Ja. Elke appartementseigenaar moet de VvE-bijdrage betalen die de ledenvergadering heeft vastgesteld. Dat volgt uit de wet: de eigenaars dragen samen de kosten en schulden van de vereniging, ieder naar het breukdeel uit de splitsingsakte (artikel 5:112 BW). Daar hoort ook de verplichte reservering voor groot onderhoud bij (artikel 5:126 BW). Het maakt niet uit of u zelf in het appartement woont of het verhuurt, hoeveel appartementen de VvE telt, of dat u het eens bent met de begroting.
Waarom de bijdrage verplicht is
Een VvE ontstaat automatisch op het moment dat een gebouw in appartementsrechten wordt gesplitst. Wie een appartementsrecht koopt, wordt daarmee lid; opzeggen kan niet zolang u eigenaar bent. De vereniging betaalt de kosten van de gemeenschappelijke delen, zoals het dak, de gevel, het trappenhuis en de opstalverzekering, en slaat die om over de eigenaars. De verplichting rust op drie pijlers:
- 1De wet. Volgens artikel 5:112 BW bent u naar uw breukdeel de gemeenschappelijke kosten en schulden verschuldigd.
- 2De splitsingsakte en het reglement. Daarin staan uw breukdeel en de regels voor de bijdrage, bijvoorbeeld wanneer u betaalt.
- 3Het besluit van de ledenvergadering. De vergadering stelt de begroting vast en daarmee de bijdrage per eigenaar. Het bestuur int.
Waaruit bestaat de VvE-bijdrage?
De bijdrage bestaat uit twee delen: de lopende kosten van dit jaar en de reservering voor groot onderhoud in de komende jaren.
| Onderdeel | Wat eronder valt |
|---|---|
| Opstalverzekering | De verzekering van het gebouw, vaak aangevuld met een aansprakelijkheidsverzekering voor de VvE en het bestuur. |
| Gemeenschappelijke ruimten | Stroom voor de verlichting in het trappenhuis, schoonmaak en, als die er zijn, lift en tuin. |
| Administratie en beheer | Bankkosten, boekhouding en, als de VvE die heeft, de vergoeding van een beheerder. |
| Klein onderhoud | Werk dat elk jaar terugkomt of onverwacht is, zoals dakgoten reinigen of een kapotte deurdranger vervangen. |
| Reservering groot onderhoud | De jaarlijkse storting in het reservefonds voor dak, gevel, kozijnen en schilderwerk. |
Bij een kleine VvE zonder beheerder en zonder lift is de reservering voor groot onderhoud vaak het grootste deel van de bijdrage. Wordt die post laag gehouden om de maandbedragen laag te houden, dan betalen de eigenaars het verschil later in een keer.
Hoe hoog is de VvE-bijdrage?
Er is geen wettelijk vast bedrag. De hoogte volgt uit de begroting die de vergadering vaststelt. Voor het deel voor groot onderhoud geeft artikel 5:126 BW twee routes:
- Met een MJOP: de reservering volgt uit het meerjarenonderhoudsplan. De vergadering stelt dat plan ten minste eens per vijf jaar opnieuw vast.
- Zonder MJOP: de VvE reserveert jaarlijks minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw. Zie de 0,5%-regel.
Iedere eigenaar betaalt naar zijn breukdeel. Die breukdelen staan in de splitsingsakte en zijn niet altijd gelijk: een grote bovenwoning kan een groter aandeel hebben dan een kleine benedenwoning.
Rekenvoorbeeld (fictief): een portiekpand met vier appartementen, elk met een breukdeel van 1/4, en een herbouwwaarde van 1.200.000 euro. Zonder MJOP is de minimale reservering 0,5% daarvan: 6.000 euro per jaar, dus 1.500 euro per appartement, 125 euro per maand. Komt daar 3.400 euro per jaar aan lopende kosten bij (verzekering, stroom, schoonmaak, bank en klein onderhoud), dan is dat 850 euro per appartement per jaar. De bijdrage komt dan uit op circa 196 euro per appartement per maand.
Met een MJOP kan de reservering hoger of lager uitvallen dan die 0,5%. Dat hangt af van de staat van het gebouw en van het werk dat de komende jaren aan de beurt is. Het voordeel: een bijdrage die u in de vergadering kunt onderbouwen. Reken het voor uw eigen VvE na met de gratis reservefondscheck.
Wat als een eigenaar niet betaalt?
Het bestuur int de vastgestelde bijdragen. Betaalt een eigenaar niet, dan volgt meestal eerst een herinnering en daarna een aanmaning. Blijft betaling uit, dan kan de VvE de achterstand via de kantonrechter vorderen. Of de VvE daarbij rente en incassokosten mag rekenen, hangt af van het splitsingsreglement en de wet.
Niet betalen omdat u het oneens bent met een besluit, werkt niet. Een besluit van de vergadering geldt ook voor wie tegen stemde. Vindt u dat een besluit in strijd is met de wet, het reglement of de redelijkheid, dan kunt u de kantonrechter vragen het te vernietigen. Dat verzoek moet binnen een maand worden ingediend (artikel 5:130 BW). Tot de rechter anders beslist, betaalt u gewoon.
Bij verkoop en aankoop van een appartement
Een achterstand verdwijnt niet bij verkoop. De koper is naast de verkoper hoofdelijk aansprakelijk voor de bijdragen over het lopende en het voorafgaande boekjaar (artikel 5:122 BW). De notaris vraagt daarom bij de VvE een opgave op. Koopt u een appartement, kijk dan niet alleen naar de maandelijkse bijdrage maar ook naar het reservefonds en het MJOP: een lage bijdrage bij een laag fonds betekent vaak een eenmalige extra bijdrage na de aankoop. Wat u opvraagt, staat in VvE controleren bij aankoop van een appartement.
Kan de bijdrage omlaag?
Ja, als de vergadering dat besluit. Op de lopende kosten valt soms te besparen, bijvoorbeeld door de opstalverzekering te vergelijken. Het deel voor groot onderhoud verlagen zonder onderbouwing is riskant: het werk verdwijnt niet, het wordt alleen later en in een keer betaald. Met een MJOP ziet u zwart op wit welke reservering nodig is. Soms valt die lager uit dan de 0,5%-regel, bij oudere panden met achterstallig onderhoud meestal hoger.
Een MJOP laten opstellen kost bij ons 90 euro per appartementsrecht, met een minimum van 450 euro, exclusief btw; vanaf 7 appartementen geldt staffelkorting. Voor een VvE van twee tot zes appartementen staat op de pagina MJOP voor een kleine VvE wat dat per eigenaar betekent.
Praktijktip van AC Vastgoed Advies: een bijdrage die jaren niet is verhoogd, is bij stijgende bouwkosten in feite elk jaar lager geworden. Leg de bijdrage naast een actueel MJOP voordat de vergadering de begroting vaststelt.
Veelgestelde vragen over de VvE-bijdrage
Moet ik de VvE-bijdrage betalen als ik het niet eens ben met een besluit?
Ja. Een besluit van de ledenvergadering geldt ook voor wie tegen stemde. U kunt de kantonrechter binnen een maand vragen het besluit te vernietigen (artikel 5:130 BW), maar tot de rechter anders beslist, betaalt u de bijdrage.
Moet een kleine VvE met twee of drie appartementen ook een bijdrage innen?
Ja. Elke VvE moet een reservefonds hebben (artikel 5:126 BW), ook een kleine. De vergadering stelt daarvoor een jaarlijkse bijdrage vast, op basis van een MJOP of van minimaal 0,5% van de herbouwwaarde. Pas betalen wanneer er iets kapot is, voldoet daar niet aan.
Wie betaalt een achterstallige bijdrage als het appartement wordt verkocht?
De koper is naast de verkoper hoofdelijk aansprakelijk voor de bijdragen over het lopende en het voorafgaande boekjaar (artikel 5:122 BW). De notaris vraagt daarom voor de overdracht een opgave op bij de VvE.
Mag ik de VvE-bijdrage doorberekenen aan mijn huurder?
Tegenover de VvE blijft altijd de eigenaar aansprakelijk. Welke kosten u als verhuurder als servicekosten mag doorberekenen, regelen het huurrecht en het huurcontract. De reservering voor groot onderhoud hoort daar in de regel niet bij.