Een dakterras is in de splitsingsakte meestal een gemeenschappelijk gedeelte waarvan een eigenaar het uitsluitend gebruik heeft. De dakconstructie en de dakbedekking zijn dan van de VvE; de vloer, de tegels of de vlonder, de plantenbakken en het meubilair zijn van de gebruiker. Wie schade door het terras veroorzaakt, bijvoorbeeld door de bedekking te beschadigen, draait daarvoor op.
De gebruikelijke verdeling
| Onderdeel | Meestal | Let op |
|---|---|---|
| Dakconstructie en isolatie | VvE | |
| Dakbedekking onder het terras | VvE | Vervanging betekent dat het terras tijdelijk leeg moet. |
| Tegels, vlonder en tegeldragers | Gebruiker | Ook het weghalen en terugleggen bij werk aan het dak, tenzij de akte iets anders zegt. |
| Hekwerk of balustrade | Verschilt | Vaak gemeenschappelijk als het deel is van de gevel. |
| Plantenbakken, jacuzzi, schuur | Gebruiker | Gewicht en wortels kunnen de bedekking beschadigen. |
Waar het misgaat
- De bedekking is niet te zien. Onder tegels of een vlonder kan bij een inspectie niemand de dakbedekking beoordelen. Een lekkage is dan vaak de eerste melding.
- Afvoeren raken verstopt. Blad, aarde en vuil onder de tegels blokkeren de afvoer, waardoor water op het dak blijft staan.
- Gewicht. Zware bakken, een jacuzzi of extra tegels kunnen meer belasten dan het dak is berekend.
- Boren en bevestigen. Een scherm of parasolvoet die door de bedekking is geschroefd, is een klassieke oorzaak van lekkage.
Uit de praktijk van AC Vastgoed Advies: bij een portiekpand dat wij in oktober 2026 opnamen, was het dakterras privé in gebruik en de bedekking eronder niet te inspecteren. In het rapport staat daarom dat het oordeel over die bedekking is afgeleid van het hoofddak ernaast, uitdrukkelijk als afleiding. De vereniging weet zo dat daar een onzekerheid zit, in plaats van te denken dat het dak is beoordeeld.
In het MJOP
Het dak onder het terras staat in het MJOP met de eigen levensduur van de bedekking, meestal 20 tot 30 jaar. Bij vervanging rekenen wij met het verwijderen en terugplaatsen van de terrasvloer als post van de gebruiker, tenzij de akte iets anders zegt. Spreek in de vergadering af dat de gebruiker de afvoeren schoonhoudt en geen bevestigingen door de bedekking maakt, en leg dat vast in de notulen.
Veelgestelde vragen
Wie betaalt een lekkage door het dakterras?
Ligt de oorzaak in de dakbedekking of de constructie, dan meestal de VvE. Is de bedekking beschadigd door de gebruiker van het terras, bijvoorbeeld door een bevestiging of verstopte afvoeren, dan kan de vereniging de kosten bij die gebruiker neerleggen.
Is een dakterras privé?
Meestal niet als eigendom. Vaak is het een gemeenschappelijk gedeelte waarvan een eigenaar het uitsluitend gebruik heeft. De akte bepaalt het precies.
Wie betaalt het weghalen van de tegels bij dakvervanging?
Meestal de gebruiker van het terras, omdat de tegels en de vlonder van hem zijn. Kijk in de akte en leg het vooraf vast in de vergadering.
Wordt de dakbedekking onder een terras geïnspecteerd?
Alleen waar die zichtbaar is. Onder tegels of een vlonder kan een inspecteur de bedekking niet beoordelen; een goed rapport zegt dat en geeft aan waarop het oordeel dan is gebaseerd.