Projectbegeleiding voor uw VvE in Den Haag
Schilderwerk aan erkers, zink en lood op het dak, een betonnen balkon: bij een Haags pand van rond 1900 tot 1940 zit het risico in details die na afloop niet meer te zien zijn. Wij schrijven het werk uit, vergelijken de offertes en controleren de aannemer op vaste momenten.
Wat een Haags portiekpand vraagt van de aannemer
Een groot deel van de kleine VvE's in Den Haag zit in panden uit de periode 1900 tot 1940: het Zeeheldenkwartier, Duinoord, de Bomen- en Bloemenbuurt, het Regentessekwartier, het Valkenboskwartier en het Statenkwartier. Meestal is één pand gesplitst in een benedenwoning met twee of drie bovenwoningen, met een gedeelde portiek of een eigen steile trap per woning. Het bestuur bestaat dan uit twee tot vier eigenaren die het naast hun werk regelen.
Deze panden zijn degelijk gebouwd, maar de buitenschil bestaat uit onderdelen die elk een eigen vakman vragen. Een schilder die goed is in kozijnen is niet vanzelf goed in lood, en een voeger kijkt niet naar de latei boven het raam. Daarom is de werkomschrijving bij een Haags pand belangrijker dan bij een jonger gebouw: wat er niet in staat, wordt ook niet geprijsd en niet gecontroleerd.
Houten kozijnen en erkers
De Haagse erker is beeldbepalend en kwetsbaar. Onderdorpels, de aansluiting op de borstwering en de bovenkant van de erker houden water vast. Bij de tussencontrole kijken wij of het rotte hout echt is uitgezaagd en vervangen, en niet alleen dichtgezet met plamuur.
Goten, slabben en erkerkappen
Bakgoten met zink, loodslabben bij dakkapellen en loodafdekkingen op erkers gaan lang mee, maar een slechte naad of soldeerplek lekt pas maanden later. Dit werk zit hoog en is alleen vanaf de steiger goed te zien, dus controleren wij het voordat de steiger weggaat.
Balkons en lateien
Betonnen balkons, luifels en lateien uit deze periode hebben vaak weinig dekking op de wapening. Roest drukt het beton eraf. Wie daar overheen schildert, verbergt het probleem. Bij zichtbare wapening adviseren wij eerst onderzoek en een aparte herstelpost, voordat er geschilderd wordt.
Zeelucht en beschermd stadsgezicht
Hoe dichter bij Scheveningen en de duinen, hoe sneller schilderwerk en metaal verweren door zout en wind. Voor de werkomschrijving betekent dat: niet bezuinigen op de voorbehandeling, een verfsysteem dat op die omstandigheden is gekozen en voldoende laagdikte. Die laagdikte meten wij bij de controles na.
Delen van Den Haag zijn aangewezen als beschermd stadsgezicht en de stad telt veel monumenten. Schilderen in dezelfde kleur is meestal gewoon onderhoud. Wilt u de buitenkant veranderen, bijvoorbeeld kozijnen in een ander materiaal of profiel, of een andere kleur, dan kan een omgevingsvergunning nodig zijn. Vraag dat na bij de gemeente voordat de offertes worden opgevraagd; wij nemen de uitkomst op in de werkomschrijving.
Zo begeleiden wij het werk aan uw pand
Een korte versie van de werkwijze. Wij komen op de momenten dat er iets te zien is, en tussendoor houden wij contact via foto's van de aannemer.
- Werkomschrijving en drie offertesWij meten het werk op, van meters kozijn tot het lood op de erkerkap, en vragen op die ene omschrijving drie offertes op. U krijgt een gunningsadvies dat u zo in de vergaderstukken zet.
- Controle 1 en 2: start en tussencontroleBij de start leggen wij volgorde, planning en betaaltermijnen vast. De tussencontrole plannen wij zo dat het vervangen hout en het lood nog open liggen, voordat de verf erop gaat.
- Controle 3 en 4: op hoogte en opleveringZolang de steiger staat lopen wij alles na en maken een puntenlijst. Bij de oplevering controleren wij of die punten zijn hersteld en geven wij een betaaladvies voor de laatste termijn.
- Alleen in Compleet: onaangekondigd en na 11 maandenEén controle zonder aankondiging tijdens het werk, en een garantieschouw vlak voordat het eerste garantiejaar afloopt. Wat na de eerste winter bladdert of lekt, gaat dan terug naar de aannemer.
Alle stappen en wat u per stap ontvangt, staan op de pagina projectbegeleiding onderhoud.
Vaste prijs per werk, ook in Den Haag
Geen uurtarief en geen percentage van de aanneemsom. Reiskosten zitten in de prijs; wij zijn in Den Haag gevestigd.
Offertetraject
- Opname en werkomschrijving
- Drie offertes, gelijkgetrokken
- Gunningsadvies
Compleet
- Offertetraject plus vier controles
- Een onaangekondigde controle
- Garantieschouw na 11 maanden
Toezicht
- Offerte en planning nagelezen
- Vier controles met fotoverslag
- Betaaladvies per termijn
Bij een pand met drie appartementsrechten en gelijke breukdelen betaalt iedere eigenaar voor Compleet 532 euro, exclusief btw. Een extra controlebezoek kost € 225.
Zo ziet een controleverslag eruit
Het voorbeeld gaat over een tussencontrole bij de schilderbeurt van een portiekpand met drie appartementen, precies het soort pand dat in Den Haag veel voorkomt. Bevindingen met foto, wat de aannemer moet herstellen en een onderbouwd betaaladvies. Het project is fictief.
Open het voorbeeld (pdf) →Vragen van Haagse VvE-besturen
Voor schilderen in dezelfde kleur meestal niet. Ligt uw pand in een beschermd stadsgezicht of is het een monument, en verandert u iets aan de buitenkant, zoals kleur, materiaal of kozijnprofiel, dan kan een omgevingsvergunning nodig zijn. Vraag dit vooraf na bij de gemeente; wij verwerken de uitkomst in de werkomschrijving.
Ja, kozijnvervanging valt binnen de begeleiding. Wij letten op de aansluiting op het metselwerk, de waterkering onder de onderdorpel en de afwerking aan de binnenzijde. Bij een pand met erkers nemen wij de erkerkap en het lood in dezelfde omschrijving mee.
Voor het pakket Compleet van 1.595 euro betaalt ieder bij gelijke breukdelen 532 euro exclusief btw. Staan er andere breukdelen in de splitsingsakte, dan verdeelt u de kosten volgens die breukdelen, net als het werk zelf.
Ja. Wij zijn in Den Haag gevestigd en werken in alle Haagse wijken en de gemeenten eromheen. Reiskosten binnen de Randstad zitten in de vaste prijs.
Nog geen onderhoudsplan? Lees wat een MJOP in Den Haag inhoudt, of hoe wij vooroorlogse portiekwoningen in Den Haag beoordelen. Wij begeleiden ook onderhoud in Delft en Rotterdam.
Staat er onderhoud gepland aan uw Haagse pand?
Vertel ons welk werk, het adres en het aantal appartementen. Binnen 24 uur krijgt u een reactie met de vaste prijs en een voorstel voor de eerste stap.