Een MJOP voor een vastgoedportefeuille is een meerjarenonderhoudsplan per pand, opgenomen met dezelfde systematiek (conditiemeting volgens NEN 2767, dezelfde bouwdeelindeling, hetzelfde prijspeil), zodat de panden onderling vergelijkbaar zijn en de kosten per jaar optellen tot een begroting voor de hele portefeuille. U krijgt per pand een rapport en een Excel, een leverdatum per pand, en alle panden naast elkaar in Mijn portaal. Bij 3 of meer panden in één opdracht geldt 10 procent korting, vanaf 10 panden 15 procent; voor een portefeuille maken wij binnen 2 werkdagen na de intake een vaste prijs.
Waarom een portefeuille om een andere aanpak vraagt
Een plan voor één pand beantwoordt de vraag wat er wanneer moet gebeuren. Bij twintig panden komen er drie vragen bij: welk pand eerst, hoeveel in totaal per jaar, en kloppen de plannen onderling. Drie plannen van drie bureaus met drie indelingen en drie prijspeilen zijn niet op te tellen en niet te vergelijken. Daarom nemen wij alle panden op met dezelfde elementenlijst (NL-SfB), dezelfde gebrekomschrijvingen en hetzelfde prijspeil, en groeperen wij de opnames per regio, zodat de inspecteur dezelfde bouwperiode en constructiewijze achter elkaar ziet en afwijkingen tussen panden opvallen.
Zo verloopt een portefeuilleopdracht
- 1Uitvraag per pand. U stuurt een lijst met per pand het adres, het bouwjaar, de bruto vloeroppervlakte, het gebruik en wat er al is: een vorig MJOP, tekeningen, onderhoudscontracten, keuringsrapporten. Een eenvoudig Excel-overzicht volstaat.
- 2Vaste prijs en planning. Binnen 2 werkdagen na de intake ontvangt u een vaste prijs per pand en voor het geheel, met het aantal opnamedagen per pand en een volgorde per regio. De korting voor meerdere panden staat erin verwerkt.
- 3Opname per regio. Wij plannen de panden per regio aaneengesloten en stemmen toegang en tijden af met de gebruikers. Een pand dat later beschikbaar is, schuift zonder de rest op te houden.
- 4Leverdatum per pand. Het rapport van een pand volgt binnen 14 werkdagen na de laatste opnamedag van dat pand. U heeft de eerste rapporten dus al terwijl de rest nog wordt opgenomen.
- 5Portefeuilleoverzicht. Zodra meerdere panden klaar zijn, ziet u ze naast elkaar in Mijn portaal: conditie per pand, kosten per jaar per pand en voor het geheel, en de foto's en documenten per pand.
Prioriteren op conditie en risico
De conditiescore zegt hoe een bouwdeel ervoor staat; het risico zegt wat er gebeurt als u wacht. Een gevel op score 4 aan een leegstaand pand is iets anders dan een plat dak op score 4 boven een serverruimte. Daarom legt de inspecteur per gebrek naast de score ook het gevolg vast: veiligheid, gebruik, vervolgschade, uitstraling. In het overzicht van de portefeuille sorteert u daarna op score, op kosten in de eerste vijf jaar of op risico, en ziet u welk pand als eerste geld nodig heeft en waar uitstel verantwoord is.
| Pand | BVO | Laagste score | Kosten jaar 1 tot 5 | Kosten jaar 1 tot 15 | Prioriteit |
|---|---|---|---|---|---|
| Kantoor A | 3.200 m² | 4 (dak) | 180.000 euro | 410.000 euro | Hoog: lekkage boven techniek |
| Kantoor B | 1.800 m² | 3 (kozijnen) | 45.000 euro | 260.000 euro | Normaal |
| Hal C | 6.500 m² | 5 (dockdeuren) | 95.000 euro | 330.000 euro | Hoog: bedrijfsvoering |
| Winkel D | 600 m² | 2 | 8.000 euro | 70.000 euro | Laag |
| Totaal | 12.100 m² | 328.000 euro | 1.070.000 euro |
De bedragen in de tabel zijn fictief en dienen alleen om de opbouw te tonen. In het echte overzicht staan uw panden, met de bedragen uit de plannen.
Een begroting per pand en voor het geheel
Elk pand heeft zijn eigen kostenreeks per jaar; de portefeuille is de som. Dat maakt twee dingen mogelijk. Ten eerste ziet u de piekjaren van de portefeuille en kunt u werk tussen panden schuiven waar dat technisch kan, zodat de begroting vlakker wordt. Ten tweede kunt u per pand een beslissing nemen: doorexploiteren, renoveren of afstoten. Een pand waarvan de kosten in de komende tien jaar de helft van de waarde benaderen, vraagt een andere afweging dan een pand met een vlakke reeks. Het Excel-bestand per pand heeft werkende formules; past u een prijspeil of een jaar aan, dan rekent het plan mee.
Mijn portaal voor een portefeuille
In Mijn portaal staan alle panden van uw organisatie bij elkaar. U zoekt en filtert op plaats, type en conditie, ziet per pand de planning, de kosten per jaar, de foto's en de documenten, en voor de hele portefeuille de kosten per jaar. Collega's en beheerders krijgen een eigen rol met toegang per pand. Wie op locatie iets ziet, maakt vanaf de telefoon een melding met foto bij het juiste pand, zodat een nieuw gebrek niet wacht tot de volgende meting. Het portaal is het eerste jaar inbegrepen; met MJOP Jaarservice blijft het beschikbaar en werken wij elk plan jaarlijks bij.
Denkfout die wij vaak zien: een eigenaar laat eerst de slechtste panden opnemen en de rest later, om kosten te spreiden. Het gevolg is twee prijspeilen, twee indelingen en een portefeuilleoverzicht dat pas na de tweede ronde klopt. Neem liever alles in één ronde op, in de volgorde van urgentie, en laat de rapporten per pand komen. De korting voor meerdere panden geldt dan over het geheel.
Voor wie dit geldt
Beleggers en vastgoedfondsen met kantoren, winkels en hallen; woningcorporaties met complexen (daar werken wij per complex met een staffelprijs per woning, zie MJOP voor woningcorporaties); schoolbesturen en zorgorganisaties met meerdere locaties; gemeenten en stichtingen met maatschappelijk vastgoed; en bedrijven met meerdere eigen vestigingen. De werkwijze is gelijk; de prijs per pand volgt de oppervlakte of, bij industrie en bijzonder vastgoed, een vaste prijs na intake.
Veelgestelde vragen
Hoe snel heeft u de rapporten bij een portefeuille?
Per pand binnen 14 werkdagen na de laatste opnamedag van dat pand. Wij spreken vooraf een leverdatum per pand af, zodat u de eerste rapporten al heeft terwijl de rest nog wordt opgenomen.
Krijgen wij korting bij meerdere panden?
Ja. Bij 3 of meer panden in één opdracht 10 procent, vanaf 10 panden 15 procent. Voor een portefeuille ontvangt u binnen 2 werkdagen na de intake een vaste prijs per pand en voor het geheel.
Kunnen bestaande plannen van andere bureaus worden ingepast?
Wij gebruiken ze als input, maar nemen elk pand zelf op volgens NEN 2767 in onze indeling. Alleen zo zijn de panden onderling vergelijkbaar en zijn de kosten op te tellen.
Wat ziet een collega in Mijn portaal?
Wat u hem toestaat: per pand of voor alle panden de conditie, de planning, de kosten per jaar, de foto's en de documenten. Collega's kunnen vanaf de telefoon een melding met foto maken bij een pand.