De woningen uit de jaren 20 en 30 horen tot de meest gewilde van de Randstad. Plan Zuid en de Rivierenbuurt in Amsterdam, Bezuidenhout, Marlot en de Vogelwijk in Den Haag, Blijdorp en Kralingen in Rotterdam, Oog in Al en Tuindorp in Utrecht, de Professorenwijk in Leiden, Hof van Delft, Leeuwendaal in Rijswijk: overal dezelfde kenmerken. Ruime plattegronden, erkers, glas-in-lood, dakkapellen, balkons aan de achterzijde en een degelijke baksteenbouw in de stijl van de Amsterdamse School of de Nieuwe Haagse School.
Degelijk, maar bijna honderd jaar oud. Bij inspecties van jaren 30-complexen ziet AC Vastgoed Advies steeds dezelfde vier bouwdelen terugkomen in de top van de onderhoudsbegroting. Dit artikel beschrijft wat u ziet, wat het betekent en hoe een VvE het begroot. Voor de vooroorlogse portiekwoning van vóór 1920 schreven wij een apart artikel; veel daarvan geldt ook hier.
1. Stalen kozijnen: karakteristiek, koud en roestgevoelig
De jaren 30 zijn de periode van het stalen kozijn. Smalle profielen, veel glas, vaak in combinatie met glas-in-lood in de bovenlichten. Het beeld is bepalend voor de architectuur, en bij gemeentelijke monumenten en beschermde stadsgezichten mag u het niet zomaar veranderen. Technisch zijn stalen kozijnen echter een zorg. Ze hebben enkel glas, het staal geleidt kou en warmte direct naar binnen (een koudebrug), waardoor condens en schimmel op de profielen ontstaan. Roest zit vooral onderin het kozijn, waar het condenswater blijft staan, en achter de stopverf.
De VvE heeft drie opties, en de splitsingsakte bepaalt wie beslist: buitenkozijnen zijn in de meeste aktes gemeenschappelijk. Restaureren met behoud van de profielen, isolerende beglazing waar het profiel dat toelaat en een nieuw conserveringssysteem is de duurzaamste, maar ook de duurste route. Vervangen door stalen kozijnen met thermische onderbreking en dubbel glas behoudt het beeld. Vervangen door aluminium of kunststof is goedkoper, maar vaak niet toegestaan bij een monument en altijd een aantasting van het karakter. Welke keuze de VvE ook maakt, het is een gevelbrede operatie met steiger die in het MJOP als grote post over de hele looptijd verdeeld moet worden.
2. Betonrot in balkons: dun beton, dunne dekking
Gewapend beton was in de jaren 30 nieuw. Balkonplaten, luifels en lateien werden dun uitgevoerd, met weinig beton over de wapening. Na negentig jaar heeft koolzuur uit de lucht het beton tot op de wapening verzuurd (carbonatatie), waardoor de bescherming van het staal wegvalt. Water doet de rest: de wapening roest, zet uit en drukt het beton eraf. U ziet het als afbladderende onderkant van het balkon, roestsporen, holklinkend beton of zichtbaar staal.
Betonrot is geen cosmetisch gebrek. Een uitkragend balkon draagt op de wapening die roest. Bij een NEN 2767-inspectie beoordelen wij elk balkon en elke luifel, en bij twijfel adviseren wij een betononderzoek met meting van de carbonatatiediepte en de dekking. Herstel is per balkon te begroten, maar het loont om alle balkons in één keer aan te pakken. Lees ook hoe u betonrot herkent.
3. Dakkapellen: van wie zijn ze en wie onderhoudt ze?
De jaren 30-dakkapel is onderdeel van het ontwerp: houten wangen, een plat dakje met zink of bitumen, lood bij de aansluiting op de pannen. Na negentig jaar zijn de wangen vaak verrot, is het lood gescheurd en lekt het dakje. Omdat de dakkapel in de kap zit, is de schade meestal ook zichtbaar in de zolderwoning: vochtplekken rond de dakkapel en aangetast dakbeschot.
De discussie in de VvE gaat vrijwel altijd over het eigendom. Is de dakkapel gemeenschappelijk, of privé van de bovenste woning? Dat hangt af van de splitsingsakte en van de vraag of de dakkapel oorspronkelijk is of later is toegevoegd. Wij leggen bij de inspectie vast wat de akte zegt en nemen alleen de gemeenschappelijke dakkapellen in het MJOP op. Dat voorkomt jaren later een conflict over wie de rekening betaalt.
4. Houten goten: het bouwdeel dat al vier keer is gerepareerd
Jaren 30-woningen hebben vaak houten bakgoten, van binnen bekleed met zink. Het zink is inmiddels meerdere keren vervangen of gerepareerd, het hout eronder is nooit vervangen. Als het zink lekt, rot het hout, en als het hout rot, zakt de goot en loopt het water over de gevel. Aan de onderkant ziet u dan de klassieke vochtstreep op het metselwerk, en binnen de balkkoppen die nat worden.
Een goot vervangen betekent hout, zink, boeidelen en vaak ook de dakvoet aanpakken. In het MJOP plannen wij dit samen met het schilderwerk en de dakinspectie, omdat de steiger of hoogwerker er dan toch staat.
En verder: pannendak, houten vloeren, elektra en isolatie
Het pannendak van een jaren 30-complex is vaak nog origineel, met dakbeschot van planken en zonder folie. De pannen zelf gaan lang mee, maar de panlatten, de nokvorsten en het lood rond schoorstenen niet. Houten vloeren en balklagen vragen dezelfde aandacht als bij de oudere portiekwoning: balkkoppen, kruipruimte, vocht. De elektrische installatie is in veel woningen nog deels uit de jaren 60 of 70 vernieuwd en voldoet niet aan de huidige eisen. En omdat deze woningen een spouw hebben, is na-isolatie mogelijk, maar alleen als de spouw schoon en droog is en de gevel goed is gevoegd. Wij nemen die voorwaarden mee in het MJOP, zodat verduurzaming niet los komt te staan van het onderhoud. Zie ook verduurzaming in het MJOP.
Wat de VvE moet begroten
| Bouwdeel | Gebruikelijke cyclus | Aandachtspunt jaren 30 |
|---|---|---|
| Stalen kozijnen | Conserveren 8 tot 10 jaar; restauratie of vervanging eenmalig | Monumentstatus bepaalt de opties |
| Balkons en luifels (beton) | Onderzoek bij eerste schade; herstel eenmalig, daarna coating | Dunne dekking, carbonatatie |
| Dakkapellen | Schilderwerk 6 tot 8 jaar; wangen en lood bij constatering | Eigendom volgens splitsingsakte |
| Houten goten met zink | Zink 25 tot 30 jaar; hout bij constatering | Meerdere reparatielagen, hout nooit vervangen |
| Pannendak, panlatten en lood | Lood en vorsten 30 tot 40 jaar; dak eenmalig | Dakbeschot zonder folie |
| Schilderwerk houtwerk | 6 tot 8 jaar | Erkers en dakkapellen als eerste |
Een jaren 30-complex van acht tot twintig woningen heeft meestal een VvE die al langer bestaat en een reservefonds dat de lopende kosten dekt. De grote eenmalige posten, kozijnen en balkons, zijn het probleem: die zijn zelden begroot en komen in dezelfde jaren aan de beurt. Controleer met de gratis MJOP-geldigheidscheck of uw huidige plan die posten wel bevat, en met de reservefondscheck of de jaarlijkse bijdrage in de buurt komt. Voor gebouwen van voor 1945 rekent die tool met een indicatie van 1,2 procent van de herbouwwaarde per jaar; het werkelijke bedrag volgt uit een MJOP op basis van een NEN 2767-inspectie.
Praktijktip van AC Vastgoed Advies: laat bij een jaren 30-complex de balkons en luifels vóór de kozijnen onderzoeken. Betonherstel is constructief en niet uitstelbaar; kozijnvervanging is een keuze die de ledenvergadering in alle rust moet maken.
Koopt u een jaren 30-appartement?
Laat naast de bouwkundige aankoopkeuring van de woning zelf het MJOP van de VvE beoordelen. Staan kozijnen en balkons er niet in, dan koopt u die posten mee. In Den Haag keuren wij vanuit onze thuisbasis; zie aankoopkeuring Den Haag en MJOP Den Haag. Voor de VvE zelf is de bouwkundige inspectie NEN 2767 de basis van elk plan.
MJOP of inspectie voor uw jaren 30-complex
Kozijnen, balkons, dakkapellen en goten beoordeeld conform NEN 2767, met een planning en begroting voor 10 tot 25 jaar. Vanaf €90 per unit, minimum €450, excl. btw. Reiskosten Randstad inbegrepen.
Veelgestelde vragen
Moeten stalen kozijnen uit de jaren 30 vervangen worden?
Niet per definitie. Stalen kozijnen zonder ernstige roest kunnen worden gerestaureerd en geconserveerd, eventueel met dunne isolerende beglazing. Bij een monument is dat vaak de enige toegestane route. Is het staal onderin doorgeroest of zijn de profielen vervormd, dan is vervanging door thermisch onderbroken stalen kozijnen de meest waardevaste keuze. De splitsingsakte bepaalt of de VvE of de eigenaar beslist.
Hoe herken ik betonrot in een balkon uit de jaren 30?
Aan roestsporen aan de onderzijde, afbladderend of hol klinkend beton, zichtbare wapening en scheuren langs de wapeningsrichting. Ook een balkon dat aan de bovenzijde altijd nat blijft, is verdacht. Laat bij deze signalen een betononderzoek uitvoeren; een uitkragend balkon draagt volledig op de wapening die roest.
Wie betaalt het onderhoud van een dakkapel in een VvE?
Dat staat in de splitsingsakte en het reglement. Oorspronkelijke dakkapellen zijn meestal gemeenschappelijk; later door een eigenaar toegevoegde dakkapellen vallen vaak onder privé-onderhoud. Bij de inspectie leggen wij per dakkapel vast wat de akte zegt, zodat het MJOP alleen de gemeenschappelijke delen begroot.
Kan een jaren 30-complex na-geïsoleerd worden?
Meestal wel: deze woningen hebben een spouw. Voorwaarde is dat de spouw schoon is, de gevel goed gevoegd is en er geen vochtproblemen zijn, anders trekt het isolatiemateriaal water. Wij nemen die voorwaarden op in het MJOP en plannen de na-isolatie na de gevelbeurt, niet ervoor.