Een breukdeel is het aandeel van een appartementsrecht in de gemeenschap, bijvoorbeeld 2/5 of 37/148. Het staat in de splitsingsakte en bepaalt in welke verhouding de eigenaren bijdragen aan de kosten van de vereniging, waaronder het reservefonds. Vaak bepaalt het breukdeel ook het aantal stemmen in de vergadering. Gelijke appartementen hebben meestal gelijke breukdelen; een groter appartement of een winkel op de begane grond vaak een groter breukdeel.
Hoe verdelen breukdelen de kosten?
Het rekenen is eenvoudig: het totaal dat de vereniging nodig heeft, maal het breukdeel van uw appartement. Dat geldt voor de reservering voor het onderhoud en voor de vaste lasten, zoals de opstalverzekering en de bankkosten, tenzij het reglement voor bepaalde kosten een andere verdeling voorschrijft.
| Appartement A (2/5) | Appartement B (3/5) | Totaal | |
|---|---|---|---|
| Reservering onderhoud per jaar | € 1.750 | € 2.625 | € 4.375 |
| Vaste lasten per jaar | € 280 | € 420 | € 700 |
| Bijdrage per jaar | € 2.030 | € 3.045 | € 5.075 |
| Bijdrage per maand | € 169 | € 254 | € 423 |
Het voorbeeld is gebaseerd op een kleine vereniging met twee appartementen en ongelijke breukdelen, zoals wij die in oktober 2026 opnamen. Appartement B betaalt anderhalf keer zoveel als A, ook al profiteren beide van hetzelfde dak.
Let op bij rekentools: veel overzichten rekenen de bijdrage gelijk per appartement uit. Bij ongelijke breukdelen klopt dat niet. In onze MJOP's staat de bijdrage per appartementsrecht volgens het breukdeel, ook in het Excel-bestand.
Breukdelen en stemmen
In veel reglementen heeft elk appartementsrecht een stem, maar in andere telt het aantal stemmen naar het breukdeel. Dat maakt verschil bij besluiten die een gekwalificeerde meerderheid vragen, zoals een lagere reservering dan het MJOP aangeeft (vier vijfde van de stemmen). Kijk daarom in het reglement hoe de stemmen tellen voordat u een besluit voorbereidt.
Kunt u de breukdelen wijzigen?
Breukdelen liggen vast in de splitsingsakte. Wijzigen betekent een wijziging van de akte bij de notaris, waarvoor in de regel alle eigenaren moeten meewerken. Dat komt voor als een appartement is vergroot of als de oorspronkelijke verdeling achteraf scheef blijkt.
Soms wil een vereniging de kosten naar oppervlakte verdelen in plaats van naar breukdeel. Dat wijkt af van de akte en kan niet met een gewoon meerderheidsbesluit. Wie dat wil, legt het voor aan de notaris; tot die tijd geldt de verdeling uit de akte.
Wat als er geen breukdelen in de akte staan?
Oudere akten noemen soms geen breukdelen of verwijzen naar een tekening. Zoek dan eerst in het reglement en in de akte van eventuele latere wijzigingen. Vindt u niets, dan is een gelijke verdeling per appartementsrecht een gebruikelijke werkwijze voor een eerste begroting, maar leg dat als aanname vast en laat het door de notaris bevestigen.
Veelgestelde vragen
Waar vind ik het breukdeel van mijn appartement?
In de splitsingsakte, meestal in een lijst met alle appartementsrechten en hun aandeel. Ook de koopakte en de stukken van de notaris bij uw aankoop noemen het breukdeel.
Betaalt elk appartement evenveel aan het reservefonds?
Alleen als de breukdelen gelijk zijn. De bijdrage volgt het breukdeel uit de akte, tenzij het reglement voor bepaalde kosten iets anders regelt.
Kan de vergadering de kosten naar m² verdelen?
Niet met een gewoon besluit als dat afwijkt van de splitsingsakte. Daarvoor is een wijziging van de akte nodig, waarvoor in de regel alle eigenaren moeten meewerken.
Bepaalt het breukdeel ook mijn stemrecht?
Dat hangt af van het reglement. In veel reglementen heeft elk appartementsrecht een stem, in andere telt het aantal stemmen naar het breukdeel.