De terugkerende vraag in elke VvE-vergadering
Kozijnen zijn een van de meest besproken en kostbare onderhoudspunten in VvE's. De vraag is altijd: schilderen we ze opnieuw, of is het tijd voor vervanging? Het antwoord hangt af van de staat van het kozijn, het materiaal en de resterende levensduur.
Houten kozijnen - wanneer schilderen, wanneer vervangen?
Houten kozijnen zijn bij uitstek het onderhoudsgevoelige type. Ze vragen regulier schilderwerk (gemiddeld elke 5–8 jaar) en zijn gevoelig voor houtrot bij verwaarlozing.
- Schilderen is verstandig als het hout in goede conditie is: geen rot, geen vervorming, solide koppeling met de gevel. Kosten: €100–€250 per kozijn, afhankelijk van het formaat.
- Vervangen is aangewezen bij houtrot (meer dan 20% van het oppervlak), vervorming die kitten moeilijk maakt, of als de beglazing van enkel naar dubbel moet. Vervanging door aluminium of kunststof kozijnen: €400–€1.200 per kozijn, afhankelijk van type en formaat.
NEN 2767 conditiescore: een NEN 2767 inspecteur geeft elk kozijn een conditiescore. Score 1–3: schilderen volstaat. Score 4–5: schilderen is een tijdelijke oplossing, vervanging plannen. Score 6: directe vervanging vereist.
Kunststof kozijnen - onderhoudsvriendelijk maar niet onsterfelijk
Kunststof kozijnen (PVC) hebben in de volksmond de reputatie 'onderhoudsvrij' te zijn. Dat klopt deels: ze hoeven niet geschilderd te worden. Maar na 30–40 jaar verouderen ze: het materiaal verbrosst, verkleurt geel of grijs, en de afdichtingsrubbers worden poreus. De beglazing (kitstof, afdichting) vraagt ook inspectie. Kunststof kozijnen worden bijna nooit gerepareerd - ze worden vervangen.
Aluminium kozijnen - lang mee maar aanleiding voor warmtelek
Aluminium kozijnen uit de jaren '70–'80 missen een thermische onderbreking ('koudebrug') en zijn daarmee een significante bron van warmteverlies. Moderne aluminium kozijnen hebben wél een thermische onderbreking. Vervanging van oud aluminium is dan ook niet alleen een onderhoudsvraag maar ook een energievraag.
Kozijnvervanging als MJOP-post plannen
Kozijnvervanging is een grote kostenpost die VvE's vaak te laat plannen. Een appartementenblok van 20 units met gemiddeld 4 kozijnen per woning heeft 80 kozijnen. Bij een vervangingsprijs van gemiddeld €700 per stuk gaat het om €56.000 - zonder inclusief steigerkosten en afvoer van het oude materiaal.
Dit is een post die u minimaal 5–8 jaar van tevoren in het MJOP moet plannen, zodat het reservefonds tijdig kan worden opgebouwd en leden niet voor een onverwachte aanslag komen te staan. Wat het opstellen van dat plan zelf kost, leest u bij de kosten van een MJOP.
Gemeenschappelijk of privé - wie betaalt wat?
In veel VvE's zijn kozijnen in de buitengevel gemeenschappelijk eigendom - dus voor rekening van de VvE. Dit is vastgelegd in de splitsingsakte. Kozijnen van appartementen met een eigen gevel (bijv. tuindeur of privé balkon) kunnen echter privaatrechtelijk eigendom zijn. Controleer de splitsingsakte altijd voordat u een MJOP-post voor kozijnen opneemt, om discussie in de ALV te voorkomen. Koopt u een appartement, dan is dit een van de punten om vooraf uit te zoeken; zie appartement kopen en de VvE beoordelen.
In Den Haag is deze afweging extra scherp, omdat een groot deel van de VvE's in vooroorlogse panden zit met originele houten kozijnen en enkel glas, en aan de kust in Scheveningen en Duindorp de schildercyclus korter is. Voor een bestuur hoort de keuze tussen schilderen en vervangen onderbouwd in het MJOP voor uw Haagse VvE, met beide varianten doorgerekend. Koopt u een appartement en twijfelt u over de staat van de kozijnen, dan legt de bouwkundige keuring in Den Haag per kozijn vast wat er aan de hand is en wat het herstel kost.
Inspectie laten uitvoeren?
AC Vastgoed Advies voert NEN 2767 inspecties uit door heel de Randstad - gratis reiskosten, rapport binnen 5 werkdagen.