist tot de gemeenschappelijke gedeelten. Wie op de gebruikelijke verdeling vertrouwt, zit er dan bij een van de twee duizenden euro's naast.
Waarom dit belangrijk is voor het MJOP
Een MJOP neemt alleen op wat de vereniging moet onderhouden. Staan de kozijnen er ten onrechte in, dan reserveert de VvE voor iets wat de eigenaren zelf betalen. Ontbreken ze terwijl ze gemeenschappelijk zijn, dan is de reservering te laag. Daarom lezen wij voor elk MJOP de splitsingsakte en leggen wij de afbakening vast in het rapport. Prive onderdelen die wel invloed hebben op de gevel, zoals schilderwerk van privé kozijnen, noemen wij apart, zodat de vergadering kan afspreken ze tegelijk te laten doen.
Wat als het onduidelijk is?
Zegt de akte niets over een onderdeel, dan geldt meestal: wat alleen een appartement dient, is privé; wat het gebouw als geheel dient, is gemeenschappelijk. Blijft het onduidelijk, leg de vraag dan voor aan de vergadering en laat zo nodig een notaris meekijken. Neem het besluit op in de notulen, zodat het bij de volgende verkoop duidelijk is.
Veelgestelde vragen
Zijn kozijnen van de VvE of van de eigenaar?
Dat verschilt per splitsingsakte. In veel akten zijn kozijnen gemeenschappelijk, maar een akte kan ramen, kozijnen en deuren uitdrukkelijk privé maken. Kijk in de akte en in de afwijkingen van het reglement.
Wie betaalt het balkon in een VvE?
De betonplaat en de draagconstructie zijn vrijwel altijd gemeenschappelijk en dus voor de VvE. De vloerafwerking en het hekwerk kunnen in de akte privé zijn.
Wie betaalt een lekkende leiding?
Leidingen die alleen uw appartement dienen, zijn meestal van u; gemeenschappelijke leidingen tot aan de aftakking zijn van de VvE. Wie de schade betaalt, leest u in het artikel over lekkage in een VvE.
Waar vind ik de splitsingsakte?
Bij het Kadaster of bij de notaris die de splitsing heeft gedaan. Vaak heeft het bestuur of de beheerder een kopie.
Kan de vergadering bepalen dat de VvE privé onderdelen betaalt?
Een besluit verandert het eigendom niet. Wel kan de vergadering afspreken dat bijvoorbeeld het schilderwerk van privé kozijnen in dezelfde beurt als de gevel wordt uitgevoerd, met een verdeling van de kosten per eigenaar.