Een conditiemeting volgens NEN 2767 legt per bouw- of installatiedeel een conditiescore van 1 (uitstekend) tot 6 (zeer slecht) vast, plus de gebreken met hun ernst, omvang en intensiteit. In een vastgoedsysteem hangen die gegevens aan een element met een code. Welke code dat is, verschilt: de normcodes van NEN 2767, de NL-SfB-codering of een eigen bibliotheek van uw organisatie of uw softwareleverancier. Pas als die codes op elkaar aansluiten, komen de meting en het MJOP goed in uw systeem. Daarom stemmen wij bij een MJOP als importbestand de codering af op een voorbeeld-export uit uw eigen systeem.
Wat een NEN 2767-meting vastlegt
De norm maakt de staat van een gebouw meetbaar en herhaalbaar. Voor elk element legt de inspecteur vast welke gebreken er zijn en hoe zwaar ze wegen. Uit die gebreken volgt de conditiescore.
| Gegeven | Wat het zegt | Hoe het meestal in een systeem staat |
|---|---|---|
| Conditiescore | De technische staat van het element, van 1 (uitstekend) tot 6 (zeer slecht) | Een getal per element, soms met de datum van de meting |
| Ernst | Hoe zwaar een gebrek weegt: gering, serieus of ernstig | Een code of keuzelijst per gebrek |
| Intensiteit | Hoe ver een gebrek is: beginstadium, gevorderd of eindstadium | Een code of keuzelijst per gebrek |
| Omvang | Hoeveel van het element het gebrek raakt, in klassen naar percentage | Een klasse of percentage per gebrek |
| Element | Welk bouw- of installatiedeel het is, met hoeveelheid en eenheid | Een elementcode uit een bibliotheek |
Hoe de score uit ernst, omvang en intensiteit volgt, leest u in wat is een conditiescore.
Normcodes, NL-SfB of een eigen bibliotheek
De score is overal dezelfde schaal; de elementcode niet. Drie vormen komen naast elkaar voor:
- 1De normcodes van NEN 2767 voor bouw- en installatiedelen. Ze sluiten direct aan op de meting, maar niet elk systeem gebruikt dezelfde versie van de lijst.
- 2NL-SfB, de bekende indeling naar elementgroepen, zoals daken, gevels en installaties. Veel MJOP's, ook die van ons in Excel, zijn zo ingedeeld.
- 3Een eigen bibliotheek van uw organisatie of uw softwareleverancier, met eigen codes voor elementen en handelingen en soms vaste prijzen en cycli eraan gekoppeld.
Het risico zit in het verschil. Een element dat in het plan als dakbedekking bitumen is gecodeerd, moet in uw systeem op de code voor die dakbedekking landen en niet in een algemene groep daken. Gebeurt dat niet, dan klopt de begroting nog wel, maar vergelijken tussen complexen of tussen metingen lukt niet meer.
Vraag bij het aanleveren altijd naar de codering van een bestaand plan uit uw systeem. Een lijst met codes zonder voorbeeld laat niet zien hoe ze in de praktijk worden gebruikt.
Hoe wij de codering afstemmen
Wij beginnen bij een export van een bestaand plan uit uw systeem. Daaruit halen wij welke elementcodes, handelingcodes en eenheden u gebruikt en hoe gebreken worden vastgelegd. Ons plan zetten wij in die notatie: de normcodes van NEN 2767 waar uw systeem die gebruikt, uw eigen codes waar u een eigen bibliotheek heeft. Een element dat in uw bibliotheek niet voorkomt, laten wij niet stil in een restgroep verdwijnen; dat melden wij, zodat u kunt kiezen waar het hoort. Productnamen noemen wij alleen om aan te geven welk systeem u gebruikt. Wij zijn geen partner van een softwareleverancier; of uw systeem het bestand inleest, hangt af van de versie en de instellingen van uw omgeving. Daarom werken wij vanuit een export uit uw eigen systeem.
Vergelijkbaar over de jaren
Een conditiemeting is het meest waard als de volgende meting op dezelfde indeling wordt gedaan. Dan is een lagere score een echte verslechtering, en geen andere code of een andere inspecteur. Wie de codering eenmaal heeft afgestemd, gebruikt die bij elke volgende meting en elk volgend complex opnieuw. Voor een portefeuille is dat het verschil tussen losse rapporten en gegevens waarop u kunt sturen. Hoe dat werkt voor een corporatie, staat bij MJOP voor woningcorporaties; de meting zelf bij conditiemeting volgens NEN 2767.
Veelgestelde vragen
Gebruiken alle vastgoedsystemen dezelfde NEN 2767-codes?
Nee. De conditieschaal van 1 tot 6 is overal dezelfde, maar elementcodes verschillen: sommige systemen gebruiken de normcodes van NEN 2767, andere NL-SfB of een eigen bibliotheek. Daarom stemmen wij de codering af op een export uit uw eigen systeem.
Wat gebeurt er met een element dat niet in onze bibliotheek staat?
Dat melden wij bij het importbestand, zodat u kunt kiezen onder welke code het hoort. Wij laten het niet ongemerkt in een algemene groep vallen.
Kunnen de gebreken met ernst, omvang en intensiteit mee in de import?
Als uw systeem die velden kent en uw voorbeeld-export ze laat zien, zetten wij ze er op dezelfde manier in. Kent uw systeem ze niet, dan staan ze in het rapport bij het element.
Waarom is dezelfde codering bij een volgende meting belangrijk?
Alleen dan kunt u scores en kosten tussen metingen en tussen complexen vergelijken. Een verschil is dan een echte verandering in de staat van het gebouw, geen gevolg van een andere indeling.