Projectbegeleiding bij VvE-onderhoud in Rotterdam
Betonschade, platte daken en gevels van oude portiekpanden: onderhoud aan een Rotterdams pand vraagt een scherpe afbakening van wat wel en niet in het werk zit. Wij schrijven het uit, vergelijken de offertes en controleren de uitvoering op vaste momenten.
Twee soorten panden, twee soorten risico
Kleine VvE's in Rotterdam zitten grofweg in twee soorten gebouwen. Het eerste zijn vooroorlogse portiekpanden en bovenwoningen in wijken als het Oude Noorden, Kralingen, Blijdorp en het Oude Westen: drie of vier bouwlagen, gemetselde gevels, houten kozijnen en vaak een plat dak. Het tweede zijn woongebouwen uit de wederopbouw, van portiekflats tot galerijflats, waar beton een veel grotere rol speelt. Het centrum is na het bombardement van mei 1940 grotendeels opnieuw opgebouwd.
Voor de werkomschrijving maakt dat verschil. Bij een vooroorlogs pand draait het om hout, voegwerk en de dakbedekking. Bij een wederopbouwflat om betonherstel aan balkons, galerijen en luifels, en om staal dat is gaan roesten. In beide gevallen geldt: het werk dat de meeste waarde heeft, is na oplevering onzichtbaar.
Betonschade aan balkons en galerijen
Carbonatatie en roestende wapening zijn bij beton uit de wederopbouw een bekend probleem. Goed herstel betekent: roest verwijderen tot op schoon staal, het staal behandelen en de mortel in de juiste laagdikte aanbrengen. Na afwerking is daar niets meer van te zien, dus controleren wij de herstelplekken in open toestand.
Liggers en hekwerk
Roest op stalen liggers en hekken is meer dan een verfprobleem zodra het staal zelf is aangetast. Wij leggen in de werkomschrijving vast hoe er ontroest wordt en welk systeem erop komt, en kijken bij de tussencontrole of dat ook echt zo gebeurt.
Platte daken
Veel vooroorlogse portiekpanden en naoorlogse flats hebben een plat dak met bitumen, soms met grind. Bij vervanging letten wij op dakranden, aansluitingen bij opstanden en doorvoeren en het afschot naar de afvoer. Daar ontstaat na oplevering meestal de lekkage.
Fundering: waar onze begeleiding ophoudt
In delen van Rotterdam staan vooroorlogse panden op houten palen. Staat het grondwater te laag, dan kunnen die palen gaan rotten, en een pand kan ook ongelijk zakken. Signalen zijn trapvormige scheuren in het metselwerk, scheve kozijnen en deuren die gaan klemmen.
Onze projectbegeleiding gaat over bovengrondse onderhoudswerken: schilderwerk, voegwerk, daken, goten, kozijnen en betonherstel. Funderingsonderzoek en funderingsherstel horen daar niet bij; daarvoor verwijzen wij u naar een gespecialiseerd bureau. Zien wij bij de opname signalen die op een funderingsprobleem kunnen wijzen, dan melden wij dat en adviseren wij eerst onderzoek, voordat de VvE geld steekt in gevelwerk dat bij funderingsherstel opnieuw moet.
Van omschrijving tot garantieschouw
De hoofdlijn van onze begeleiding, toegespitst op het soort werk dat in Rotterdam het meest voorkomt.
- Opname en omschrijvingWelke balkons, hoeveel meter dakrand, hoeveel vierkante meter betonherstel. Drie aannemers prijzen op dezelfde hoeveelheden, zodat een stelpost voor betonherstel niet bepaalt welke offerte goedkoop lijkt.
- StartoverlegAfspraken over volgorde, bereikbaarheid van balkons en galerij, afzettingen en de betaaltermijnen, vastgelegd voordat er iets gebeurt.
- Tussencontrole in open toestandGehakte betonplekken, ontroest staal, vervangen hout: wij kijken voordat het wordt dichtgezet en afgewerkt, en leggen het vast met foto's.
- Puntenlijst en opleveringControle op hoogte zolang de steiger of hoogwerker er is, daarna de oplevering met een schriftelijk betaaladvies per termijn.
- Extra in CompleetEen onaangekondigde controle tijdens het werk en een garantieschouw na 11 maanden, terwijl de aannemer nog volledig aansprakelijk is.
Meer over elke controle en wat u ontvangt: projectbegeleiding onderhoud.
Wat de begeleiding kost
Vaste bedragen per werk, exclusief btw, reiskosten naar Rotterdam inbegrepen. Wij verdienen niets aan een duurder werk.
Offertetraject
- Opname en werkomschrijving
- Drie offertes, gelijkgetrokken
- Gunningsadvies
Compleet
- Offertetraject plus vier controles
- Een onaangekondigde controle
- Garantieschouw na 11 maanden
Toezicht
- Offerte en planning nagelezen
- Vier controles met fotoverslag
- Betaaladvies per termijn
Twee eigenaren met gelijke breukdelen betalen voor Compleet ieder 798 euro, exclusief btw. Werk boven 75.000 euro of meerdere werken tegelijk: vaste prijs na een kort telefoongesprek.
Voorbeeld van een controleverslag
Een tussencontrole bij een schilderbeurt van een fictief portiekpand: bevindingen met foto, herstelpunten voor de aannemer, punten voor het bestuur en een betaaladvies met inhouding. Bij betonherstel ziet een verslag er net zo uit, met de herstelplekken in open toestand.
Open het voorbeeld (pdf) →Veelgestelde vragen in Rotterdam
Nee. Wij begeleiden bovengrondse onderhoudswerken zoals schilderwerk, voegwerk, daken, kozijnen en betonherstel. Voor funderingsonderzoek en funderingsherstel verwijzen wij u naar een gespecialiseerd bureau. Zien wij signalen die op een funderingsprobleem kunnen wijzen, dan melden wij dat voordat er aan de gevel wordt gewerkt.
Liever niet zonder omschrijving. Betonherstel vraagt een eigen aanpak: roest verwijderen tot op schoon staal, behandelen en herstellen met de juiste mortel. Wij leggen dat vast in de werkomschrijving, met hoeveelheden, zodat u weet wat u betaalt en wij het in open toestand kunnen controleren.
Bij twee gelijke breukdelen betaalt ieder voor het pakket Compleet 798 euro exclusief btw. Zet dat af tegen de kosten van een tweede steiger als herstelwerk pas na afbouw wordt ontdekt. Alleen het Offertetraject kost 795 euro per werk.
Ja, in heel Rotterdam, zowel Noord als Zuid, en in de gemeenten eromheen. Reiskosten binnen de Randstad zitten in de vaste prijs.
Eerst een onderhoudsplan nodig? Lees over een MJOP in Rotterdam en over betonrot herkennen. Wij begeleiden ook onderhoud in Den Haag en Delft.
Onderhoud op de planning in Rotterdam?
Vertel ons welk werk, het adres en het aantal appartementen. Binnen 24 uur heeft u een reactie met de vaste prijs en de eerste stap.