Waarom is het platte dak een van de grootste kostenposten in een MJOP?
Voor VvE's met een appartementencomplex met plat dak is de dakbedekking veruit een van de duurste onderhoudsmomenten in het MJOP. De levensduur van dakbedekkingsmaterialen is eindig, en uitstel kost altijd meer dan tijdig plannen.
Gangbare dakbedekkingstypen en hun levensduur
De technische levensduur verschilt per materiaal en onderhoudsregime:
- Bitumen dakbedekking (SBS of APP modified): 20–30 jaar, afhankelijk van de kwaliteitsklasse en het aantal lagen. Dit is het meest voorkomende type bij appartementengebouwen gebouwd vóór 2000.
- EPDM (kunststof dakbedekking): 30–50 jaar bij goede uitvoering. Wordt steeds vaker toegepast als renovatiemateriaal omdat de naadloze verwerking minder lekrisico geeft.
- PVC en TPO foliedaken: 25–40 jaar. Wordt met name gebruikt bij grotere vlakken.
- Groendak (sedum of extensief): beschermt de onderliggende dakbedekking en verlengt de levensduur met 10–20 jaar door UV-bescherming. Vereist wel jaarlijkse inspectie van de dakdrains.
Vuistregel: Bitumendaken gebouwd vóór 1995 in appartementengebouwen zijn in de meeste gevallen toe aan vervanging of een grondige renovatie. Wacht niet tot er lekkages zijn.
Wat kost dakvervanging voor een VvE?
De kosten voor dakvervanging hangen af van de oppervlakte, toegankelijkheid, de aanwezigheid van dakdoorvoeren (ventilatiekanalen, liftopstal) en het gekozen materiaal. Een globale indicatie:
| Type werk | Kosten per m² |
|---|---|
| Verwijderen oude bedekking + herplaatsen bitumen | € 45–€ 75 |
| Verwijderen + herplaatsen EPDM folie | € 55–€ 90 |
| Dakisolatie toevoegen (PIR) | € 25–€ 45 extra |
| Renovatie dakrand + zinken afwerking | € 60–€ 110 per strekkende meter |
Voor een standaard appartementenblok met een dakoppervlak van 400 m² rekent u al snel op €30.000–€55.000 voor een volledige dakvervanging inclusief afwerking. Dit maakt het een post die u meerdere jaren van tevoren in het MJOP moet plannen en waarvoor het reservefonds tijdig moet worden opgebouwd.
Wat inspecteert een NEN 2767 inspecteur op het dak?
Bij een dakkeuring conform NEN 2767 wordt de conditie van de volgende onderdelen beoordeeld:
- Dakbedekking: scheuren, blaren, losse naden, verlies van granulaat
- Dakrand en opstaande kanten: verlies van adhesie, roestende bevestiging
- Dakdoorvoeren: kitvoegen rond ventilatiekanalen, liftopstal en antenne-installaties
- Dakgoten en hemelwaterafvoer: verstopping, corrosie, onvoldoende afschot
- Dakisolatie: dikte en staat (indien zichtbaar)
Elk onderdeel krijgt een conditiescore van 1 t/m 6. De scores bepalen wanneer en wat er in het MJOP moet worden opgenomen.
Verduurzaming - dakisolatie toevoegen tijdens renovatie
Een dakrenovatie is het ideale moment om de dakisolatie te verbeteren. Veel appartementengebouwen uit de jaren '60–'90 hebben weinig of geen dakisolatie. Het toevoegen van PIR-isolatieplaten (15–20 cm) tijdens de renovatie verhoogt de Rc-waarde naar het gewenste niveau en bespaart de VvE op de stookkosten van bewoners. De meerkosten voor isolatie zijn relatief laag als ze gecombineerd worden met de toch al geplande dakwerkzaamheden.
Inspectie laten uitvoeren?
AC Vastgoed Advies voert NEN 2767 inspecties uit door heel de Randstad - gratis reiskosten, rapport binnen 5 werkdagen.