Heeft de VvE te weinig gespaard voor wat het MJOP de komende jaren vraagt, dan zijn er vijf manieren om het tekort te dekken: de maandelijkse bijdrage verhogen, een eenmalige extra bijdrage, werk faseren waar de staat van het gebouw dat toelaat, een lening, en subsidie op het verduurzamingsdeel. Meestal wordt het een combinatie. Welke combinatie, beslist de vergadering van eigenaars, en die heeft daarvoor per keuze de gevolgen per appartement nodig. Welke lening- en subsidieregelingen bij uw VvE passen, ziet u in de gratis financieringscheck.
Hoe u ziet dat er een tekort is
Een goed MJOP laat per jaar de stand van het reservefonds zien: het saldo aan het begin, de inleg, de uitgaven en het saldo aan het eind. Zakt dat saldo in een van de jaren onder nul, dan is de reservering te laag voor de planning. Dat kan komen door een bijdrage die jaren niet is aangepast, door een groot werk dat eerder valt dan gedacht, of door achterstallig onderhoud dat nu in een keer terugkomt. Hoe u dat in uw eigen plan narekent, leest u in klopt de reservering in uw MJOP.
Wat de wet vraagt
Een VvE met woningen reserveert jaarlijks ten minste het bedrag uit een door de eigenaars vastgesteld onderhoudsplan dat niet ouder is dan vijf jaar en ten minste tien jaar beslaat, of anders ten minste 0,5 procent van de herbouwwaarde (artikel 5:126 lid 2 BW). Een tekort oplossen door minder te reserveren kan dus niet. De wet staat wel toe dat de vereniging geld leent, tenzij het reglement dat uitdrukkelijk uitsluit (artikel 5:126 lid 4 BW). Meer over de ondergrens leest u in de 0,5 procent-regel.
Optie 1: de bijdrage verhogen
De meest gebruikte route. Elke eigenaar betaalt naar zijn breukdeel, en de last wordt over jaren verdeeld. Het nadeel is tijd: valt het tekort binnen een paar jaar, dan haalt een hogere bijdrage het vaak niet op tijd in. Hoe hoger de verhoging, hoe groter de kans dat een deel van de eigenaren tegenstemt. Lees ook hoe breukdelen de kosten verdelen.
Optie 2: een eenmalige extra bijdrage
Snel en zonder rente, maar niet elke eigenaar kan een groot bedrag in een keer opbrengen. Een eenmalige bijdrage wordt daarom vaak gecombineerd met een hogere maandbijdrage daarna. Het besluit vraagt de meerderheid die het reglement voorschrijft.
Optie 3: faseren of uitstellen
Werk verschuiven kan alleen waar het gebouw het toelaat. Een element in slechte staat uitstellen leidt vaak tot vervolgschade en hogere kosten, en bij lekkage of een risico voor de veiligheid is uitstel geen optie. Uitstel hoort daarom per post bouwkundig onderbouwd te zijn, met de conditie uit de opname, en niet als rekensom om het saldo sluitend te krijgen. Wat er gebeurt als onderhoud te lang blijft liggen, leest u in wat is achterstallig onderhoud.
Optie 4: een lening
Een lening haalt de piek uit het reservefonds: het werk gebeurt nu, de eigenaren betalen over een aantal jaren af. Daar staat rente tegenover, en de verstrekker toetst of de VvE de lasten kan dragen. SVn wil een financiële situatie die stabiel genoeg is voor de extra maandlasten; het Warmtefonds vraagt een toekomstige begroting waarin de aflossing past. Een lening verschuift dus het moment van betalen, maar lost geen tekort op bij een VvE die de lasten niet kan opbrengen. Het geld komt in een bouwdepot waaruit de werken worden betaald. Bij het Warmtefonds gaat onderhoud alleen mee naast energiebesparende maatregelen; het onderhoudsfonds van SVn financiert ook achterstallig onderhoud. De routes staan in kan een VvE lenen voor onderhoud.
Optie 5: subsidie
Subsidie is er vooral voor verduurzaming, niet voor gewoon onderhoud. Valt een groot onderhoudswerk samen met isolatie, dan kan subsidie op dat deel het tekort verkleinen. Let op de volgorde: subsidie op maatregelen via de SVVE vraagt de VvE aan voordat het werk begint; is de uitvoering al begonnen, dan wijst RVO af (artikel 25 SVVE). Sommige gemeenten koppelen verduurzaming juist aan achterstallig onderhoud: in een deel van de Amsterdamse regeling kan het college een aanvraag weigeren als de VvE geen achterstallig onderhoud heeft (artikel 6.11 lid 2 onder a). Wat er in uw stad geldt, staat op de pagina's voor Amsterdam, Haarlem, Rijswijk, Den Haag, Rotterdam, Leiden en Utrecht.
| Optie | Voordeel | Waar het op vastloopt |
|---|---|---|
| Bijdrage verhogen | Last verdeeld over jaren | Te traag als het tekort binnen enkele jaren valt |
| Eenmalige bijdrage | Snel, geen rente | Niet elke eigenaar kan het opbrengen |
| Faseren of uitstellen | Uitgaven later | Alleen waar de staat van het gebouw het toelaat |
| Lening | Werk nu, betalen over jaren | Rente; de verstrekker toetst of de VvE het kan dragen |
| Subsidie | Minder eigen geld voor verduurzaming | Niet voor gewoon onderhoud; vaak vooraf aanvragen |
Gratis financieringscheck. Overweegt de VvE een lening of subsidie om het tekort te dekken? Doe de financieringscheck en zie welke regelingen bij uw VvE passen, wat ze in hoofdlijnen van het plan eisen en tot wanneer u kunt aanvragen.
Waarom het besluit vaak strandt
De vergadering krijgt een tekort en een voorstel, en stemt. Wat dan ontbreekt, zijn de keuzes naast elkaar: wat elke route per appartement per maand kost, hoe het reservefonds zich daarbij ontwikkelt en wat er gebeurt als de vergadering niets besluit. Zonder dat beeld stemt een deel van de eigenaren tegen en schuift het besluit een jaar op, terwijl het gebouw doorgaat met verouderen. Hoe een besluit over onderhoud tot stand komt, leest u in besluiten over onderhoud in de vergadering.
Wat wij leveren
In het financieringsklaar DMJOP, vanaf € 2.090 exclusief btw, staan de scenario's als rekenvoorbeeld voor de ALV naast elkaar: de huidige bijdrage, een hogere bijdrage, een eenmalige storting en een lening, met de gevolgen per appartement en een samenvatting op een A4 voor de vergadering. Uitstel nemen wij alleen op waar de conditie van het element het toelaat. Wil het bestuur hulp tot het besluit van de ALV, dan past aanvraagbegeleiding: fase 1 tot het ALV-besluit kost € 1.895 exclusief btw en valt onder de SVVE. Heeft uw VvE een MJOP van ons en komt het reservefonds tekort, dan zetten de financiële scenario's voor het reservefonds vier routes per jaar en per appartement naast elkaar: de huidige situatie, een hogere bijdrage met uitstel, een lening en een eenmalige storting plus extra per maand. Over toekenning beslist de verstrekker; wij geven daar geen garantie op en geven geen advies over financiële producten, zoals welke lening de VvE kiest.
Bronnen: Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikel 5:126, Subsidieregeling verduurzaming voor verenigingen van eigenaars, artikel 25, Warmtefonds, onderhoud en verduurzamen combineren, Warmtefonds, stap voor stap grote VvE, SVn, stimuleringslening grote VvE, SVn, Toekomstbestendig onderhoudsfonds VvE's, Subsidieregeling duurzame Amsterdamse gebouwen, artikel 6.11. Stand oktober 2026; regelingen wijzigen, controleer de stand bij de verstrekker voordat de VvE besluit.
Veelgestelde vragen
Wat doet een VvE als het reservefonds te laag is voor het MJOP?
Er zijn vijf opties: de bijdrage verhogen, een eenmalige extra bijdrage, werk faseren waar het gebouw dat toelaat, een lening en subsidie op het verduurzamingsdeel. Meestal is het een combinatie. De vergadering besluit, het liefst met per optie de gevolgen per appartement.
Mag de VvE onderhoud uitstellen als er geen geld is?
Alleen waar de staat van het element dat toelaat. Uitstel van een element in slechte staat leidt vaak tot vervolgschade en hogere kosten, en bij lekkage of een risico voor de veiligheid is uitstel geen optie. Laat uitstel per post bouwkundig onderbouwen.
Moet de VvE de bijdrage verhogen als het MJOP dat vraagt?
De wet vraagt een jaarlijkse reservering van ten minste het bedrag uit een vastgesteld MJOP dat niet ouder is dan vijf jaar en ten minste tien jaar beslaat, of ten minste 0,5 procent van de herbouwwaarde. Hoe de VvE dat bedrag ophaalt, beslist de vergadering.
Kan een VvE lenen om een tekort te dekken?
Ja, tenzij het reglement het uitsluit. De lening is voor werk aan het gebouw en komt in een bouwdepot; de verstrekker toetst of de VvE de lasten kan dragen. Over toekenning beslist de verstrekker; wij geven daar geen garantie op en geven geen advies over financiële producten.