Projectbegeleiding voor kleine VvE's in Delft
In de binnenstad hangt onderhoud aan een oud pand vaak samen met eisen aan het uiterlijk; daarbuiten gaat het om portiekpanden met hun eigen zwakke plekken. Wij stellen de werkomschrijving op, vragen offertes op en controleren de aannemer op de momenten dat het nog te zien is.
Van grachtenpand tot portiekflat: wat het werk bepaalt
In Delft zijn veel kleine VvE's ontstaan door het splitsen van één pand in twee tot vier appartementen. In de binnenstad gaat het om oude panden aan en rond de grachten, een deel ervan met een monumentale status. Buiten de singels staan portiekwoningen en portiekflats in wijken als de Wippolder en Hof van Delft, met gemetselde gevels, houten of vervangen kozijnen en betonnen luifels en balkons.
Een deel van deze appartementen wordt verhuurd, vaak aan studenten. De eigenaren wonen er dan niet zelf en zien het werk niet dagelijks gebeuren. Juist in die situatie helpt het als iemand namens de VvE op vaste momenten gaat kijken en daar een verslag met foto's van maakt dat iedere eigenaar kan lezen, ook wie in een andere stad woont.
Veel hout aan de gevel
Oude panden hebben veel hout aan de buitenkant: ramen en kozijnen, maar ook daklijsten, goten en overstekken. Houtrot zit vaak waar de schilder niet vanzelf kijkt, zoals de bovenkant van een lijst. In de omschrijving staat per onderdeel hoeveel hout er vervangen wordt, zodat meerwerk geen verrassing is.
Overstek en goot
Een overstek of goot is alleen vanaf de steiger goed te beoordelen. Aan een gracht of in een smalle straat is de steiger een flinke kostenpost, en een tweede steiger voor herstelwerk wilt u voorkomen. Daarom lopen wij alles op hoogte na voordat de steiger weggaat.
Luifels en balkons van beton
Buiten het centrum zitten de risico's vaker in het beton: luifels boven de entree, balkonplaten en lateien. Bladdert de verf bij een regenwaterafvoer, dan ligt de oorzaak vaak in een lekkende aansluiting. Die moet eerst worden opgelost, anders is het schilderwerk binnen een paar jaar weer kapot.
Monumenten, stadsgezicht en de juiste mortel
De Delftse binnenstad is een beschermd stadsgezicht en telt veel monumenten. Voor wijzigingen aan de buitenkant, zoals een andere kleur, ander glas, nieuwe kozijnen of ander voegwerk, kan dan een omgevingsvergunning nodig zijn, en de gemeente kan eisen stellen aan kleur en materiaal. Regulier onderhoud in dezelfde uitvoering is meestal vergunningvrij. Vraag vooraf bij de gemeente na wat voor uw pand geldt. Wij nemen die voorwaarden op in de werkomschrijving en controleren of de aannemer zich eraan houdt.
Oud metselwerk is vaak gemetseld met een zachte kalkmortel. Wordt er opnieuw gevoegd met een harde cementmortel, dan kan de steen eromheen beschadigen. Welke mortel er gebruikt wordt, leggen wij daarom vooraf vast, en bij de tussencontrole kijken wij of de voegen diep genoeg zijn uitgehakt.
Hoe de begeleiding in Delft verloopt
In het kort, van de eerste opname tot de laatste termijn. Per stap ontvangt het bestuur een verslag dat het kan doorsturen naar alle eigenaren.
- VoorbereidingWij nemen het pand op en leggen per onderdeel vast wat er moet gebeuren, inclusief eventuele vergunningvoorwaarden. Drie aannemers prijzen op dezelfde omschrijving; de verschillen zetten wij naast elkaar in een gunningsadvies.
- Start op locatieMet de aannemer spreken wij volgorde, steigerplaatsing, bereikbaarheid voor bewoners en huurders en de betaaltermijnen af.
- TussencontroleVoordat er wordt afgewerkt, kijken wij naar vervangen hout, uitgehakte voegen en de voorbehandeling. Wat onder de verf verdwijnt, leggen wij nu vast met foto's.
- Op hoogte en opleveringEen puntenlijst zolang de steiger staat, daarna een controle of alles is hersteld en een schriftelijk advies over de laatste betaling.
- In het pakket CompleetDaarnaast één controle zonder aankondiging en een garantieschouw na 11 maanden, vlak voordat het eerste garantiejaar afloopt.
De volledige werkwijze met alle vier de controlemomenten leest u bij projectbegeleiding onderhoud.
Drie pakketten, vaste prijs
U betaalt per werk, niet per uur en niet als percentage van de aanneemsom. Reiskosten naar Delft zijn inbegrepen.
Offertetraject
- Opname en werkomschrijving
- Drie offertes, gelijkgetrokken
- Gunningsadvies
Compleet
- Offertetraject plus vier controles
- Een onaangekondigde controle
- Garantieschouw na 11 maanden
Toezicht
- Offerte en planning nagelezen
- Vier controles met fotoverslag
- Betaaladvies per termijn
Rekenvoorbeeld: bij vier appartementsrechten met gelijke breukdelen betaalt iedere eigenaar voor het pakket Compleet 399 euro, exclusief btw.
Bekijk een voorbeeldverslag
Zo ontvangt het bestuur na een controle de bevindingen: per punt een foto, wat er moet gebeuren en door wie, en een betaaladvies. Handig om door te sturen naar eigenaren die niet in het pand wonen. Het voorbeeldproject is fictief.
Open het voorbeeld (pdf) →Vragen uit Delft
Vaak wel. In een beschermd stadsgezicht of bij een monument kan de gemeente eisen stellen aan kleur, materiaal en uitvoering, en voor wijzigingen aan de buitenkant kan een vergunning nodig zijn. Vraag dit vooraf na bij de gemeente. Wij verwerken de voorwaarden in de werkomschrijving, zodat alle aannemers op dezelfde eisen prijzen.
Na elke controle ontvangt het bestuur een verslag met foto's, bevindingen en een betaaladvies. Dat stuurt u door naar alle eigenaren, zodat ook wie er niet woont kan zien wat er gebeurt en waarom een termijn wel of niet wordt betaald.
Het pakket Compleet kost 1.595 euro per werk. Bij vier gelijke breukdelen is dat 399 euro per eigenaar, exclusief btw. De verdeling volgt altijd de breukdelen uit de splitsingsakte.
Dat kan binnen het pakket Toezicht: wij lezen de gekozen offerte en de planning vooraf na en controleren daarna de uitvoering. Wilt u eerst opnieuw laten uitvragen op één omschrijving, dan past het Offertetraject beter.
Zoekt u eerst een onderhoudsplan? Lees over een MJOP in Delft of een MJOP voor een kleine VvE. Wij begeleiden ook werk in Den Haag en Rotterdam.
Onderhoud gepland aan uw pand in Delft?
Stuur ons het adres, het aantal appartementen en welk werk er op de planning staat. U krijgt binnen 24 uur een reactie met de vaste prijs.