Waarom is het platte dak een van de grootste kostenposten in een MJOP?
Voor VvE's met een appartementencomplex met plat dak is de dakbedekking veruit een van de duurste onderhoudsmomenten in het MJOP. De levensduur van dakbedekkingsmaterialen is eindig, en uitstel kost altijd meer dan tijdig plannen.
Gangbare dakbedekkingstypen en hun levensduur
De technische levensduur verschilt per materiaal en onderhoudsregime:
- Bitumen dakbedekking (SBS of APP modified): 20 tot 30 jaar, afhankelijk van de kwaliteitsklasse en het aantal lagen. Dit is het meest voorkomende type bij appartementengebouwen gebouwd vóór 2000.
- EPDM (kunststof dakbedekking): 30 tot 50 jaar bij goede uitvoering. Wordt steeds vaker toegepast als renovatiemateriaal omdat de naadloze verwerking minder lekrisico geeft.
- PVC en TPO foliedaken: 25 tot 40 jaar. Wordt met name gebruikt bij grotere vlakken.
- Groendak (sedum of extensief): beschermt de onderliggende dakbedekking en verlengt de levensduur met 10 tot 20 jaar door UV-bescherming. Vereist wel jaarlijkse inspectie van de dakdrains.
Vuistregel: Bitumendaken gebouwd vóór 1995 in appartementengebouwen zijn in de meeste gevallen toe aan vervanging of een grondige renovatie. Wacht niet tot er lekkages zijn.
Wat kost dakvervanging voor een VvE?
De kosten voor dakvervanging hangen af van de oppervlakte, toegankelijkheid, de aanwezigheid van dakdoorvoeren (ventilatiekanalen, liftopstal) en het gekozen materiaal. Een globale indicatie:
| Type werk | Kosten per m² |
|---|---|
| Verwijderen oude bedekking + herplaatsen bitumen | € 45 tot € 75 |
| Verwijderen + herplaatsen EPDM folie | € 55 tot € 90 |
| Dakisolatie toevoegen (PIR) | € 25 tot € 45 extra |
| Renovatie dakrand + zinken afwerking | € 60 tot € 110 per strekkende meter |
Voor een standaard appartementenblok met een dakoppervlak van 400 m² rekent u al snel op €30.000 tot €55.000 voor een volledige dakvervanging inclusief afwerking. Dit maakt het een post die u meerdere jaren van tevoren in het MJOP moet plannen en waarvoor het reservefonds tijdig moet worden opgebouwd. Wat het opstellen van dat plan kost, leest u bij de kosten van een MJOP. Is uw plan ouder dan vijf jaar, dan zijn de opgenomen dakbedragen vrijwel zeker achterhaald en is actualisatie aan de orde.
Wat inspecteert een NEN 2767 inspecteur op het dak?
Bij een dakkeuring conform NEN 2767 wordt de conditie van de volgende onderdelen beoordeeld:
- Dakbedekking: scheuren, blaren, losse naden, verlies van granulaat
- Dakrand en opstaande kanten: verlies van adhesie, roestende bevestiging
- Dakdoorvoeren: kitvoegen rond ventilatiekanalen, liftopstal en antenne-installaties
- Dakgoten en hemelwaterafvoer: verstopping, corrosie, onvoldoende afschot
- Dakisolatie: dikte en staat (indien zichtbaar)
Elk onderdeel krijgt een conditiescore van 1 t/m 6. De scores bepalen wanneer en wat er in het MJOP moet worden opgenomen.
Verduurzaming - dakisolatie toevoegen tijdens renovatie
Een dakrenovatie is het ideale moment om de dakisolatie te verbeteren. Veel appartementengebouwen uit de jaren '60 tot '90 hebben weinig of geen dakisolatie. Het toevoegen van PIR-isolatieplaten (15 tot 20 cm) tijdens de renovatie verhoogt de Rc-waarde naar het gewenste niveau en bespaart de VvE op de stookkosten van bewoners. De meerkosten voor isolatie zijn relatief laag als ze gecombineerd worden met de toch al geplande dakwerkzaamheden. Wilt u onderhoud en verduurzaming in een plan, met subsidie op het plan zelf, dan is een duurzaam MJOP (DMJOP) de logische stap.
Bij de Haagse portiekwoning is het platte dak vaak gedeeld eigendom van twee tot zes bovenwoningen, waardoor één vervanging per eigenaar zwaar aantikt. Voor een bestuur is de vraag dus niet alleen wanneer het dak toe is aan vervanging, maar of het fonds daar op tijd op is ingericht; dat rekenen wij door in het MJOP voor uw Haagse VvE. Koopt u een bovenwoning, laat de staat van het dak en de dakrand dan expliciet meenemen in de bouwkundige keuring in Den Haag, want een dak aan het einde van zijn levensduur is de post die kopers het vaakst over het hoofd zien.
Meer weten? Lees in de kennisbank wanneer een dak vervangen moet worden, het onderhoud van goten, lood en zink en wie het onderhoud van een dakterras betaalt.
Veelgestelde vragen
Hoe lang gaat een bitumen dak mee?
Bitumen dakbedekking heeft een technische levensduur van 20 tot 30 jaar, afhankelijk van het type (SBS of APP modified), het aantal lagen en het onderhoudsregime. Daken gebouwd vóór 1995 zijn in de meeste gevallen toe aan vervanging.
Is het slim om tijdens dakvervanging ook te isoleren?
Ja. Een dakrenovatie is het ideale moment om dakisolatie toe te voegen. De meerkosten zijn beperkt vergeleken met de totale dakrenovatie, terwijl het energievoordeel voor de bewoners aanzienlijk kan zijn.
Lekt het dak, of lijkt dat alleen zo?
Niet elke natte plek op de bovenste verdieping komt van het dak. Een dakrand, een dakkapel of een gevel aan de zuidwestkant geeft hetzelfde beeld, en een dakdekker die niets vindt kost ook geld. Een vochtonderzoek stelt de oorzaak vast en zegt of het herstel bij de VvE hoort; wat de regels daarvoor zijn, leest u in lekkage in een VvE: wie betaalt.
Uw dak opnemen in het MJOP?
Wij beoordelen dakbedekking, afvoeren en aansluitingen volgens NEN 2767 en plannen herstel en vervanging in uw MJOP; bekijk vooraf een voorbeeld-MJOP.