Wat moet een VvE verplicht doen?

Elke VvE moet een reservefonds hebben met een jaarlijkse reservering die is gebaseerd op een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) of op minimaal 0,5 procent van de herbouwwaarde (artikel 5:126 BW). Daarnaast zorgt de VvE voor het onderhoud en de verzekering van de gemeenschappelijke delen, houdt zij een vergadering van eigenaars, heeft zij een bestuur en staat zij ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. Dat geldt voor een complex van 200 woningen net zo goed als voor een bovenhuis met twee eigenaren.

De plichten op een rij

• 1
  Reservefonds met een jaarlijkse reservering. De wet laat twee routes toe: een reservering op basis van een MJOP dat ten minste eens per vijf jaar door de vergadering wordt vastgesteld, of jaarlijks minimaal 0,5 procent van de herbouwwaarde. Lager reserveren kan alleen met een besluit van vier vijfde van de stemmen.
• 2
  Onderhoud van de gemeenschappelijke delen. Dak, gevels, fundering, trappenhuis en wat de splitsingsakte verder gemeenschappelijk noemt. Wat precies van de vereniging is, leest u in wat betaalt de VvE en wat de eigenaar.
• 3
  Een vergadering van eigenaars. Het splitsingsreglement schrijft vrijwel altijd minstens een vergadering per jaar voor. Daarin stelt de vergadering de begroting en de jaarrekening vast en besluit zij over groot onderhoud.
• 4
  Een bestuur. De wet eist dat de VvE een bestuur heeft. Bij een kleine vereniging is dat vaak een van de eigenaren; het kan ook een beheerder zijn.
• 5
  Verzekering van het gebouw. In vrijwel elk splitsingsreglement staat dat de vereniging het gebouw verzekert tegen brand en stormschade, op basis van de herbouwwaarde.
• 6
  Inschrijving bij de Kamer van Koophandel. Een VvE is een rechtspersoon en moet in het Handelsregister staan, met de bestuurders erbij.

MJOP of 0,5 procent: welke route kiest u?

De 0,5-procentregel is eenvoudig: u kijkt naar de herbouwwaarde op de opstalpolis en reserveert jaarlijks een half procent daarvan. Bij een herbouwwaarde van 1,2 miljoen euro is dat 6.000 euro per jaar. Of dat genoeg is, zegt de regel niet. Bij een ouder pand met een dak en kozijnen die binnen tien jaar aan de beurt zijn, is het vaak te weinig; bij een jong pand soms meer dan nodig.

Met een MJOP reserveert u op basis van wat er werkelijk aankomt. Het plan laat per jaar zien welk onderhoud nodig is en wat het kost, en rekent uit welke reservering het fonds in elk jaar positief houdt. De vergadering stelt het plan vast en werkt het ten minste eens per vijf jaar bij. Meer over de regel staat in wat is de 0,5-procentregel.

Wat gebeurt er als de VvE de plichten niet nakomt?

Er is geen toezichthouder die controleert of boetes uitdeelt. De gevolgen komen op een andere manier:

• Bij verkoop. Een koper en diens bank vragen naar de stand van het reservefonds, de notulen en het MJOP. Ontbreken die, dan levert dat vragen of vertraging op.
• Bij schade. Achterstallig onderhoud aan gemeenschappelijke delen kan leiden tot aansprakelijkheid van de vereniging voor schade bij een eigenaar of derde. Zie aansprakelijkheid bij achterstallig onderhoud.
• Via de rechter. Een eigenaar kan de kantonrechter vragen om een besluit te vervangen of de vereniging tot nakoming te dwingen.
• Bij groot onderhoud. Zonder fonds komt een dak of gevel als eenmalige rekening bij alle eigenaren tegelijk.

Slapende VvE: wat nu?

Veel kleine verenigingen hebben nooit vergaderd en geen fonds. De plichten gelden dan gewoon, maar inhalen is goed te doen: een eerste vergadering beleggen, een bestuurder kiezen, inschrijven bij de KvK, een bankrekening openen en een MJOP laten opstellen als basis voor de bijdrage. De stappen staan in VvE oprichten, opstarten of activeren.

Veelgestelde vragen

Geldt de plicht voor een reservefonds ook voor een kleine VvE?

Ja. Artikel 5:126 BW geldt voor elke VvE, ook voor een vereniging van twee of drie appartementen. Een kleine VvE kan wel kiezen tussen een reservering op basis van een MJOP en de 0,5-procentregel.

Is een MJOP verplicht voor een VvE?

Niet als zelfstandige plicht. De VvE moet reserveren, op basis van een MJOP of van minimaal 0,5 procent van de herbouwwaarde. Kiest de vereniging voor het MJOP, dan stelt de vergadering het ten minste eens per vijf jaar vast.

Krijgt een VvE een boete als zij geen reservefonds heeft?

Nee, er is geen toezichthouder die boetes geeft. De gevolgen komen bij verkoop, bij schade en bij groot onderhoud, en een eigenaar kan naar de kantonrechter stappen.

Moet een VvE ingeschreven staan bij de KvK?

Ja. Een VvE is een rechtspersoon en hoort in het Handelsregister, met de bestuurders erbij.

Kan de vergadering besluiten minder te reserveren?

Ja, maar alleen met vier vijfde van de uitgebrachte stemmen. Zonder zo'n besluit geldt de reservering volgens het MJOP of de 0,5-procentregel.

Lees verder