Wie een appartement koopt, koopt een aandeel in een gebouw én in een vereniging. Dak, gevel, fundering, lift en installaties zijn gemeenschappelijk; de kosten daarvan betaalt u via de VvE-bijdrage. Is de VvE slecht georganiseerd of het reservefonds te klein, dan volgt na de overdracht een eenmalige bijdrage. Controleer daarom vóór het tekenen deze zes zaken.
Waar u de stukken krijgt
De verkoper is verplicht u te informeren over de VvE en levert via de makelaar de vragenlijst, de jaarstukken, de notulen en het MJOP. Vraag ook naar de splitsingsakte en het reglement; die liggen bij de notaris en vaak bij het Kadaster. Let op: volgens artikel 5:122 lid 3 BW bent u als koper mede aansprakelijk voor achterstallige VvE-bijdragen van de vorige eigenaar over het lopende en het voorgaande boekjaar. De notaris vraagt daarom een opgave van de VvE en verrekent achterstanden bij de overdracht.
Twee gratis checks
Met de MJOP-geldigheidscheck beantwoordt u zeven ja/nee-vragen over het MJOP van de VvE en ziet u direct of het plan nog voldoet aan de eisen van wet, bank en notaris. Met de reservefondscheck vergelijkt u de jaarlijkse bijdrage aan het reservefonds met het wettelijk minimum van 0,5 procent van de herbouwwaarde en met een indicatie per bouwperiode.
De zes controlepunten
- 1Reservefonds: de huidige stand én de jaarlijkse dotatie. Vergelijk met 0,5 procent van de herbouwwaarde en met het groot onderhoud dat de komende vijf jaar op de planning staat.
- 2MJOP: jonger dan 5 jaar, minimaal 10 jaar vooruit, gebaseerd op een inspectie ter plaatse met conditiescores. Ontbreekt het MJOP, dan is de reservering meestal een schatting.
- 3Notulen van de ledenvergadering van de laatste twee tot drie jaar: uitgesteld onderhoud, conflicten, eenmalige bijdragen, besluiten die nog uitgevoerd moeten worden.
- 4Splitsingsakte en reglement: uw breukdeel in de kosten, wat privé en wat gemeenschappelijk is, en regels over verhuur, verbouwing en huisdieren.
- 5Lopende geschillen: procedures tegen een aannemer, een eigenaar of de gemeente.
- 6Achterstallig onderhoud: kijk zelf naar beton van galerijen en balkons, het dak, de kozijnen en de entree. Conditiescore 4 of hoger in het MJOP betekent dat er kosten aankomen.
Praktijktip van AC Vastgoed Advies: Een kleine VvE van twee tot zes woningen zonder beheerder, zonder MJOP en met een paar duizend euro reserve is op zichzelf geen rode vlag, maar reken dan met een eenmalige bijdrage bij het eerste groot onderhoud en neem dat mee in uw bod. Blijven de VvE-stukken uit en loopt uw ontbindende voorwaarde af, wacht dan niet af: laat de woning zelf alvast beoordelen met een spoed bouwkundige keuring, zodat u in elk geval weet wat de staat van het gebouw is voordat de termijn verstrijkt.