Tussen 1950 en 1975 bouwde Nederland in hoog tempo. Woningnood, wederopbouw en de groei van de steden leidden tot wijken die in één keer werden neergezet: Pendrecht en Zuidwijk in Rotterdam, Kanaleneiland en Overvecht in Utrecht, Mariahoeve en Moerwijk in Den Haag, de Westelijke Tuinsteden en Buitenveldert in Amsterdam, Schalkwijk in Haarlem, Nieuwland in Schiedam, Voorhof in Delft, Palenstein in Zoetermeer. De galerijflat en de portiekflat van vier tot twaalf lagen zijn het gezicht van die periode, en samen vormen ze vandaag het grootste deel van de VvE-gebouwen in de Randstad.
Deze gebouwen zijn inmiddels vijftig tot zeventig jaar oud. Ze zijn snel en zuinig gebouwd, met de materialen en kennis van toen: gewapend beton met dunne dekking, stalen en houten kozijnen met enkel glas, weinig of geen isolatie. Veel complexen zijn in de jaren 90 of 2000 gerenoveerd, maar lang niet allemaal, en niet altijd volledig. AC Vastgoed Advies beschrijft in dit artikel de vier onderwerpen die bij inspecties van naoorlogse flats de begroting bepalen.
1. Galerijvloeren en balkons: de onderzoeksplicht
In 2011 bezweek in Leeuwarden een galerijvloer van een flat uit de jaren 60. De oorzaak was corrosie van de wapening in de uitkragende betonvloer, precies op de plek waar de galerij aan het gebouw vastzit. Sinds 2016 geldt daarom een wettelijke onderzoeksplicht: eigenaren van galerijflats van vóór 1975 met uitkragende galerij- of balkonvloeren moesten die vloeren vóór 1 juli 2017 door een deskundige laten onderzoeken. De VvE is als eigenaar van de gemeenschappelijke delen verantwoordelijk. Wij schreven eerder uitgebreid over de onderzoeksplicht voor galerijvloeren en balkons.
In de praktijk zien wij drie situaties. De VvE heeft het onderzoek laten doen en de vloeren zijn in orde of hersteld: dan hoort het rapport bij de stukken en plannen wij de periodieke controle in het MJOP. De VvE heeft het onderzoek laten doen, maar de aanbevolen maatregelen nooit uitgevoerd: dat is een directe post. Of de VvE weet van niets, wat bij kleine en zelfbeherende VvE's vaker voorkomt dan u denkt. Bij een NEN 2767-inspectie controleren wij altijd of het onderzoek is uitgevoerd en wat de conclusie was; ontbreekt het, dan staat het bovenaan in het MJOP.
2. Betonschade: galerijen, balkons, kopgevels en trappenhuizen
Beton uit de jaren 50 en 60 heeft een dunne betondekking op de wapening, vaak minder dan de huidige norm. Door carbonatatie verliest het beton na tientallen jaren zijn beschermende werking en gaat de wapening roesten. Op galerijen komt daar dooizout bij: chloriden dringen het beton in en versnellen de corrosie. U herkent betonschade aan afbladderende hoeken van galerijplaten, roestsporen onder balkons, holklinkende plekken en zichtbaar staal bij de randen.
Betonherstel is specialistisch en per vierkante meter kostbaar, maar goed te plannen: na een betononderzoek weet de VvE welke vlakken direct moeten en welke over tien jaar. Een beschermende coating na herstel verlengt de levensduur aanzienlijk. In het MJOP splitsen wij betonherstel per gebouwdeel, zodat het reservefonds niet in één jaar leeg raakt. Zie ook betonrot herkennen en ons artikel over complexen uit de jaren 70, die vergelijkbare betonproblemen kennen.
3. Kozijnvervanging: de grootste post in het reservefonds
De oorspronkelijke kozijnen van een naoorlogse flat zijn van staal of hout, met enkel glas en zonder ventilatieroosters. Veel complexen hebben in de jaren 80 of 90 een eerste vervangingsronde gehad, vaak met kunststof kozijnen van de eerste generatie die nu ook aan het einde van hun levensduur zijn: verkleurd, met versleten rubbers en hang- en sluitwerk dat niet meer goed sluit. Kozijnvervanging in een galerijflat is een gevelbrede operatie: honderden kozijnen, een steiger of gevelinstallatie, en bewoners die weken overlast hebben.
Daarom hoort kozijnvervanging als één grote post in het MJOP, jaren van tevoren gepland en gespaard. Wij zien regelmatig MJOP's waarin de kozijnen zijn "vergeten" of als klein jaarlijks bedrag zijn opgenomen, waardoor de VvE bij de daadwerkelijke vervanging een eenmalige bijdrage of een lening nodig heeft. Met de gratis MJOP-geldigheidscheck controleert u in twee minuten of uw plan de grote posten gelijkmatig spreidt.
4. Isolatie en verduurzaming: eerst het gebouw, dan de installatie
Naoorlogse flats zijn slecht geïsoleerd. De kopgevels zijn massief of hebben een smalle ongevulde spouw, het dak heeft hooguit een dunne isolatielaag, de galerijen en balkons vormen doorlopende koudebruggen en de kozijnen laten warmte door. Het energielabel is daardoor vaak E, F of G. Verduurzaming is voor deze gebouwen de grootste opgave van de komende jaren, en tegelijk de kans om het onderhoud slim te combineren: kozijnvervanging met isolatieglas en ventilatieroosters, dakvervanging met isolatie, gevelherstel met buitengevelisolatie.
De volgorde is belangrijk. Eerst de schil (dak, gevel, kozijnen), dan de installatie (collectieve verwarming, warmtepomp, ventilatie). Wie de installatie eerst vervangt, betaalt voor vermogen dat na de isolatie niet meer nodig is. In het MJOP koppelen wij de verduurzamingsmaatregelen aan de natuurlijke onderhoudsmomenten, en wijzen wij op de subsidieregelingen voor VvE's die op dat moment gelden. Lees meer in verduurzaming in het MJOP.
En verder: liften, standleidingen, blokverwarming en asbest
Een galerijflat heeft meer gemeenschappelijke installaties dan welk ander VvE-gebouw ook. Liften uit de jaren 60 of 70 zijn vaak één of twee keer gemoderniseerd, maar niet vervangen. Standleidingen voor riolering zijn van gietijzer en gaan na zestig jaar lekken. Blokverwarming met een centrale ketel is efficiënt te vervangen, maar vraagt om bemetering per woning. En tot 1993 mocht asbest worden toegepast: in dakbedekking, standleidingen, ventilatiekanalen, kit en beplating bij de galerijen. Bij de inspectie benoemen wij asbestverdachte materialen; een asbestinventarisatie geeft zekerheid vóór elke renovatie.
Wat de VvE moet begroten
| Bouwdeel | Gebruikelijke cyclus | Aandachtspunt naoorlogse flat |
|---|---|---|
| Galerij- en balkonvloeren | Onderzoek verplicht (vóór 1975); daarna periodieke controle | Rapport aanwezig? Maatregelen uitgevoerd? |
| Betonherstel en coating | Herstel per fase; coating 10 tot 15 jaar | Dooizout op galerijen versnelt corrosie |
| Kozijnen | Eenmalig, gevelbreed; daarna rubbers en hang- en sluitwerk | Grootste post, jaren vooraf sparen |
| Plat dak | 20 tot 25 jaar, combineren met isolatie | Asbestverdachte oude lagen |
| Liften | Modernisering 20 tot 25 jaar | Onderdelen niet meer leverbaar |
| Standleidingen en blokverwarming | Vervanging eenmalig | Gietijzer, asbest, bemetering |
Voor een flat van veertig tot honderd woningen tellen deze posten op tot bedragen die alleen met een goed gespreid MJOP en een consequent gevuld reservefonds te dragen zijn. Het wettelijk minimum van 0,5 procent van de herbouwwaarde per jaar is voor een ongerenoveerde flat uit deze periode meestal te laag; met de gratis reservefondscheck ziet u het verschil met de indicatie voor de bouwperiode 1945 tot 1975. Het werkelijke bedrag volgt uit een MJOP op basis van een NEN 2767-inspectie.
Praktijktip van AC Vastgoed Advies: vraag als bestuur het galerijvloerenrapport op voordat u iets anders plant. Ontbreekt het, dan is dat het eerste agendapunt van de volgende ledenvergadering, vóór de kozijnen en vóór de verduurzaming.
Koopt u een appartement in een galerijflat?
Vraag het MJOP, het galerijvloerenrapport, de jaarrekeningen en de notulen op, en kijk zelf naar de onderkant van de galerijen en balkons. Laat uw eigen appartement keuren met een bouwkundige aankoopkeuring; in Den Haag, waar Mariahoeve, Moerwijk en Morgenstond vol staan met deze flats, keuren wij vanuit onze thuisbasis, zie aankoopkeuring Den Haag en MJOP Den Haag. Voor de VvE is de bouwkundige inspectie NEN 2767 de basis van elke beslissing over beton, kozijnen en verduurzaming.
MJOP voor uw galerijflat
Galerijvloeren, beton, kozijnen, dak, liften en installaties beoordeeld conform NEN 2767, met een planning en begroting voor 10 tot 25 jaar en verduurzaming op de natuurlijke onderhoudsmomenten. Vanaf €90 per unit, volumekorting vanaf 7 units, excl. btw.
Veelgestelde vragen
Geldt de onderzoeksplicht voor galerijvloeren ook voor onze flat?
De plicht geldt voor galerijflats van vóór 1975 met uitkragende galerij- of balkonvloeren van gewapend beton, dus vloeren die aan één zijde in de constructie zijn ingeklemd. Portiekflats zonder galerijen vallen er niet onder, al is een betoninspectie van de balkons ook daar verstandig. Twijfelt u, dan beoordelen wij bij de inspectie het type constructie en of het onderzoek is uitgevoerd.
Is betonschade aan een galerij gevaarlijk?
Dat hangt af van de plek. Afbladderende randen en roestsporen aan de onderzijde zijn meestal geen direct gevaar, maar wel een teken dat de wapening corrodeert. Schade bij de inklemming van de galerij aan het gebouw, scheuren langs de wapening of doorbuiging zijn wel signalen om direct een constructeur in te schakelen. Wacht daar niet mee tot de volgende ledenvergadering.
In welke volgorde moet een naoorlogse flat verduurzaamd worden?
Eerst de gebouwschil: dak, gevels en kozijnen, gecombineerd met het groot onderhoud dat toch al gepland staat. Daarna ventilatie, en als laatste de warmteopwekking. Een warmtepomp of nieuwe collectieve ketel die vóór de isolatie wordt gekozen, is te groot gedimensioneerd en te duur. Het MJOP legt die volgorde vast op de natuurlijke onderhoudsmomenten.
Wat kost een MJOP voor een galerijflat van 60 woningen?
Voor 60 units geldt het tarief met volumekorting: 50 of meer units betekent 35 procent korting op het basistarief van €90 per unit, excl. btw. Daarvoor krijgt u een NEN 2767-inspectie van alle gemeenschappelijke delen en installaties, foto-documentatie, een onderhoudsplanning voor 10 tot 25 jaar en een reservefondsberekening. Gebruik de prijscalculator voor het exacte bedrag.