Wie in Den Haag een appartement koopt of in een VvE zit, heeft grote kans te maken te hebben met een pand uit de periode 1880 tot 1940. Het Statenkwartier, Duinoord, het Zeeheldenkwartier, het Regentesse- en Valkenboskwartier, Bezuidenhout, de Archipelbuurt en grote delen van Laak en Escamp zijn in die decennia gebouwd. De typische Haagse portiekwoning, met een gemeenschappelijke portiek en twee tot vier woonlagen, en het gesplitste herenhuis vormen samen het grootste deel van de Haagse VvE-voorraad. Het zijn gewilde woningen: hoge plafonds, ruime kamers, karakter. Maar ze zijn ook tachtig tot honderdveertig jaar oud, en dat merkt u aan het onderhoud.
In dit artikel beschrijft AC Vastgoed Advies de zes gebreken die wij bij inspecties van vooroorlogse Haagse panden het vaakst tegenkomen, wat ze betekenen en wat een VvE ervoor moet reserveren. Geen theorie, maar de praktijk van tientallen NEN 2767-inspecties in de stad.
1. Fundering op staal en houten palen: het hangt af van de wijk
Den Haag is gebouwd op twee soorten grond. In het noordwesten, op de oude strandwallen en duinen, ligt het zand dicht onder het maaiveld. Panden in het Statenkwartier, Duinoord, de Archipelbuurt en Benoordenhout zijn daar vaak "op staal" gefundeerd: de gemetselde fundering rust direct op het zand, zonder palen. Dat is stabiel, zolang het grondwater en de belasting niet veranderen.
In de lager gelegen delen van de stad, op klei en veen, staan panden uit dezelfde periode op houten palen. Denk aan Laak, Rustenburg-Oostbroek, delen van het Regentesse- en Valkenboskwartier en het Zeeheldenkwartier. Houten palen blijven goed zolang ze onder water staan. Zakt het grondwater, dan komen de paalkoppen droog te staan en tast schimmel het hout aan. Het gevolg is ongelijke zetting: schuine of trapvormige scheuren in het metselwerk, scheefstand ten opzichte van de buren, klemmende deuren en vloeren die aflopen.
Wat de VvE moet doen: weten op welke fundering het pand staat. De splitsingsakte, oude bouwtekeningen of de gemeente geven daar uitsluitsel over. Zijn er signalen van zetting, dan is een funderingsonderzoek door een gespecialiseerd bureau de eerste stap. Funderingsherstel is de duurste post die een kleine VvE kan treffen, en niet iets waarvoor een reservefonds van een paar duizend euro is berekend. Bij twijfel adviseren wij in het MJOP altijd een onderzoeksbudget op te nemen.
2. Houten vloeren en balklagen: kijk bij de balkkoppen
Vrijwel elke vooroorlogse Haagse woning heeft houten balklagen die in de buitenmuren zijn opgelegd. Die balkkoppen zitten precies op de plek waar de gevel het natst is. Doorslaand vocht, een lekkende goot of een vochtige kruipruimte tast het hout van binnenuit aan. Vaak ziet u er jaren niets van, tot een vloer gaat veren of een balk doorzakt.
Bij een NEN 2767-inspectie beoordelen wij de kruipruimte, de balkkoppen waar bereikbaar en het vloerverloop in de woningen. Zwam, houtrot en insectenschade krijgen een hoge conditiescore en horen als directe post in het MJOP. Voor de VvE is de kruipruimte gemeenschappelijk; de balklaag meestal ook, afhankelijk van de splitsingsakte. Een droge, geventileerde kruipruimte is de goedkoopste verzekering tegen deze schade.
3. Gevelankers: de horizontale scheur ter hoogte van de vloer
De balklagen zijn met smeedijzeren of stalen ankers aan de gevel verbonden. Die ankers zitten in het metselwerk, precies waar vocht toegang heeft. Na een eeuw zijn veel ankers verroest. Roest neemt meer ruimte in dan staal en drukt het metselwerk naar buiten: een horizontale scheur ter hoogte van de vloer, een bolstaande gevel of losliggende stenen rond het anker. Op de Haagse portiekwoning is dit een klassiek beeld, vooral aan de weerkant van het gebouw en boven de portiek.
Ankerherstel is specialistisch werk: de oude ankers worden vrijgemaakt en geconserveerd of vervangen door roestvast staal, waarna het metselwerk wordt hersteld. Omdat het werk vaak samenvalt met voegwerk en schilderwerk, plannen wij het in het MJOP als één gevelbeurt met steiger, zodat de VvE niet twee keer steigerkosten betaalt.
4. Voegwerk: de gevel die water opneemt
Vooroorlogse gevels zijn gemetseld met kalkmortel. Die is zachter dan cement en slijt na tientallen jaren uit, vooral aan de zuidwestkant en boven de daklijn. Uitgesleten voegen betekenen doorslaand vocht, vorstschade en, bij een ongeïsoleerde spouwloze gevel, natte plekken en schimmel binnen. Wij zien regelmatig dat een VvE de voegen laat "bijwerken" met een harde cementvoeg. Dat is een fout: de nieuwe voeg is harder dan de steen, het vocht kan er niet meer uit en de steen zelf gaat kapot.
Goed voegwerk gaat lang mee, maar de gevelbeurt zelf is een grote post: steiger, uithakken, opnieuw voegen met een passende mortel, hydrofoberen waar nodig. In het MJOP staat dit als één van de drie grootste posten voor een vooroorlogs pand, naast het dak en het schilderwerk.
5. Platte daken op uitbouwen: de lekkage die niemand ziet aankomen
Vrijwel elke Haagse portiekwoning heeft een uitbouw: de keuken op de begane grond, de serre, het achterhuis. Die uitbouwen hebben platte daken met bitumen of mastiek, vaak in meerdere lagen over elkaar gelegd bij eerdere reparaties. De dakrand is laag, de hemelwaterafvoer loopt langs de gevel en het dak is alleen bereikbaar via het raam van de bovenwoning. Precies daarom wordt het nooit gecontroleerd, tot de bewoner van de begane grond een natte plek in het plafond meldt.
Daar komt bij dat de eigendomssituatie vaak onduidelijk is. Het dak van de uitbouw ligt boven de woning van de begane grond, maar is meestal gemeenschappelijk. De bovenwoning heeft daarnaast een eigen plat dak of een dakterras op het hoofddak. Wij leggen in het MJOP per dakvlak vast wat gemeenschappelijk is volgens de splitsingsakte, wat de conditie is en wanneer vervanging aan de orde is. Een plat dak op een uitbouw dat drie lagen oude bitumen draagt, moet meestal volledig gestript worden.
6. De rest: goten, kozijnen, schoorstenen en dakterrassen
Zinken goten en hemelwaterafvoeren hebben een beperkte levensduur en zijn bij vooroorlogse panden vaak al meerdere keren vervangen, niet altijd goed. Houten kozijnen vragen om een schildercyclus die de meeste kleine VvE's te lang uitstellen; houtrot onderin de stijlen en dorpels is dan het gevolg. Schoorstenen die niet meer in gebruik zijn, verweren boven de daklijn en lekken bij de aansluiting op het dak. Dakterrassen op bovenwoningen zijn een aparte categorie: vaak later aangebracht, met een te lage opstand en een afvoer die verstopt raakt.
Wat de VvE moet begroten
Een vooroorlogs pand vraagt geen paniek, maar wel een planning. De onderstaande onderhoudscycli gebruiken wij als uitgangspunt in het MJOP; de werkelijke termijn hangt af van de conditiescore die wij bij de inspectie vaststellen.
| Bouwdeel | Gebruikelijke cyclus | Aandachtspunt Den Haag |
|---|---|---|
| Plat dak bitumen (hoofddak en uitbouwen) | 20 tot 25 jaar | Meerdere oude lagen: volledig strippen |
| Schilderwerk houten kozijnen en goten | 6 tot 8 jaar | Aan de kust korter door zoute wind |
| Voegwerk gevel | 30 tot 40 jaar | Kalkmortel, geen harde cementvoeg |
| Zinken goten en afvoeren | 25 tot 30 jaar | Vaak al eerder deels vervangen |
| Gevelankers | Bij constatering, gecombineerd met gevelbeurt | Horizontale scheur ter hoogte van de vloer |
| Fundering | Onderzoek bij signalen | Houten palen in Laak, Regentesse-Valkenbos, Zeeheldenkwartier |
Omdat de meeste Haagse VvE's uit twee tot zes woningen bestaan, is de rekensom per eigenaar hard: één gevelbeurt met steiger of één dakvervanging is al snel een eenmalige bijdrage van duizenden euro's per appartement als er niet is gespaard. Het wettelijk minimum van 0,5 procent van de herbouwwaarde per jaar is voor deze panden zelden voldoende; met de gratis reservefondscheck ziet u in een minuut waar uw VvE staat. Een MJOP op basis van een NEN 2767-inspectie vervangt die vuistregel door de werkelijke cijfers van uw eigen pand.
Praktijktip van AC Vastgoed Advies: plan bij een vooroorlogs pand de gevelbeurt, het ankerherstel en het schilderwerk in hetzelfde jaar. De steiger is een derde van de kosten; één keer opbouwen scheelt de VvE meer dan welke aanbesteding ook.
Koopt u een appartement in zo'n pand?
Vraag dan naast de bouwkundige aankoopkeuring van uw eigen woning altijd het MJOP en het reservefonds van de VvE op. Bij een portiek van vier woningen zonder MJOP en met een reserve van enkele duizenden euro's koopt u de eerstvolgende gevelbeurt mee. Ontbreekt een actueel MJOP, dan stellen wij dat op; voor kleine VvE's geldt het minimumtarief van €450 excl. btw. Zie ook onze pagina over MJOP in Den Haag en de bouwkundige inspectie NEN 2767 voor VvE's.
MJOP voor uw vooroorlogse pand in Den Haag
NEN 2767-inspectie van fundering tot dak, onderhoudsplanning voor 10 tot 25 jaar en een reservefondsberekening die klopt. Vanaf €90 per unit, minimum €450, excl. btw. Reiskosten in Den Haag inbegrepen.
Veelgestelde vragen
Zijn scheuren in een Haagse portiekwoning altijd een funderingsprobleem?
Nee. Verticale scheuren bij kozijnen en boven lateien zijn meestal het gevolg van werking van het metselwerk of een verroeste latei. Horizontale scheuren ter hoogte van een verdiepingsvloer wijzen op gevelankers. Schuine, trapvormige scheuren die doorlopen over meerdere lagen, in combinatie met scheefstand en klemmende deuren, zijn wel een signaal van zetting en verdienen een funderingsonderzoek.
Wie betaalt het dak van de uitbouw: de benedenwoning of de VvE?
Dat bepaalt de splitsingsakte. In de meeste Haagse aktes zijn daken, gevels en fundering gemeenschappelijk, ook als alleen één eigenaar er gebruik van heeft. Controleer de akte en het reglement voordat u als VvE of als koper aannames doet; wij leggen in het MJOP per dakvlak vast wat de akte zegt.
Hoe vaak moet het voegwerk van een vooroorlogse gevel worden vervangen?
Een goed uitgevoerde voegbeurt met een passende kalk- of kalkcementmortel gaat tientallen jaren mee. Veel Haagse gevels zijn echter nooit of met een verkeerde harde voeg hersteld. Bij de inspectie beoordelen wij per gevelvlak de conditie; vaak is alleen de zuidwestgevel en de bovenste meter onder de daklijn aan de beurt.
Wat kost een MJOP voor een portiek van vier woningen?
Het tarief is €90 per unit met een minimum van €450 excl. btw. Voor vier woningen geldt dus het minimum van €450. Daarvoor krijgt u een NEN 2767-inspectie van alle gemeenschappelijke delen, een onderhoudsplanning voor 10 tot 25 jaar en een berekening van de jaarlijkse bijdrage aan het reservefonds. Reiskosten in Den Haag zijn inbegrepen.